El PIB como magnitud macroeconómica.

El conocimiento del PIB y sus implicaciones nos permite mejorar nuestras decisiones de inversión en lo referente al riesgo país. Debemos tener en cuenta, cuando compramos participaciones de fondos de inversión, acciones, renta fija internacional, o bien participaciones de planes de pensiones con perspectiva internacional, que el factor y distribución geográfica puede hacer variar mucho el perfil real de riesgo que asumimos.

¿Qué es el PIB?

Se trata del valor monetario de la producción total de bienes y servicios de demanda final en un período de tiempo determinado (normalmente un año) y en una región determinada (normalmente un país).

Es decir, aplicado a un año y a un país concreto, nos permite medir la producción finalista total en una economía. Utilizando como magnitud de medida el valor en dinero (euros, dólar, etc…) de todos los bienes y servicios que han realizado las empresas de dicho país y se pueden comprar o adquirir en el mercado.

¿Para qué sirve?

Nos permite tener un orden de magnitud con el que comparar la evolución de la economía en un país, respecto de años precedentes. Igualmente podemos utilizarlo para comparar un país o región con otros países.

¿cómo se calcula?

La valoración de bienes se puede realizar de dos formas alternativas. La primera sería “a precios de mercado”, lo que significa tener en cuenta en el valor monetario los impuestos indirectos como por ejemplo el IVA, y no tener en cuenta las subvenciones a la explotación. La segunda alternativa sería “a coste de factores” lo que implica no incluir impuestos indirectos y sumar las subvenciones a la explotación. El PIB valorado de la primera forma equivaldría a la valoración que tienen en cuenta los ciudadanos al adquirir dichos bienes o servicios. Mientras que de la segunda forma equivaldría a la perspectiva de las empresas productoras.

elec 1Para tener en cuenta los bienes y servicios producidos se valoran tanto los de las empresas nacionales o residentes en la región objeto de estudio, como los producidos por empresas extranjeras en el territorio de dicho país o región.

Igualmente debe tenerse en cuenta que existen tres enfoques para realizar la valoración. El primero sería el basado en gasto o demanda, sumando la demanda final de bienes y servicios en un período dado de familias, empresas, administraciones públicas y saldo neto exterior.  El segundo es el basado en la oferta, y a diferencia del enfoque anterior significaría sumar el valor de mercado de todos los productos en cada etapa de su producción, menos el valor de mercado de los costes utilizados para obtener dicho producto. Finalmente, el tercer enfoque sería el de los ingresos, sumando todos los factores implicados en el proceso productivo: sueldos, comisiones, alquileres, honorarios, costes de producción, etc..

Actualmente en España en INE hace la valoración según lo dispuesto en el Reglamento (UE) nº 549/2013 del Parlamento Europeo y del Consejo, de 21 de mayo relativo al Sistema Europeo de Cuentas Nacionales y Regionales de la Unión Europea (SEC 2010), Reglamento (UE) nº 549/2013 del Parlamento Europeo y del Consejo, de 21 de mayo.

¿Cuál es la cifra del PIB en España?

En la última década el promedio del PIB anual en nuestro país asciende a 1.086.000 millones de euros, mientras que el de 2018 fue de 1.200.000 millones de euros, por encima de la media de la década, que parece que será muy similar al cierre de 2019.

En la década de 2000 a 2010 el valor medio fue de 900.000 millones de euros, por debajo del PIB actual.

¿Qué sectores tienen más peso en el PIB de España?

Destaca el sector servicios con un 65 % del total, y dentro del sector servicios el que mayor PIB concentra es el turismo, seguido de los servicios financieros y Banca, el sector salud y el comercio minorista. La industria suma un 11% del total, mientras que la construcción a su vez concentra un 9% del total. Así estos tres sectores (servicios, industria y construcción) aglutinan un 85% del PIB nacional.

architecture-1727807__340Al margen de estos sectores tendríamos los sectores primarios, como la agricultura, pesca, ganadería y minería con 2,5% del total del PIB.

El sector de la energía agrega un 2,8 % del PIB, con lo cual los cinco sectores citados (servicios, industria, construcción, sector primario y energía) componen el 90% del PIB total nacional.

¿Cuál es el PIB en los países de Europa?

El PIB total de la Unión Europea (suma de todos los países que la componen) en el ejercicio 2018 (incluyendo Reino Unido) ascendía aproximadamente a 16.000.000 millones de euros.

Destacando el peso de los siguientes países: Alemania con unos 3.500.000 millones de euros, Reino Unido con 2.400.000 millones de euros, Francia con 2.300.000 millones de euros, y finalmente Italia con 1.700.000 millones de euros.

¿Cuál es el PIB mundial?

Subiendo un escalón, a nivel mundial se estima un PIB de 85.000.000 millones en el año 2018.

Destacando el peso de los siguientes países: Estados Unidos con 17.000.000 millones, China con 11.000.000 millones, Japón con 4.000.000 millones o Indica con 2.300.000 millones.

Conclusión.

Teniendo en cuenta el PIB del país o conjunto de países en los que vamos a invertir, y su comparación con el del resto de países, podemos determinar qué peso tiene la economía de dicha región en relación con el resto de economías, siendo ello importante como factor geopolítico relevante en el comercio internacional.

 

El consumo de electricidad como indicador económico adelantado.

Los indicadores económicos son datos, series de datos o números índices que se utilizan para el análisis económico. Algunos de los más conocidos son el Producto Interior Bruto (PIB), el Índice de Precios al Consumo (IPC) o la tasa de desempleo.

Sin embargo, estos indicadores macroecómicos, aunque son muy útiles para analizar la coyuntura actual, no nos permiten estimar con facilidad la dirección o la tendencia del ciclo económico. Por ejemplo, el PIB nos permite valorar si una economía ha crecido en oferta total de bienes y servicios finales respecto del año anterior, pero no nos permite predecir qué sucederá con dicho valor de bienes finales al año siguiente.

Indicadores Económicos Adelantados.

Para poder predecir estos cambios en el crecimiento económico resultan especialmente interesantes los indicadores adelantados.

Algunos de los indicadores más utilizados en España como indicadores adelantados para el análisis de la coyuntura económica son el ISI (Indicador Sintético de Actividad Industrial) o el ISA (Indicador Sintético de Actividad Económica).

El consumo eléctrico como indicador adelantado.

Si bien los indicadores sintéticos comentados en el punto anterior tienen en cuenta en su elaboración varios factores (cifra de ventas de grandes empresas, consumo aparente de cementos, etc..) entre los cuales se cuenta el consumo eléctrico, vamos a conocer en este artículo el estudio del consumo de energía eléctrica como indicador adelantado “per se” o sin conjugar con otros factores (como pasa en los indicadores sintéticos), así como su utilidad para el análisis predictivo de la economía.

El interés por este dato de consumo de electricidad para analizar la situación y tendencia de la economía de un país radica en la correlación directa entre la energía eléctrica y la mayor parte de procesos de producción, así como de consumo, de los bienes y servicios de una economía.

Por ejemplo, el PIB no tiene en cuenta los bienes en proceso de producción, porque no los contabiliza hasta que están disponibles para su venta. Así, los coches que se están produciendo en este momento en las fábricas, y cuyo proceso hasta convertirse en coches a la venta puede ser de meses, no se reflejarán hasta el próximo año en el PIB, y no sabremos si son más o menos. Pero conociendo qué cantidad de energía se está demandando por la Industria podemos entender que, si baja, es que se están produciendo menos. Con lo cual podemos predecir que los bienes finales de futuros PIB serán inferiores. A su vez ello nos da cuenta de una próxima recesión, y nos guía en nuestra inversión.

¿Qué indicadores eléctricos podemos considerar en España y quién los publica?

Toda la energía que se produce, transporta y distribuye en España, es operada por las líneas de alta tensión así como centros de control de la compañía Red Eléctrica de España S.A (en adelante REE). Y dicha compañía publica dos datos que nos indican el consumo eléctrico nacional:

  • La serie estadística de Demanda de electricidad
  • El Indide Red Electrica (IRE).

Con estos datos podemos analizar el consumo de electricidad y utilizarlo según venimos diciendo como indicador económico adelantado.

La Demanda de Electricidad.

En el análisis de esta serie estadística habrá de tenerse en cuenta la posible estacionalidad. Por ello, REE publica este mismo dato corregido por dos variables: a) Climatología, dado que un incremento o bajada en las temperaturas conllevará un mayor consumo energético que en el mismo período anterior; que no responderá de forma directa a un incremento neto de la demanda para procesos de producción o consumo. b) Laboralidad, puesto que el calendario laboral administrativo, esto es, que haya más o menos días laborales en un mes determinado respecto del mismo mes del período anterior, debe tenerse en cuenta para comparar correctamente el dato.

elec 1En REE podemos consultar en cada momento la demanda en tiempo real, pero lo más práctico y que aporta perspectiva es seguir el dato del Boletín Mensual, que nos facilita el dato comparado con el del mismo mes del año anterior, así como el acumulado anual. La unidad es en GWh (giga watios hora de energía). Y se publica diferenciado en el sistema eléctrico peninsular, y en los sistemas de Baleares y Canarias.

Por ejemplo, en el Boletin REE de diciembre 2019 el dato de demanda (peninsular) es el siguiente: 249.144 GWh acumulados anuales. La corrección por laboralidad y climatología expone que este dato implica una bajada del 2,7 % respecto de diciembre 2018. Dicho de otra forma, la producción y consumo de electricidad ha descendido, lo cual es indicio de una menor actividad económica.

Sin embargo, el PIB de 2019 ha crecido un 2,4% respecto del PIB del año 2018. Así, con este ejemplo real y actual, podemos comprobar cómo el PIB nos refleja datos de coyuntura, que ya son casi historia, porque se trata de bienes “en el almacén”. Mientras que la demanda de electricidad nos permite avistar una recesión.

El IRE (Índice Red Eléctrica).

En segundo lugar, el IRE publicado por REE registra la evolución de consumo eléctrico de las medianas y grandes empresas del país, concretamente 13.900 empresas que por su tipo de instalación eléctrica (conectadas a la Red con una potencia contratada superior a 450 kW en cada punto de suministro de los que integran el IRE, con un total de 23.400 puntos de suministro titularidad de dichas empresas).

 

Una potencia de más de 450 kW corresponde a una gran instalación (fábrica, almacén, planta industrial, etc..). Según indica REE el 47 % de la demanda total de electricidad en España corresponde a los consumidores con suministros de más de 450 kW de potencia, por lo cual este Índice agrupa la mitad de la demanda nacional. Y desde luego es este segmento de la demanda, el de los grandes consumidores, el que tenderá a agrupar a las empresas inmersas en el proceso económico de creación y venta de los bienes industriales y finales.

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Fuente: REE

 

Como podemos apreciar en la imagen anterior, con el gráfico del evolutivo del IRE desde enero de 2013 (la base de este Índice es 2010) estamos asistiendo en los últimos meses a una recesión en el consumo de las grandes empresas.

En términos corregidos (con laboralidad y temperatura) el IRE cae en julio 2016 (fecha del informe de donde hemos extraído el gráfico, por ser el último publicado a la redacción del presente artículo) un 1,8 % en términos interanuales, y está cayendo desde diciembre 2015.

También podemos observar en los gráficos expuestos que REE desglosa el IRE en un Indice para Industria y un Índice para el sector Servicios. Y ello debido al muy distinto comportamiento que pueden presentar ambos sectores de actividad.

A su vez, esta segmentación nos permite estudiar de manera bien diferenciada el sector industrial, donde se encuentran principalmente las empresas dedicadas a la producción de bienes de segundo y sucesivos órdenes, de acuerdo a nuestra anterior exposición del sistema productivo. Y el sector servicios, donde se engloban mayormente las empresas que comercializan bienes de primer orden.

 

Derechos y obligaciones de la propiedad horizontal

Como ya estudiamos en otro artículo, la propiedad horizontal reviste una gran importancia en nuestra sociedad actual, en tanto que millones de personas viven en edificios separados en inmuebles o locales privados, pero con espacios comunes. Como ya vimos, la propiedad horizontal ostenta un régimen jurídico especial y doble, determinado por: 1) Un derecho singular y exclusivo de propiedad sobre los inmuebles particulares; 2) Un derecho de copropiedad sobre los restantes elementos, pertenencias y servicios comunes del inmueble.

En esta ocasión vamos a desarrollar brevemente el régimen jurídico de los propietarios, que comprende un conjunto de derechos y obligaciones inherentes a este título legal.

Vamos a distinguir a su vez los derechos y obligaciones correspondientes a los elementos privativos por un lado, y el conjunto de derechos y obligaciones relativos a los elementos comunes por otro lado.

Derechos y obligaciones de los elementos comunes.

El titular ostenta principalmente dos derechos en lo que se refiere a los elementos comunes.

En primer lugar, los titulares del derecho de propiedad horizontal poseen un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes, que es proporcional a la cuota de participación en los mismos que corresponden a su bien privativo.

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En segundo lugar, ostentan un derecho a usar y disfrutar de dichos bienes, conforme a su naturaleza.

Como vemos, existe un derecho de copropiedad, y un derecho de uso y disfrute.

Sin embargo, es válida la atribución en exclusiva a un copropietario prevista en los Estatutos de la comunidad a un copropietario determinado respecto de un bien común. Esto suele suceder con los patios interiores en los pisos de la planta baja o planta primera, que pueden constituir un elemento común de luces de todo  el edificio; así también sucede con las terrazas en los áticos, que pueden ser respecto del inmueble las cubiertas del edificio.

En cuanto a las obligaciones, existen básicamente tres que vamos a describir a continuación.

En primer lugar, nos debemos referir a la obligación económica de mantenimiento de la comunidad, en función de su cuota de participación y de lo dispuesto en los Estatutos. El titular deberá contribuir al pago de los gastos generales, servicios, tributos, cargas y responsabilidades comunes. Además, el inmueble particular está afecto al pago de dichos gastos del último año, así como de la parte vencida de la anualidad corriente, cualquiera que fuera su propietario actual y el título de su adquisición; siendo este crédito de tipo preferente a favor de la comunidad de propietarios.

Siguiendo con lo indicado en el párrafo anterior, en caso de venta del inmueble particular, en la Escritura notarial deberá el vendedor declarar hallarse al corriente en el pago de los gastos o, en su caso, expresar los que adeude. Para ello deberá aportar certificación emitida por el Administrador de la finca sobre el estado de deudas con la comunidad sin el cual el Notario no podrá autorizar la Escritura, salvo renuncia expresa del adquirente.

Por otro lado hay que indicar que la no utilización de un servicio no exime del cumplimiento de las obligaciones correspondientes, salvo que así se disponga expresamente en los Estatutos.

Igualmente, el propietario debe contribuir económicamente y con arreglo a su respectiva cuota de participación a dotación del fondo de reserva destinadas a las obras de conservación y reparación de la finca. Dicho fondo en ningún caso podrá ser inferior al 5% de su último presupuesto ordinario.

En segundo lugar el propietario está obligado a cumplir y respetar las normas de derecho necesario, así como las normas voluntarias establecidas en los Estatutos o reglamento de la comunidad.

Por último, en tercer lugar existe una obligación para el propietario de comunicar al Secretario de la comunidad su domicilio en territorio español, a efectos de citaciones y notificaciones de la comunidad.  En su defecto, le serán de aplicación las comunicaciones en el piso o local de su titularidad, o bien de no resultar ello posible, en el tablón de anuncios o lugar visible equivalente.

Derechos y obligaciones de los elementos privativos.

 El titular ostenta en primer lugar sobre el bien privativo un derecho de propiedad singular, exclusivo sobre el piso o local, así como sobre los anejos de los mismos. Equivalente al derecho de propiedad ordinaria sobre cualquier otro bien que no estuviese en régimen de propiedad horizontal. Y de manera añadida ostenta un derecho de uso y disfrute de dicho bien.

Por otro lado, se otorga al titular un derecho de disposición sobre el bien, con la limitación de que no se pueden separar los elementos que integran la propiedad horizontal, ni transmitir las obligaciones derivadas del régimen de propiedad horizontal. Así por tanto, puede por ejemplo hipotecar el inmueble, extendiendo la hipoteca a los anejos y cuota sobre elementos comunes que corresponden al inmueble.

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En tercer lugar, existe un derecho a efectuar obras en su inmueble, siempre que no afecten a los elementos comunes o a la seguridad de la estructura del edificio. Tampoco podrán afectar a la fachada ni a la estética del edificio. De ninguna manera podrán perjudicar a otros propietarios, y se deberán comunicar previamente al representante de la comunidad.

De igual forma el titular puede dividir, agrupar, agregar o segregar su inmueble privativo, siempre que obtenga previa autorización por unanimidad de la Junta de Propietarios de la comunidad, fijando nuevas cuotas de participación de los inmuebles resultantes.

En cuarto lugar, existen una serie de derechos sociales a favor del propietario:

  1. Intervenir en las juntas, ejerciendo el derecho de voto y oponerse a sus acuerdos.
  2. Elegir, revocar y ser nombrado Presidente u otros cargos.

 

Y en lo que respecta a las obligaciones, hay que indicar primero la obligación de conservar en buen estado el inmueble privativo, para que no se deriven perjuicios a la comunidad, resarciendo en su caso por los daños ocasionados.

Como segunda obligación debemos citar la de respetar las instalacionoes generales incluidas en su inmueble (como terrazas o patios). Igualmente debe observarse la debida diligencia en el uso del inmueble en relación con el resto de propietarios.

En tercer lugar, debe consentir en su inmueble las reparaciones o servidumbres necesarias para el edificio, permitiendo para ello la entrada en su inmueble.

En cuarto lugar, existen una serie de limitaciones a la propiedad:

  1. No podrá Exigir la división del edificio.
  2. No podrá disponer libremente de los elementos comunes.
  3. No podrá alterar los elementos comunes.
  4. No podrá realizar actividades no permitidas por los Estatutos.

Queda así por tanto expuesto en su totalidad el régimen de obligaciones y derechos que engloba el derecho de propiedad horizontal, tanto en lo referente a los bienes comunes como en lo que relativo a los bienes privativos.

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Elementos comunes y privativos en la Propiedad Horizontal

Tras haber abordado en otros dos artículos precedentes el concepto del derecho de propiedad horizontal, y su título constitutivo, vamos a ver en este breve ensayo el diferente régimen jurídico que corresponde a los bienes comunes y a los bienes privativos, de acuerdo con la Ley de Propiedad Horizontal y resto de normas de aplicación.

Recordemos que la propiedad horizontal es un tipo de propiedad de carácter especial, que se constituye sobre edificios divididos en inmuebles independientes, como pisos, trasteros, garajes, locales comerciales, etc… y que atribuye al titular de cada uno de ellos:

  1.  Un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del inmueble.
  2.  Un derecho singular y exclusivo de propiedad sobre los inmuebles particulares.

Bienes Comunes.

Se trata de aquellas instalaciones o partes del edificio que resultan necesarias o bien son de utilidad para uso y disfrute de todos los propietarios individuales de los pisos, locales y en general inmuebles privados en los que está dividido.

Una definición negativa de las partes comunes sería la de que es común toda parte del edificio que no es privativa.

Como vimos en los anteriores artículos, la propiedad de cada inmueble privativo conlleva un derecho de copropiedad sobre estos bienes comunes.

balloon-940031_960_720Se limita a recoger lo que es normal que sean elementos comunes y no impide que puedan existir en un edificio sujeto a este régimen elementos comunes distintos de los contemplados en el mismo, o que algunos de tales elementos puedan configurarse como privativos, si así lo recoge el título constitutivo.

El artículo 396 del Código Civil enumera a modo ilustrativo los siguientes elementos comunes: el suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas; elementos estructurales y entre ellos los pilares, vigas, forjados y muros de carga; las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elemento de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores; el portal, las escaleras, porterías, corredores, pasos, muros, fosos, patios, pozos y los recintos destinados a ascensores, depósitos, contadores, telefonías o a otros servicios o instalaciones comunes, incluso aquéllos que fueren de uso privativo; los ascensores y las instalaciones, conducciones y canalizaciones para el desagüe y para el suministro de agua, gas o electricidad, incluso las de aprovechamiento de energía solar; las de agua caliente sanitaria, calefacción, aire acondicionado, ventilación o evacuación de humos; las de detección y prevención de incendios; las de portero electrónico y otras de seguridad del edificio, así como las de antenas colectivas y demás instalaciones para los servicios audiovisuales o de telecomunicación, todas ellas hasta la entrada al espacio privativo; las servidumbres y cualesquiera otros elementos materiales o jurídicos que por su naturaleza o destino resulten indivisibles.

Por otro lado, podemos diferenciar entre:

  • Elementos comunes esenciales o por naturaleza. Son inherentes a la común propiedad y no se pueden separar del derecho de propiedad privativo. Por ejemplo el pasillo o las escaleras comunes.
  • Elementos comunes accidentales o por destino. Se trata de partes del edificio que podrían tener un uso privativo, como un piso o local, pero se destinan a servir como elemento común a la comunidad. Por ejemplo, un local para establecer un gimnasio para uso de los propietarios. Se determinan en el título constitutivo. Y se puede ejercer “a posteriori” la desafección de dichos bienes, para convertirlos en privativos, si bien se debe establecer la correspondiente cuota de participación, con la consiguiente reducción de las de los demás pisos o locales.

 Elementos privativos

De manera opuesta a los elementos privativos, se caracterizan por su propiedad, uso y disfrute de un titular privado.

Conforme a lo dispuesto en la Ley de Propiedad Horizontal, debe tratarse de un espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente, con los elementos arquitectónicos e instalaciones de todas clases, aparentes o no, que estén comprendidos dentro de sus límites y sirvan exclusivamente al propietario, así como los anejos.

Podemos diferenciar:

  • Elementos privativos propiamente dichos: pisos, locales comerciales, viviendas, garajes y trasteros, con su correspondiente cuota de participación.
  • Anejos: partes de un edificio susceptibles de aprovechamiento independiente, pero que son accesorios de un piso o local del que son inseparables. La Ley cita a modo de ejemplo la buhardilla y el sótano.

Conforme vimos antes, los elementos privativos pueden convertirse en comunes, que al incidir en el título constitutivo, requiere unanimidad de todos los propietarios, así como modificación de cuotas del resto de inmuebles privativos.

El título constitutivo en propiedad horizontal

Como vimos en otro artículo, la propiedad horizontal reviste una gran importancia en nuestro mundo jurídico actual, dado que millones de personas viven en edificios separados en inmuebles o locales privados, pero con espacios comunes. En aquella ocasión tratamos su concepto, evolución y naturaleza jurídica, resumidamente especial y doble: 1) Un derecho singular y exclusivo de propiedad sobre los inmuebles particulares; 2) Un derecho de copropiedad sobre los restantes elementos, pertenencias y servicios comunes del inmueble.

En este artículo vamos a ver cómo nace y se constituye el derecho de propiedad horizontal, que requiere de unos elementos objetivos y subjetivos para su válida constitución.

Título Constitutivo.

Se trata del documento que determina el contenido jurídico de la comunidad de propietarios en régimen de propiedad horizontal, y debe contener:

  • Los diferentes inmuebles individuales en los que se divide el edificio: viviendas, pisos, garajes, trasteros y locales comerciales, por lo general.
  • La cuota de participación que corresponde a cada inmueble particular sobre el edificio en su conjunto.
  • Las partes del edificio que son comunes a todos los propietarios individuales: servicios e instalaciones comunes.
  • Las servidumbres que corresponden a cada inmueble particular a favor de la comunidad o a favor de otros inmuebles. O bien servidumbres de zonas comunes a favor de uno o varios inmuebles particulares.
  • Las normas estatutarias por las que se rige la comunidad de propietarios en régimen de propiedad horizontal.

Elementos formales.

La forma documental que suele revestir el título constitutivo es la de Escritura Pública notarial, suele otorgarse por el promotor del edificio (que puede coincidir con su constructor) e igualmente lo habitual es que se inscriba en el Registro de la Propiedad.

Además de la Escritura Pública, que suele ser el medio ordinario, según la legislación en vigor pueden ser también documentos formales de constitución de la propiedad horizontal una resolución judicial, un laudo arbitral, la decisión judicial y una certificación librada por el funcionario al cargo de la administración del edificio. Así también cabrían como documentos formales de constitución un documento de donación, y uno de división de cosa común.

street-4268476__340Finalmente, cabe que se constituya en un documento de testamento, de forma directa por haberlo determinado expresamente el testador, o de forma indirecta dejando indicadas las bases necesarias para que el contador-partidor lo realice.

Su inscripción en el Registro de la Propiedad, en todos los casos, está determinada por lo previsto en la Ley Hipotecaria y en la Ley de Propiedad Horizontal.

La modificación del título constitutivo sigue el mismo régimen que su constitución.

Es posible no obstante que exista una propiedad horizontal sin que se haya otorgado título constitutivo. Esto es lo que se conoce como propiedad horizontal de hecho, y le son de aplicación las normas legales referentes a la propiedad horizontal. Ello es así porque legalmente no es un requisito necesario el título constitutivo, si bien podemos afirmar que en la mayor parte de los casos existe dicho título, lo cual jurídicamente reviste mayor seguridad para los propietarios.

 

Elementos objetivos.

Es necesario que el título contenga en primer lugar la suficiente descripción del inmueble en su conjunto, instalaciones y servicios comunes.

En segundo lugar, deberá contener la descripción de cada inmueble individual (vivienda, local, garaje o trastero) al cual en la práctica se le asigna un número correlativo para su correcta identificación. En esta descripción de cada inmueble particular se suele indicar sus metros cuadrados de extensión, sus linderos, en qué planta del edificio se encuentran, y los anejos que le corresponden, como suele suceder con los garajes y trasteros.

El tercer elemento objetivo es la cuota participativa que se asigna a cada inmueble particular. Dicha cuota determina la participación en las cargas de la comunidad y del mantenimiento de los elementos comunes. Se suele expresar en porcentaje con centésimas.

Elementos subjetivos.

La persona que otorga el título constitutivo de propiedad horizontal suele ser por lo general el promotor de la obra del edificio destinado a venderse por inmuebles separados de pisos, viviendas o locales comerciales (y que puede coincidir o no con el constructor).

Así también, si el edificio ya construido tiene un único propietario, pero se encuentra dividido en inmuebles susceptibles de venderse de manera individual, puede igualmente otorgar el título constitutivo de propiedad horizontal.

building-2545498__340Cuando el promotor ha vendido ya varios de los inmuebles individuales del edificio, sin que se haya otorgado título constitutivo de propiedad horizontal, o lo han hecho, pero en documento privado, pueden de común acuerdo otorgar título.

En última instancia, si el promotor ha vendido todos los inmuebles individuales, pero no se otorgó título constitutivo en ningún momento, los propietarios pueden hacerlo tanto de común acuerdo, como acudir a un proceso arbitral o judicial si no existiese dicho acuerdo.

Por otro lado, en el caso de los copropietarios de una cosa común, cuando se trate de un edificio cuyas características se ajusten a la propiedad horizontal, a petición de cualquiera de los comuneros se puede constituir propiedad horizontal. En este proceso se realizará una división de la cosa común, por adjudicación de los inmuebles separados (pisos, viviendas, locales, etc..) a los copropietarios.

Finalmente, el causante en el testamento, o el donante en el caso de la donación, serían las personas que otorgarían el título constitutivo de la propiedad horizontal en su caso.

Más información |  WokterKluvers  Comunidad Horizontal

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Desarrollo y naturaleza del derecho de propiedad horizontal

El desarrollo de las ciudades modernas se ha producido en buena medida gracias al desarrollo de los edificios. Construir en vertical permite, en un espacio concentrado de suelo, obtener diferentes viviendas en cada piso del edificio, aprovechando mejor los metros cuadrados de suelo en superficie.

architecture-3662613_960_720Y en un edificio residencial de este tipo, compuesto por distintas viviendas, rara vez el propietario es una única persona, sino que más bien lo habitual es que cada vivienda individual tenga un propietario diferente. Pero sin embargo en un edificio siempre existirán las denominadas zonas comunes, partes del edificio que no pertenecen en exclusiva a ninguno de los propietarios individuales.

Aquí es donde nace la conocida como “propiedad horizontal”, cuyo concepto jurídico como vamos a ver ha tenido a lo largo de los años un desarrollo en la teoría del derecho Civil, así como en la legislación positiva y jurisprudencia.

Breve Historia del derecho de propiedad horizontal.

En el último siglo en nuestro entorno europeo encontramos tres grandes teorías jurídicas respecto de este tipo de propiedad:

  1. Derecho francés: teoría de la servidumbre.
  2. Derecho alemán: teoría de la superficie.
  3. Derecho anglosajón: teoría de la personalidad.
  4. Derecho español: copropiedad especial.

En el derecho civil francés se conceptualiza la propiedad común como un derecho de servidumbre de los bienes comunes a favor de los propietarios de los inmuebles particulares.

En el derecho civil alemán se pensó en la propiedad horizontal como abarcada por el derecho real de superficie, que prescribe para su titular o titulares el derecho real a construir y usar por un tiempo determinado una construcción sobre un terreno.

En el derecho anglosajón por su parte se conocen dos formas de copropiedad: la “joint tenancy” o “propiedad conjunta”, donde el fallecimiento de un comunero determina un acrecimiento de los demás. Y la “tenancy in common” o “propiedad en común” donde el fallecimiento de un cotitular determina la apertura de la sucesión en su cuota. Bajo estas categorías se fue enmarcando el tratamiento de la propiedad horizontal.

architecture-3104842_960_720En España, antes de la promulgación de la Ley de Propiedad Horizontal, la única regulación positiva al respecto se encontraba en el art. 396 del Código Civil, que dibujaba este tipo de propiedad como una propiedad compleja y especial, con reglas de la comunidad de bienes y otras reglas especiales.

 La realidad es que el Código Civil resultó insuficiente en la práctica, y la Jurisprudencia lo complementó con la aplicación de las reglas de la copropiedad ordinaria. La principal problemática derivada de ello es que cada propietario individual puede solicitar la división de la cosa común, lo que implicaría poner a la venta el edificio entero para repartir el precio entre los condueños.

Naturaleza jurídica actual de la Propiedad Horizontal.

Tras la publicación de la Ley de Propiedad Horizontal de 1960, que ha tenido diversas actualizaciones a lo largo de estos años, la naturaleza jurídica de este tipo de propiedad quedó más clarificada. Y como ha comentado buena parte de la doctrina estamos ante un tipo de propiedad con una doble faceta.

Concretamente como explica el jurista, Fiscal y Doctor en Derecho, M.F. Martín Granizo, se trata de una propiedad de carácter especial que se constituye sobre edificios divididos en inmuebles independientes, como pisos, trasteros, garajes, locales comerciales, etc… y que atribuye al titular de cada uno de ellos:

  • Un derecho singular y exclusivo de propiedad sobre los inmuebles particulares.
  • Un derecho de copropiedad sobre los restantes elementos, pertenencias y servicios comunes del inmueble.

Igualmente, y según explica el civilista José Bonet Corra, la propiedad horizontal es una propiedad compleja, interdenpendiente y funcional en la que coexisten: un dominio ordinario sobre el piso o local, por un lado; y por otro lado una copropiedad “sui generis” sobre los elementos comunes.

Así, por tanto, se imponen limitaciones especiales al derecho de propiedad en las zonas comunes, a modo de limitaciones recíprocas por relaciones de vecindad.

Es una comunidad configurada en forma asociativa, tanto en las relaciones internas como externas, a la que la Ley dota de una organización. (Junta General, Presidente…), si bien no le atribuye personalidad jurídica propia.

Por otro lado, sí que puede ser centro de imputación de relaciones jurídicas, pues según la legislación en vigor la Comunidad responderá de sus deudas frente a tercero con todos los fondos y créditos a su favor. Y tiene capacidad procesal para ser parte en un proceso judicial, conforme a la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Con todo ello queda expuesta en sus correctos términos la naturaleza que en nuestro Derecho tiene la propiedad horizontal, que como señalábamos al inicio afecta a millones de ciudadanos que son propietarios o residen en edificios, o bien son propietarios o arrendatarios de locales comerciales o plazas de garaje.

Más información |Comunidades.com   Enciclopedia jurídica

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Los procesos judiciales contencioso administrativos en España.

El objeto procesal en la jurisdicción contencioso administrativa lo constituye siempre una pretensión deducida en relación a la actividad de la administración pública: al acto administrativo, o bien al silencio administrativo, o a una actuación por la vía de hecho, o a la inactividad material. Siendo necesario no obstante en la mayor parte de los casos el agotamiento previo de los recursos en vía administrativa (es decir, no se puede acudir a la vía judicial en tanto no se haya intentado la solución por la vía del recurso administrativo).

La ley 29/98 regula todos los tipos de proceso contencioso administrativo, salvo el electoral.

1. Procedimiento ordinario.

Como su propio nombre indica, se trata del proceso que se seguirá de forma ordinaria cuando no sea de aplicación por la materia un proceso espacial, o bien el proceso abreviado.

Se inicia mediante escrito de interposición, que sirve para identificar la actuación recurrida, así como para que el órgano judicial reclame el expediente administrativo. Una vez remitido el expediente al juzgado es cuando se da traslado del mismo a las partes para formalizar la demanda.

El trámite de conclusiones no es extrictaménte necesario, y solo se realizará cuando lo pidan las partes o bien el órgano juzgador.

En el procedimiento contencioso administrativo hay una prueba esencial, el expediente administrativo, que relativiza en cierta medida las exigencias de la prueba testifical y de la prueba pericial a diferencia de lo que sucede en los procesos civiles, penales o laborales.

2. Procedimiento abreviado.

Es el que corresponde a aquellos casos en los que la cuantía litigiosa no excede de  30.000 € así como en los siguientes supuestos independientemente de su cuantía:

  • Inejecución de actos administrativos.
  • Extranjería.
  • Personal al servicio de la administración.
  • Disciplina deportiva.

El procedimiento abreviado se inicia directamente por demanda, sin tener a la vista el expediente administrativo (por ello en la vista se pueden introducir cuestiones nuevas tras conocer el expediente).

La vista es un acto concentrado donde se realiza la contestación a la demanda y se propone la prueba. Las partes deben llevar a la vista los medios de prueba de los que intenten valerse.

 

3. Procedimiento para la protección de los derechos fundamentales.

En este procedimiento se pueden formular cualesquiera pretensiones, siempre y cuando el recurso tenga por finalidad restablecer o preservar los derechos y libertades susceptibles de amparo constitucional.

El escrito de interposición debe estar suficientemente fundamentado: se debe argumentar al menos la procedencia de este cauce procesal e identificarse el derecho o derechos lesionados.

Los plazos son mucho más breves que en el procedimiento ordinario.

En el caso de este recurso para protección de derechos fundamentales no es preciso agotar la vía administrativa.

4. Procedimiento para la protección del derecho de reunión.

Se englobaría dentro del proceso para la protección de derechos fundamentales del punto anterior, pero con peculiaridades importante: la extraordinaria premura necesaria en estos casos.

Interviene siempre el Ministerio Fiscal y contra la sentencia que se dicte sólo cabe recurso de amparo. El procedimiento es sumario en el sentido de que su objeto se halla limitado al mantenimiento o revocación de las prohibiciones o modificaciones propuestas por la autoridad administrativa.

5. Procedimiento sobre la cuestión de ilegalidad.

Cuando un Juez o Tribunal de lo Contencioso administrativo hubiere dictado sentencia firme estimatoria por considerar ilegal el contenido de la disposición general aplicada (reglamento) deberá plantear la cuestión de ilegalidad ante el Tribunal competente para conocer del recurso directo contra la disposición, salvo que el propio órgano juzgador sea competente para ello, en cuyo caso la sentencia declarará la validez o nulidad de dicha disposición general. Por su parte, el Tribunal Supremo anulará cualquier disposición general cuando, en cualquier grado, conozca de un recurso contra un acto fundado en la ilegalidad de aquella norma

6. Procedimiento de suspensión administrativa de actos y acuerdos.

Se seguirá este procedimiento en los casos en que, conforme a las Leyes, la suspensión administrativa de actos o acuerdos de Corporaciones o Entidades públicas deba ir seguida de la impugnación o traslado de aquéllos ante la Jurisdicción Contencioso-administrativa.

El objeto del proceso es el acto suspendido. Se subordina a la presentación en un breve plazo de diez días desde la resolución o acto, de un recurso contencioso administrativo.

Interpuesto el recurso, se requerirá a la corporación o entidad que lo hubiera dictado para que en el plazo de diez días remita el expediente administrativo, alegue lo que estime conveniente en defensa de aquél y notifique a cuantos tuvieran interés legítimo.

La vista se celebrará como mínimo a los diez días de la puesta de manifiesto del expediente.

El órgano jurisdiccional podrá, motivadamente, sustituir el trámite de vista por el de alegaciones escritas.

Celebrada la vista o deducidas las alegaciones a que se refieren los apartados anteriores, se dictará sentencia por la que se anule o confirme el acto o acuerdo objeto del recurso, disponiendo lo que proceda en cuanto a la suspensión.

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