Acerca de Andrés Muñoz Barrios

Licenciado en Derecho. Postgrados en Economía, Finanzas, Marketing, Práctica Jurídica y Comercio Internacional. Miembro de EFPA España 7179 (EFA-II)

EUPHEMIA, el algoritmo europeo del precio de la luz

No existe a día de hoy un sistema eficiente de almacenamiento de electricidad a gran escala, por lo que la energía eléctrica se debe producir en el momento en el que se consume. Por ello, el precio en cada país para la electricidad se fija en un mercado diario, en el cuál cada día los generadores ofrecen la energía que van a poder producir en las 24 horas del día siguiente. Los comercializadores eléctricos y grandes consumidores que actúan en dicho mercado mayorista pujan por esta energía, estableciéndose como resultado de la subasta el precio para cada hora del día siguiente.

El auge de las interconexiones eléctricas entre los distintos países europeos ha permitido en los últimos años dotar de competitividad estos mercados diarios nacionales, con el consiguiente beneficio para el cliente final, que puede acceder a un precio más ajustado en su factura de la luz. Pues los excedentes de generación de un país pueden trasladarse a otro país con el que existe interconexión, consiguiendo esta nueva mayor capacidad de oferta en el segundo país hacer bajar el precio de su mercado diario.

Y en el marco de este aumento de capacidad de interconexión de energía eléctrica en nuestro continente se ha desarrollado el Mercado Interior de la Electricidad en Europa (MIE), que busca integrar el conjunto de los mercados existentes a día de hoy en la Unión Europea en un solo mercado.

Esta integración de mercados diarios se ha conseguido finalmente en buena media a través de un algoritmo matemático complejo desarrollado en un programa informático, denominado Euphermia, que permite fijar un precio único diario para la luz en todos los países europeos. 

Este sistema informatizado agrupa los mercados eléctricos de 23 países europeos, y calcula los precios de la electricidad para cada uno de ellos de manera común y sincronizada. Euphemia reúne datos de todos los mercados diarios europeos de electricidad y casa la oferta con la demanda. Ello por supuesto teniendo en cuenta los intercambios de electricidad que gracias a las interconexiones se pueden dar en cada país a cada hora.

En la península ibérica la compañía OMIE es la que se encarga en España y Portugal de casar oferta con demanda (mercado conocido como Pool), y utiliza Euphemia para marcar los precios de electricidad del mercado diario para ambos países.

Euphemia calcula a través de sus algoritmos la forma de maximizar los beneficios para los compradores de electricidad y los vendedores. Gestiona cada día el total del volumen de ofertas de compra y venta de Austria, Bélgica, República Checa, Dinamarca, Estonia, Finlandia, Francia, Alemania, Italia, Latvia, Lituania, Luxemburgo, Holanda, Noruega, Polonia, Portugal, España´, Rumanía, Eslovaquia, Eslovenia, Suiza y Reino Unido. El valor medio del total de ofertas gestionadas es de 200 millones de euros cada día, y funciona los 365 días del año.

Utiliza un tiempo inferior a 10 minutos para tratar las órdenes, en línea con la operación de mercado diario de cada país y a través de una red de servidores con gran capacidad de procesamiento situados en cinco países distintos. Este sistema ha sido desarrollado y es mantenido por la compañía tecnológica N-SIDE.

Finalmente cabe indicar que, dado que el mercado diario se fija el precio para cada hora del día siguiente, y los volúmenes negociados son por tanto una previsión de consumo, existe un mercado intradiario en cada país (gestionado en España por Red Eléctrica) que ajusta oferta y demanda en tiempo real, estableciendo un precio para los desajustes entre oferta y demanda. Este mercado de ajustes y restricciones técnicas hace variar levemente el precio final de la energía en cada país.

* Más información| REE  OMIE  N-SIDE
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El PPA como contrato de energía y como contrato financiero

La energía eléctrica es uno de los grandes pilares de nuestra sociedad, no sería posible el mundo tal y como lo conocemos ahora mismo sin electricidad. Todo lo que nos rodea, todas las empresas en todos los sectores, todo nuestro tiempo de ocio, necesitan de aparatos y elementos que se alimentan con corriente eléctrica.

El contrato de suministro eléctrico.

Para tener suministro eléctrico, las empresas y hogares realizan un contrato de suministro con una comercializadora eléctrica. Para atender estos contratos, las comercializadoras compran cada día en el mercado mayorista la electricidad a los generadores. Esta energía llega al consumidor final a través de las redes de transporte y distribución, se contabiliza en los contadores de cada instalación, y los consumos contabilizados se envían por el distribuidor al comercializador, que agregará mensualmente dichos consumos para su facturación al consumidor final (empresas y hogares).

Como vemos por tanto, el contrato de suministro entre la compañía comercializadora y el cliente final es el que da acceso a la industria de suministro eléctrico. La relación entre el generador de la electricidad y el consumidor es indirecta.

El contrato de PPA como alternativa al contrato tradicional.

Pero en este marco general se está abriendo camino en los últimos años una nueva forma de contratación, que podemos denominar contratación directa, donde un generador realiza un contrato directamente con un consumidor. Esta modalidad contractual se conoce como PPA, siglas en inglés de Power Purchase Agreement.

El PPA es como decimos un contrato entre un consumidor y un generador de electricidad, donde el primero se compromete a consumir la energía generada por el segundo durante el plazo de duración del contrato, a cambio de pagar un precio fijo y determinado en el contrato para dicha energía.

A través de un PPA los firmantes obtienen diversas ventajas:

  • El productor de energía asegura un flujo constante de caja, dado que tiene cerrada de antemano la venta de toda la energía producida a un precio determinado.
  • El consumidor se asegura un precio fijo para sus consumos de electricidad.

El largo plazo como esencia del PPA.

El plazo es un elemento determinante del PPA. Todo productor puede obtener un precio de mercado en el corto plazo, si bien dicho precio estará sujeto a la volatilidad del mercado. Lo mismo le pasa al consumidor, el precio que pague por sus consumos estará marcado por dicha volatilidad. Por lo tanto, el objetivo principal del PPA es pactar un precio a largo plazo, que cubra a ambas partes de los riesgos alcistas o bajistas del precio de mercado.

Por ello, los PPA suelen tener un plazo de duración largo, en principio equivalente a la vida útil de la planta de generación. Aunque también pueden pactarse a plazos de 20, 15 o 10 años, por ejemplo.

Con un PPA que asegure flujos de caja constantes al generador, e impliquen una rentabilidad positiva además de asegurar la amortización de la inversión, los promotores de una planta de generación pueden tener un mejor acceso a la financiación para su construcción.

El PPA como garantía de financiación. 

Es decir, cuando una empresa que desea instalar por ejemplo una planta de generación termosolar se dirige al Banco para pedir financiación, y presenta un PPA que asegura la venta de la energía producida durante la vida útil, o al menos durante un plazo de tiempo suficiente para amortizar el préstamo, obtendrá esta financiación para su proyecto con mucha más seguridad y a un tipo de interés mucho más reducido que si sus ingresos dependen de la volatilidad del mercado.

Por su parte como dijimos el consumidor, que suele ser otra empresa con un consumo intensivo de electricidad, asegura sus costes energéticos a largo plazo. Y fija un presupuesto para su energía, con el cuál poder mantener los costes estructurados de cara a determinar sus márgenes a largo plazo.

Este aspecto financiero resulta crucial y es el que ha potenciado los contratos PPA en el sector energético.

Funcionamiento del PPA: liquidación por diferencias.

En función del modo de entrega de la energía este contrato puede ser:

  • PPA Directo: El consumidor tiene una red directa de conexión al generador, a través de la cual recibe la energía en su instalación.
  • PPA Indirecto: el consumidor tiene su instalación conectada a la red general de transporte y distribución de electricidad, por lo que no recibe de forma directa la energía del generador. Éste último a su vez vierte la energía a la red general.

El PPA Directo requiere físicamente que la planta de generación esté a una distancia corta del consumidor, o bien desarrollar toda una infraestructura de trasporte de la energía desde el punto de generación hasta el consumo, lo cual no suele ser optimo desde un punto de vista económico y técnico.

Por lo tanto, el PPA Indirecto es el más habitual, y más aún en países donde la red de transporte y distribución de energía eléctrica está muy desarrollada.

En este caso, el vendedor vende su energía en el mercado, y el comprador realiza un contrato de suministro con una comercializadora ordinaria, pero al margen de sus respecitovs contratos cierran el PPA, y en base a dicho contrato  se produce entre ellos una liquidación por diferencias:

  • Si el consumidor en un mes determinado ha tenido un coste superior por el término de energía de su factura respecto del precio que pactó con el generador, este último deberá abonar la diferencia. Por ejemplo, si el precio del PPA es de 40 €/MWh y el coste del consumidor ha sido de 50 €/MWh, existirá un abono del generador al consumidor de 10 €/MWh. El generador por su parte habrá obtenido un ingreso en la venta a mercado de 50 €/MWh, por lo que ganará los 40 €/MWh netos, y el coste del consumidor, que recibe los 10 €/MWh, será los 40 €/MWh pactados en el PPA al haber recibido el abono de la diferencia.
  • Si el consumidor en un mes determinado ha tenido un coste inferior por el término de energía de su factura respecto del precio que pactó con el generador, deberá abonar la diferencia al generador. Por ejemplo, si el precio del PPA es de 40 €/MWh y el coste del consumidor ha sido de 30 €/MWh, existirá un abono del consumidor al generador de 10 €/MWh. El coste por tanto del cliente será de 40 €/MWh por la suma de lo que ha pagado en factura más lo que debe abonar al generador. Mientras que el generador habrá ganado al verter su energía a la red 30 €/MWh por el precio de mercado más los 10 €/MWh que le abona el consumidor en base al PPA.

Como podemos ver, el PPA tendría un funcionamiento de cobertura para ambas partes y asegura los flujos de cobros y pagos (ingresos y costes) del negocio de cada uno de los contratantes.

* Más información| El Períodico de la Energía DLA Piper World Bank
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El derecho real de superficie

A veces un proyecto empresarial que requiera construir un inmueble no resultará viable por el coste del suelo necesario, o incluso por no existir suelo disponible a la venta en la zona en la que sería viable el proyecto.

En estos casos, el derecho real de superficie se configura como una solución que permite al empresario construir un inmueble sobre suelo ajeno, adquiriendo la propiedad de dicho inmueble para su explotación. Pero manteniendo el dueño del terreno la propiedad del suelo, y con el derecho a percibir una renta por la cesión del derecho de superficie.

El prestigioso civilista Roca Sastre define este derecho de superficie como el derecho real a mantener, temporal o indefinidamente, en un inmueble ajeno, una edificación o plantación en propiedad separada.

Este derecho real tiene su origen en el Derecho Romano, donde originariamente se calificaba como un arrendamiento “sui generis” a largo plazo, ya que el arrendamiento es un contrato de esencial carácter temporal (corto o medio plazo), pero que fue evolucionando hasta convertirse en un verdadero derecho real.

Nuestro Código Civil no contiene una regulación expresa del derecho de superficie, solo se limita a mencionarlo en el artículo 1611 CC. Por otro lado, la naturaleza de la superficie difiere de la de los foros, y no es un gravamen de duración indefinida, por lo que la doctrina moderna no cree aplicable el artículo 1655 CC para su regulación.

Sin embargo, cuando el suelo sobre el que se constituye el derecho de superficie es de naturaleza urbana, sí que encontramos una regulación legal en el artículo 35.1 de la Ley del Suelo 8/2007.

La definición que encontramos en esta Ley es la de que se trata de un derecho real que atribuye al superficiario la facultad de realizar construcciones o edificaciones en la rasante y en el vuelo y el subsuelo de una finca ajena, manteniendo la propiedad temporal de las construcciones o edificaciones realizadas.

Los elementos personales de este derecho de superficie sobre suelo urbano son los siguientes:

  • Dueño del suelo o concedente: sólo puede ser constituido por el propietario del suelo, sea público o privado.
    • No pueden constituirlo por tanto ni el usufructuario ni el enfiteuta.
    • Se exige capacidad y poder de disposición.
    • Cabe constituir el derecho de superficie a favor de sí mismo, siempre que se constituya bajo la condición suspensiva de transmitir una de las dos propiedades (suelo o edificio) a un tercero (doctrina de la DGRN de 21/10/80).
  • Superficiario: es el que adquiere el derecho a edificar (si es sobre solar) y la propiedad superficiaria sobre la edificación.

Por su parte, los elementos reales de este derecho son los siguientes:

  • El suelo: el derecho de superficie recae sobre un inmueble con la consideración de suelo urbano; para construir en él o bajo rasante, o directamente sobre el edificio ya construido
  • La edificación: se trata del inmueble construido sobre el suelo, dando lugar a una dualidad de propiedades separadas, esto es, la del suelo y la del edificio. Puede ser también una plantación o bien una propiedad en régimen horizontal.

Finalmente los elementos formales del derecho de superficie sobre suelo urbano son:

  • La escritura pública, título material constitutivo del derecho de superficie. Se trata de un requisito de forma imprescindible para la válida constitución del derecho, no se admite su constitución en documento privado.
  • La inscripción registral: se trata de un requisito de eficacia así como de oponibilidad a terceros. Y conforme al artículo 36.2 LS parece la inscripción constitutiva de la existencia del derecho.

Por último, este derecho se constituye a largo plazo, pero nunca indefinido sino con carácter temporal, dado que la ley indica que de no haber plazo previsto de duración el plazo máximo del derecho será de 99 años.

Algunos ejemplos prácticos del derecho de superficie sobre suelo urbano son los siguientes:

  • Construcción de un garaje subterráneo con un derecho de superficie constituido por el propietario de un solar, a cambio de una renta anual a favor del propietario del suelo.
  • Construcción de un edificio de oficinas en suelo ajeno, explotando el edificio durante 25 años a cambio de ceder la propiedad del edificio al dueño del suelo al vencimiento.
  • Construcción de piscina e instalaciones deportivas con derecho a su explotación durante 15 años sobre un suelo público propiedad de Ayuntamiento, a cambio de ceder dichas instalaciones al consistorio pasado el tiempo pactado, además de abonar una renta anual.

* Más información| Rankia Wolters Kluwer
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Derechos reales de largo plazo como alternativa al arrendamiento

A través del contrato de arrendamiento resulta posible para el arrendador llevar a cabo proyectos económicos explotando bienes inmuebles sin tener que comprar su propiedad. Por ejemplo, a través del arrendamiento de una nave industrial o de una tierra agrícola el empresario arrendatario puede desarrollar una actividad sin tener que realizar la compra de la nave o de la tierra, lo cual probablemente haría inviable dicho proyecto. Y en contrapartida el propietario mantiene su propiedad, y obtiene una renta por el arrendamiento.

Pero el contrato de arrendamiento tiene un carácter temporal para el corto o medio plazo. El Código Civil prescribe que la duración se pactará entre las partes, y en caso de no definirse una duración explícita:

  • en cuanto a las fincas rústicas, durará todo el tiempo necesario para la recolección de los frutos que toda la finca arrendada diere en un año o pueda dar por una vez.
  • El de tierras labrantías, divididas en dos o más hojas, se entiende por tantos años cuantas sean éstas
  • En cuanto a las urbanas, si no se hubiese fijado plazo al arrendamiento, se entiende hecho por años cuando se ha fijado un alquiler anual, por meses cuando es mensual, por días cuando es diario.

Por tanto, la institución jurídica del arrendamiento no parece la forma contractual adecuada para proyectos de largo plazo.

Y por ello en el derecho civil encontramos derechos reales que permiten al propietario instrumentar la cesión a largo plazo de la posesión, uso, disfrute o habitación, sobre un bien inmueble, manteniendo la propiedad y el derecho a cobrar una renta:

  • Enfiteusis
  • Censo
  • Derecho a primeras cepas
  • Superficie

Aunque el Código Civil los categoriza erróneamente como contratos, de los cuáles surge la relación jurídica de largo plazo, estamos sin embargo no ante contratos sino ante derechos reales.

Concretamente son derechos reales de contenido limitado que recaen sobre un inmueble y en base al cuál dicho bien responde de la realización de ciertas prestaciones reiteradas, que consisten en el abono de una renta monetaria, o de una cantidad determinada de productos naturales obtenidos de dicho bien, que se habrán de entregar al propietario o poseedor la finca gravada.

Así por tanto, se trata de una carga sobre la finca, la cual responde con su valor de venta en caso de incumplimiento de la prestación. Y como decíamos antes siempre a largo plazo:

  • En la enfiteusis y en el censo, se constituye el derecho real sobre el inmueble de manera indefinida. Se cede por tanto el uso y usufructo del inmueble a perpetuidad, y el que lo recibe debe abonar una renta durante el tiempo que dure la cesión. El cedente mantiene la titularidad de la propiedad, y puede revocar la cesión en cualquier momento.
  • En el derecho a primeras cepas, con un máximo de 50 años, se constituye el derecho por el tiempo que duren las cepas plantadas.
  • En el derecho de superficie, con un máximo de 99 años, se constituye el derecho por el tiempo determinado por las partes, que estará en relación con la edificación que se va a realizar.

Así por tanto, como vemos, para utilizar bienes inmuebles ajenos durante unos años contamos con los contratos de arrendamiento, y para proyectos de largo plazo en los que resulte necesario utilizar o explotar un inmueble ajeno y no se desee adquirir la propiedad, contamos con los derechos reales de censo, enfiteusis, primeras cepas o superficie.


* Más información| El País  Derecho Romano
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El derecho a primeras cepas

La importancia de la vid en España.

Actualmente España es el país con mayor extensión de viñedo del mundo. Con en torno a un millón de hectáreas plantadas de vid, el 15 % de los viñedos de todo el planeta se encuentran en tierra española. Siendo además nuestro país el tercer productor mundial de vino del mundo, solo por detrás de Italia y Francia.

Si bien desde la antigüedad se había practicado el cultivo de las cepas así como la elaboración de vino en la península ibérica (desde los primeros pueblos íberos hasta la Hispania romana, pasando por los fenicios y cartagineses) es a partir del s. XVIII y primera mitad del s. XIX cuando se apuesta de manera especial en España por el cultivo de la vid y la elaboración de vinos, alcanzando algunos de ellos fama mundial.

Más adelante, en la segunda mitad del s. XIX, una epidemia de filoxera arrasó los viñedos de Francia e Italia, que contaban en aquel momento con las mayores extensiones de viña del mundo. Tenían también estos países una técnica de plantación, maquinaria y métodos de fermentación más avanzados, así como variedades de uva de gran rendimiento.

Esto hizo que muchos productores franceses viniesen a España a plantar sus cepas para producir uva y elaborar vino, trayendo consigo sus métodos y técnicas.

Así todo ello, la escasez de vid en Europa junto con la potenciación de nuevas plantaciones en nuestra tierra contribuyó a situar a España como un gigante mundial de la industria del vino.

La tierra para plantar viñedo.

Y dado que las tierras estaban en los s. XVIII y XIX principalmente en manos de la nobleza, latifundistas y terratenientes, se generalizó el conocido como derecho a primeras cepas para instrumentalizar la relación jurídica entre:

  • los propietarios de la tierra por un lado,
  • y los campesinos o productores, interesados en dichas tierras para plantar viñedo por el otro lado.

Así, nació el denominado “derecho a primeras cepas”, también conocido con Rabassa Morta (cepas muertas) en Cataluña.

Configuración del derecho a primeras cepas.

Se trataba de un derecho real que trasladaba al titular del mismo, el agricultor o campesino, la posesión y disfrute de la tierra, con el objetivo específico de plantar viñedo y explotarlo durante el tiempo de vida de las cepas plantadas; debiendo después devolver la tierra a su legítimo propietario, el dueño de la misma, que durante este tiempo no perdía en ningún momento la nuda propiedad, y tenía el derecho a cobrar una renta anual por parte del cesionario.

Este derecho solía nacer de un contrato entre las partes, cuyo objeto era constituir dicho dominio dividido: el dueño de la finca cede su uso para plantar viñas por el tiempo que vivieren las primeras cepas, pagándole el campesino cesionario una renta o pensión anual en frutos o en dinero.

Y ambas partes obtenían importantes beneficios:

  • El productor no tenía así que comprar la tierra, con el gran desembolso que ello implicaría, sino solo pagar una renta anual por ella, pero con la garantía de poder explotar la tierra todo el tiempo que durase la viña plantada.
  • Por otro lado, el propietario de las tierras se beneficiaba de la renta anual del cesionario, y obtenía tierras fértiles y en buen estado a la finalización del contrato.

El derecho a primeras cepas en nuestro Código Civil.

Este derecho a primeras cepas se extendió especialmente en zonas vinícolas de Cataluña, donde existe registro documental de centenares de contratos y escrituras públicas en las que los propietarios de la tierra la cedían “a primeras cepas” a cambio de una renta anual.

Y uno de los principales problemas que planteaba en la práctica era el de su duración. ¿Cuántos años dura una cepa?  Mediante la técnica de renuevos y mugrones éstas podían vivir indefinidamente.

Por ello, el Código Civil vino a fijar en vía legal un plazo determinado de tiempo para el contrato, estableciéndolo en 50 años, y entendiendo que este plazo coincide con la vida media de una cepa.

Encontramos hoy el régimen legal concreto del derecho a primeras cepas en el artículo 1.656 C.C. configurado con las siguientes reglas:

1.ª Se tendrá por extinguido a los cincuenta años de la concesión, cuando en ésta no se hubiese fijado expresamente otro plazo.

2.ª También quedará extinguido por muerte de las primeras cepas, o por quedar infructíferas las dos terceras partes de las plantadas.

3.ª El cesionario o colono puede hacer renuevos y mugrones durante el tiempo del contrato.

4.ª No pierde su carácter este contrato por la facultad de hacer otras plantaciones en el terreno concedido, siempre que sea su principal objeto la plantación de viñas.

5.ª El cesionario puede transmitir libremente su derecho a título oneroso o gratuito, pero sin que pueda dividirse el uso de la finca, a no consentirlo expresamente su dueño.

6.ª En las enajenaciones a título oneroso, el cedente y el cesionario tendrán recíprocamente los derechos de tanteo y de retracto, conforme a lo prevenido para la enfiteusis, y con la obligación de darse el aviso previo que se ordena en el artículo 1.637.

7.ª El colono o cesionario puede dimitir o devolver la finca al cedente cuando le convenga, abonando los deterioros causados por su culpa.

8.ª El cesionario no tendrá derecho a las mejoras que existan en la finca al tiempo de la extinción del contrato, siempre que sean necesarias o hechas en cumplimiento de lo pactado.

En cuanto a las útiles y voluntarias, tampoco tendrá derecho a su abono, a no haberlas ejecutado con consentimiento por escrito del dueño del terreno, obligándose a abonarlas. En este caso se abonarán dichas mejoras por el valor que tengan al devolver la finca.

9.ª El cedente podrá hacer uso de la acción de desahucio por cumplimiento del término del contrato.

10.ª Cuando después de terminado el plazo de los cincuenta años o el fijado expresamente por los interesados, continuare el cesionario en el uso y aprovechamiento de la finca por consentimiento tácito del cedente, no podrá aquél ser desahuciado sin el aviso previo que éste deberá darle con un año de antelación para la conclusión del contrato.

* Más información| Tinet  Noticias Jurídicas  Vlex
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El derecho de censo y la enfiteusis en España

Existen en nuestro Derecho Civil distintos derechos reales que traen causa del desarrollo histórico de la explotación de las propiedades agrícolas e inmobiliarias durante la Edad Media.

En España, durante la reconquista, que podemos situar entre el año 722 y el año 1.492, a medida que los nobles, bajo las órdenes de sus Reyes, iban conquistando tierras contra la ocupación musulmana, iban adquiriendo grandes extensiones de tierra. Posteriormente, para repoblar dichas tierras y explotarlas, estos nobles establecían distintos contratos jurídicos con sus vasallos y campesinos.

En el sur de la península predominó el contrato de arrendamiento donde, con origen en el contrato de locatio conductio del derecho romano, el campesino recibía el uso y goce de la tierra, para cultivarla durante unos años, a cambio de pagar una renta anual al noble propietario de la misma.

Sin embargo, en los territorios de la Corona de Aragón se generalizó el censo enfitéutico o enfiteusis como forma de trasladar la tenencia y explotación de las tierras por parte de los nobles hacia los campesinos. Se denominó Treudo en Aragón, censo enfitéutico en Cataluña Nueva, y enfiteusis en Valencia y Mallorca.

El censo y su diferencia con la enfiteusis.

Con carácter general, el censo es un derecho real de contenido limitado que recae sobre un bien inmueble y en base al cuál dicho bien responde de la realización de ciertas prestaciones reiteradas, que consisten en el abono de una renta monetaria, o de una cantidad determinada de productos naturales obtenidos de dicho bien, que habrá de entregar el propietario o poseedor la finca gravada. Así por tanto, se trata de una carga sobre la finca, la cual responde con su valor de venta en caso de incumplimiento de la prestación.

En 1889 nuestro Código Civil intentó unificar el censo y la enfiteusis bajo una misma institución jurídica, la del contrato de censo, siendo el censo enfitéutico una forma específica de censo. Sin embargo realmente se trata de dos instituciones jurídicas bien diferenciadas, y el propio Código a pesar de dicho intento de unificación en su artículo 1.604, más adelante establece regímenes diferenciados para el censo y la enfiteusis. Que además son realmente derechos reales, como dijimos, y no contratos.

La enfiteusis.

La enfiteusis tiene su origen en el derecho romano-bizantino y estaba regulado en las Partidas de Alfonso X (Partida V, ley 28, “contractus enfiteuticus”), formulandose en los encabezamientos de los contratos notariales como censo perpetuo “infiteosin”.

En la enfiteusis el titular del bien inmueble, denominado censatario, cede el dominio útil a otra persona, denominado enfiteuta (titular del derecho de enfiteusis), reservándose el dominio directo así como el derecho a percibir del enfiteuta el pago de una pensión anual en reconocimiento de este mismo dominio. Esta cesión es a perpetuidad o por tiempo indefinido, redimible en cualquier momento a voluntad del censatario. La enfiteusis está sujeta a prescripción (tanto el capital como la pensión). Así también, debemos resaltar que la enfiteusis es un derecho transmisible: el artículo 1617 Código Civil establece que podrán transmitirse a título oneroso o lucrativo las fincas gravadas con censos, y lo mismo el derecho a percibir pensión.


* Más información| Wolters Kluver  Universidad de Almería
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¿Fondos propios o ajenos? La estructura financiera optima

¿Qué es el WACC?

El WACC es el coste financiero promedio de una compañía (Weighted Average Cost of Capital) y de acuerdo con lo indicado en los párrafos anteriores tenderá a ser mayor sea la solvencia de la empresa y su proyecto.

Se trata de una media ponderada del coste de cada una de las dos patas de la estructura de capital de una compañía: la Deuda y el Capital Social.

Coste de la Deuda: La primera pata de la estructura financiera de una compañía es la deuda con terceros, como Bancos, Fondos de Inversión, cooperativas de crédito, y en general entidades de crédito que han financiado mediante créditos y préstamos a la empresa. Su coste es el tipo de interés medio de dicha financiación.

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Coste del capital propio: La segunda pata la forma el capital social y fondos propios asimilados, que proviene de los accionistas de la compañía, y su coste viene determinado por la necesidad de dichos accionistas de obtener un rendimiento de su inversión. Si la empresa deja de remunerar a los accionistas, estos tenderán a vender sus acciones y buscar otros destinos de inversión para su patrimonio.

Para un pequeño inversor que no tiene acceso al mismo nivel de información de la compañía que un gran Banco o inversor institucional, el WACC se convierte en un buen índice del riesgo que va a asumir con su inversión.

¿Cuál es el WACC óptimo?

La estructura de capital más óptima se encuentra en aquel punto en el que el mix de deuda ajena y coste del capital propio generan el menor coste promedio o WAAC posible.

En la práctica, el coste inicial requerido por los accionistas tiende a ser superior al coste de la deuda ajena. Es decir, habiendo aportado los accionistas un capital suficiente que garantice a terceros la viabilidad y solvencia de la compañía, para la empresa resultará más barato obtener nueva financiación de un banco o entidad de crédito, o bien emitiendo bonos en el mercado de deuda, que requerir una nueva aportación a los socios (ampliación de capital).

Esto es así porque para los bancos y acreedores financieros resultará una buena inversión prestar dinero a una empresa solvente.

Así, en esta situación cada nuevo préstamo, bono o crédito obtenido por la empresa hará bajar el coste promedio o WACC.

Por ejemplo, en una empresa en la que el 100% del activo está financiado con fondos propios y se está remunerando a los accionistas con un tipo del 8%, una nueva inversión en activos que incrementará el balance en un 10% se financia con un préstamo bancario con un tipo de interés del 3%. Antes de obtener el préstamo, el WACC era del 8% y tras obtener el préstamo el WACC pasa a ser del 7,5 % (resultado de la media ponderada (0,9×8%)+(0,1×3%)).

Sin embargo, a medida que vaya creciendo la deuda con bancos y otros financiadores externos, la solvencia financiera de la compañía se irá reduciendo y por tanto el tipo de interés exigido por bancos y otros prestamistas se irá incrementando.

Hasta llegar un momento en el que el tipo de interés de los acreedores externos incrementará el WACC en vez de reducirlo.

El punto en el que el WACC es el mínimo posible en la combinación de capital y deuda es el que podemos denominar como WACC optimo o coste óptimo de la estructura financiera.

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