La propiedad es una de las instituciones jurídicas más importantes de nuestro Estado de Derecho, base de nuestro sistema económico y legal.
Como derecho real permite al propietario el pleno dominio de un bien, con su total uso y disfrute, y con las únicas limitaciones de la Ley o de los legítimos derechos de terceras personas.
Para la defensa del derecho de propiedad inmobiliaria, existen dos registros distintos en España:
- El Registro de la Propiedad, que registra los títulos jurídicos de propiedad sobre los inmuebles.
- El Catastro, que registra la descripción física del territorio, delimitando gráficamente los bienes inmuebles rústicos y urbanos.
Como vemos, son institutos diferenciados, uno centrado en los aspectos jurídicos de la propiedad inmobiliaria, y el otro centrado en los aspectos cartográficos, pero ambos con un objeto común, la realidad física del inmueble.
Estos dos registros son independientes, y su llevanza corresponde a distintos órganos del Estado, por lo que es frecuente que lo descrito en uno de ellos no se corresponda con lo que en el otro consta. En las últimas décadas se han introducido diversas medidas de cara a su coordinación, y el año pasado se publicó la ley 13/2015, de 24 de junio, que modifica la Ley Hipotecaria y el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, con el firme objetivo de conseguir la plena coordinación de los datos del Registro de la Propiedad y del Catastro Inmobiliario.
Para el Registro de la Propiedad es necesario conocer el terreno físico exacto sobre el que se proyectan los derechos reales, y para el Catastro es importante conocer las modificaciones registrales de derechos y obligaciones que tienen lugar sobre los bienes físicos, por lo que la nueva legislación viene a establecer un procedimiento jurídico flexible con las suficientes garantías para el continuo de intercambio de información entre ambas instituciones registrales.
Con carácter general se utilizará la descripción gráfica del catastro, creándose un modelo de concordancia entre la descripción literaria y gráfica de las fincas inscritas, que permite una declaración expresa en los asientos del Registro de la Propiedad de estar la finca de que se trate coordinada gráficamente con el Catastro, lo que refuerza la seguridad de las transacciones jurídicas. Este es un gran avance de la nueva legislación.
Con la nueva Ley se desplaza del Juzgado a los notarios y registradores la tramitación y decisión de los expedientes de dominio relativos a todas las fincas inscribibles según la Ley Hipotecaria. Así, los procedimientos de concordancia entre el Registro de la Propiedad y la realidad extrarregistral, sea esta física o jurídica, se tramitaran ante Notarios y Registradores, sin necesidad de acudir al Juzgado.
El artículo 198 de la Ley Hipotecaria tras su modificación por la Ley 13/2015 enumera los siguientes procedimientos para la concordancia entre el Registro de la Propiedad y la realidad física y jurídica extrarregistral:
1.º La inscripción de la representación gráfica georreferenciada de la finca y su coordinación con el Catastro. Se tramita ante el Registrador de la Propiedad. (art. 199 LH)
2.º El deslinde registral de la finca. Se tramita ante el Notario correspondiente al Distrito Notarial de la finca. (art. 200 LH)
3.º La rectificación de su descripción. Se tramita ante el Notario correspondiente al Distrito Notarial de la finca. (art. 201 LH)
4.º La inscripción de plantaciones, edificaciones, instalaciones y otras mejoras incorporadas a la finca. Se tramita ante el Registrador de la Propiedad. (art. 202 LH)
5.º La inmatriculación de fincas que no estén inscritas a favor de persona alguna. Se tramita ante el Notario correspondiente al Distrito Notarial de la finca. (art. 203 LH)
6.º Las operaciones registrales sobre bienes de las Administraciones Públicas, en virtud de certificación administrativa. Se tramita ante el Registrador de la Propiedad. (art. 204 LH)
7.º El expediente de reanudación del tracto sucesivo interrumpido. Se tramita ante el Registrador de la Propiedad (arts. 205 a 208 LH).
8° El procedimiento de subsanación de la doble o múltiple inmatriculación. Se tramita ante el Registrador de la Propiedad (art. 209 LH)
9.º El expediente de liberación registral de cargas o gravámenes extinguidos por prescripción, caducidad o no uso. Se tramita ante el Registrador de la Propiedad (art. 210 LH)
Todos estos procedimientos facilitan al ciudadano el ejercicio de sus derechos de propiedad, al no tener que acudir a la vía judicial, más lenta y costosa, para que se ajuste la realidad del Catastro y del Registro a la realidad física del inmueble, o jurídica de los derechos reales que recaen sobre el mismo.
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