El título y el modo en nuestro Derecho Civil

En del Derecho Romano, de dónde deriva nuestro actual sistema jurídico, se consolidó la traditio como forma común de transmitir la propiedad.

El desarrollo del Derecho Romano abarca más de 1.300 años (desde el años 753 a.c. hasta el año 565 de nuestra era), tiempo durante el cual sus instituciones fueron evolucionando. En época Justiniana, fase final del Derecho Romano en la que se asientan las bases de los sistemas jurídicos contemporáneos, encontramos que la traditio se ha consolidado como el modo de transmisión de la propiedad de las cosas (antes existieron también como formas de transmitir la propiedad la mancipatio, contrato de carácter verbal, y la in iure cesio, contrato formal y verbal ante un magistrado).

El vocablo latín traditio  deriva del verbo tradere, que está formado por trans (de la otra parte, más allá) y do (dar), es decir,  entregar o poner en manos de otro.

derecho1En la traditio una de las partes (tradens) transmite a la otra (accipiens) la propiedad de una cosa en base a un contrato anterior. El que transmite es el actual propietario de la cosa y puede por ello disponer de la misma. Y el que adquiere debe contar con capacidad de obrar suficiente para ello.

Existe por tanto una voluntad recíproca para adquirir y transmitir la propiedad de la cosa, y una entrega física de la misma. De igual manera existe un contrato previo que dicta dicha transmisión, una iusta causa.

En resumen, el sistema jurídico romano exigía para la efectiva y legal transmisión de la propiedad de una cosa que existiese un justo título (contrato, iusta causa) y un modo (entrega de la cosa, traditio). Y esto es lo que llamamos en Derecho “la teoría del título y el modo”.

De esta manera no basta por tanto, para que se transmita la propiedad, un contrato que dicte dicha transmisión. Por ejemplo, un contrato de compraventa firmado por ambas partes. Es necesario que además se produzca una entrega efectiva de la cosa.

derecho6Este sistema podría tener su fundamento en que se pudiera establecer un contrato sin que alguna de las partes entendiese totalmente el mismo. Pensemos que hasta época reciente no ha sido habitual que todo el mundo supiese leer y escribir, o conociese los formalismos jurídicos más básicos. Por lo que un mero contrato (título,  iusta causa) no daría lugar a la transmisión de la propiedad sin que posteriormente y en el campo de los hechos físicos se transmitiese efectivamente el bien.

En el desarrollo de otros sistemas de Derecho Civil, como por ejemplo el francés, se ha dejado a un lado dicho requisito de la tradición, y se adquiere directamente la propiedad con el solo contrato que lo indique.

Sin embargo, en nuestro Derecho español pervive la teoría del título y el modo, en tanto que el artículo 609 de nuestro Código Civil dicta:

<<La propiedad se adquiere por la ocupación.

La propiedad y los demás derechos sobre los bienes se adquieren y transmiten por la ley, por donación, por sucesión testada e intestada, y por consecuencia de ciertos contratos mediante la tradición.

Pueden también adquirirse por medio de la prescripción.>>

Es decir, si la forma de transmitir la propiedad deriva de un contrato, se requiere además del mismo de la entrega de la cosa o tradición. Si existe solo el título, existirá una obligación de entregar la cosa objeto de transmisión en base al mismo, por ejemplo obligación del vendedor en el contrato de compraventa. Si existe solo el modo o traditio, tendremos una simple transferencia de la posesión, pero no de la propiedad.

Sin embargo, existe un caso en nuestro Derecho dónde el contrato de compraventa equivale a la transmisión de la propiedad. Es decir, se unifican el título y el modo. Y es cuándo interviene en la compraventa un Notario. Así el artículo 1462 C.C. establece:

<< Se entenderá entregada la cosa vendida, cuando se ponga en poder y posesión del comprador.

Cuando se haga la venta mediante escritura pública, el otorgamiento de ésta equivaldrá a la entrega de la cosa objeto del contrato, si de la misma escritura no resultare o se dedujere claramente lo contrario>>.

negocioNo obstante, aunque la ley es clara, y en el caso de que se otorgue escritura pública esta equivale a la entrega de la cosa o tradición, es aconsejable que los compradores exijan una tradición física. Así por ejemplo en el caso de la compraventa de una vivienda se suele exigir la entrega de las llaves de la misma, con lo cual el comprador que está firmando la escritura y entregando normalmente en el mismo acto el dinero en pago de la misma al vendedor recibe a su vez el elemento físico necesario para ocupar y poseer el inmueble, esto es, las llaves de dicho inmueble. Pensemos que posesión y propiedad son cosas distintas, y de otra manera podría encontrarse el comprador con que, posteriormente a la firma de las escrituras, el vendedor siguiese poseyendo la vivienda.

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Estudiando “Los siete hábitos” (I)

INTRODUCCIÓN.

Descubrí la obra “Los siete hábitos de la gente altamente efectiva” a principios del año 2012. Había oído hablar mucho de ella, como obra fundamental para entender la vida y lograr un verdadero crecimiento personal y profesional. Pero finalmente fue la insistencia de un amigo lo que me animó a leerlo.

Con su lectura descubrí que efectivamente se trata de una guía fundamental para todo lo que hacemos en nuestras vidas. Covey ha sabido sintetizar con brillantez aquello que convierte a los individuos en personas excelentes.

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Hace varias semanas comencé a leer por tercera vez este libro, ya que no estamos ante una obra para leer y dejar olvidada, sino que requiere de un continuo estudio y análisis. Cada vez que se aborda un capítulo, aunque se haya leído varias veces, se descubre una nueva enseñanza, o se interioriza mejor una enseñanza anterior.

Y en esta tercera lectura (y tercer estudio) de la obra de Covey, he ido recabando notas y apuntes que voy a transformar en una serie de ensayos, a modo de síntesis de “Los 7 hábitos”.

Este es el primero de dichos ensayos, y está dedicado a instruir al lector en los conceptos básicos en los que se asientan “Los 7 hábitos”.

EFECTIVIDAD PERSONAL

Es la cualidad de generar los resultados apropiados y esperados mediante acciones, en los distintos medios y con las distintas personas que interactúa.

Resultados apropiados: Lo primero a destacar de esta breve definición de efectividad personal es que hablamos de resultados apropiados, adecuados a la buena fe y dentro de la legalidad. Hablamos de lograr relacionarnos mejor con nuestra familia, con nuestros amigos, o conseguir realizar mejor nuestro trabajo. Pero engañar a un familiar para lograr un objetivo no estaría dentro de lo que entendemos por efectividad.

Resultados esperados: Se trata de dirigir nuestra vida, por lo que los resultados que logramos son los que hemos planificado. En contra, alguien que no controla su propio rumbo, sus sentimientos o reacciones, puede encontrar resultados que le parezcan apropiados, pero no será una persona efectiva en tanto que no lo habrá logrado proactivamente y de manera planificada, sino por azar o gracias a otros.

Interdependencia: Hablamos no solo de lograr un control de la propia persona, en base a una efectividad intrapersonal. Sino de un control del medio en el que se mueve e interactúa, y de su relación con el resto de personas con las que se desenvuelve en dichos medios, una efectividad intrapersonal. Es decir, no se trata solo de autonomía personal, entendida como la capacidad de controlar nuestras emociones y nuestros resultados en casa, en el trabajo, o con los amigos. Se trata de ser efectivo también en nuestras relaciones interpersonales con las distintas personas con las que interactuamos en casa, en el trabajo o en nuestro círculo de amistades. La realidad es interdependiente.

Cualidad: Según el Diccionario la palabra cualidad significa “Rasgo, componente permanente, diferenciado, peculiar y distintivo de la naturaleza o la esencia de una persona o cosa que contribuye, junto con otros, a que alguien o algo sea lo que es y como es.” Por lo cual se trata de interiorizar la efectividad como un rasgo personal propio. Esto se logra adquiriendo los hábitos adecuados.

PRINCIPIOS Y VALORES

La realidad es objetiva, pero nosotros la percibimos de manera subjetiva, por medio de nuestros sentidos, y procesamos dicha información en base a nuestras creencias y conocimientos. Por ello, aunque la realidad pudiera afirmarse por las leyes de la física que es objetiva, dos personas distintas con valores y creencias distintos, podrían entender de manera distinta un mismo hecho objetivo. Por lo que podríamos afirmar que para un ser humano la realidad es siempre subjetiva.

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Hablamos de interpretar en tanto que, como dijimos, percibimos de manera subjetiva la realidad, a través de nuestros sentidos y creencias. Por ello, para comprender lo mejor posible dicha realidad es necesario contar con el mapa adecuado, y dicho mapa son los Valores.

Las personas altamente efectivas viven su vida en base a los valores adecuados. Pero ¿cuáles son y cómo determinamos dichos valores? Si los valores son un mapa, este tendrá que ser lo más parecido al terreno que vamos a explorar, pues nuestra interpretación del terreno vendrá determinada por el mapa que estemos utilizando.

Existen unos principios universales inherentes a los seres humanos, que todos compartimos de manera independiente a nuestra raza, época, religión o postulado. Podríamos enumerar aquí algunos como el respeto a la vida, la libertad, la igualdad, la justicia, o el respeto a las otras personas. Muchas veces, incluso cuándo nuestras creencias o nuestros sentimientos nos llevan a lesionar algunos de estos principios naturales, nuestra brújula interior nos dice que no estamos haciendo lo correcto, inconscientemente sabemos que hay algo que no estamos haciendo bien. De la misma manera, cuándo ayudamos a los demás, o realizamos acciones acordes con dichos principios naturales intuimos que estamos haciendo lo correcto.

El Derecho Natural, de gran importancia a lo largo de la historia de la humanidad, es un ejemplo del intento del ser humano por entender y regirse por dichos principios naturales.

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Pero no podemos conocer de manera empírica o positiva dichos principios, puesto que como pasa en el resto de ciencias sociales el objeto de estudio somos nosotros mismos, el ser humano. Sin embargo, sí podemos aproximarnos lo máximo posible mediante los Valores, entendiendo por valores los códigos morales que rigen la conducta del ser humano.

Por tanto, cuánto más se parezcan nuestros Valores a los Principios naturales y universales del ser humano, mejor será nuestro mapa de la realidad. Y cuánto más nos ciñamos a estos valores en todo lo que hacemos, menores serán los equívocos en nuestra conducta.

Es por todo ello por lo que las personas altamente eficientes deben basar necesariamente su vida en los Valores.

HABITO

<<Los hábitos son la intersección de conocimiento, capacidad y deseo.>> Esta es la definición literal que nos da el profesor Covey en su obra, y me parece muy acertada. Encontramos un hábito allí donde se cruzan el querer hacer algo (deseo, motivación, querer hacerlo), la capacidad de hacerlo (cómo hacerlo), y el conocimiento (qué hay que hacer).

Como podemos leer en el diccionario, un hábito es una práctica habitual de una persona. Decía Aristóteles que “Somos lo que hacemos repetidamente. La excelencia, entonces, no es un acto; es un hábito.” Es decir, la excelencia, el hacer las cosas siempre bien, es un hábito.

La obra <<Los 7 hábitos de la gente altamente efectiva>> nos proporciona, como su nombre bien indica, siete hábitos a los cuales ceñirnos para lograr la efectividad personal que empezábamos describiendo en el presente ensayo.

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PRODUCCIÓN Y CAPACIDAD DE PRODUCCIÓN.

La efectividad es una función que depende de dos valores, que el profesor Covey define como Producción y Capacidad de Producción. Aquello que logramos gracias a nuestra efectividad lo llamamos Producción, y a la habilidad desarrollada para poder lograrlo la llamamos Capacidad de Producción. Y decimos que la efectividad es función de ambas variables porque, para maximizar la misma, será necesario cuidar la capacidad, e ir cosechando producción.

Intentaré explicarme con un sencillo ejemplo: un deportista profesional. Su Producción son las medallas de oro y trofeos que ha ganado gracias a su capacidad física. Pero evidentemente tendrá que entrenar todos los días para volver a ganar las competiciones en el futuro. No puede centrarse solamente en las medallas ya ganadas, y olvidarse del entrenamiento. Pero de nada sirve centrarse en entrenar si no es para volver a cosechar triunfos en su carrera.

Por ello el profesor Covey nos indica que las personas altamente efectivas deben encontrar el equilibrio entre la Producción y la Capacidad de Producción, que denomina como P/CP. Es un proceso continuado y retroactivo.

RESUMEN.

En definitiva, las personas altamente efectivas son aquellas que logran los objetivos que se proponen alcanzar, gracias a sus acciones personales, y en todos los ámbitos de su vida. Guiados siempre por una conducta basada en Valores, lo cual determina la nobleza de sus objetivos.

Dicha efectividad personal la logran gracias a que desarrollan e interiorizan como hábitos propios las conductas necesarias. Logrando por ello la excelencia en todo lo que hacen (familia, amigos, trabajo, comunidad, etc…). Y cuidando siempre de engrasar continuamente su engranaje, a fin de que se mantenga en correcto funcionamiento. 

Stephen R. Covey. Los siete hábitos de la gente altamente eficiente. (Paidos Ibérica. 2011)

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Los Recursos Administrativos a disposición del ciudadano.

En nuestro país la intervención de las administraciones públicas en nuestra vida diaria es intensa. Tenemos un gobierno central, un gobierno en cada autonomía, diputaciones provinciales y gobiernos locales en nuestros ayuntamientos, que a su vez cuentan con decenas de organismos (ministerios, secretarías, delegaciones, consejerías, concejalías, empresas públicas, etc..),  y todos ellos se afanan por intervenir cada día en nuestra esfera personal y patrimonial, respecto de multitud de temáticas: vivienda, sanidad, educación, suministros, servicios municipales, agricultura, industria, comercio, urbanismo, o tráfico, por indicar algunos ejemplos.

Logotipo_del_Ministerio_de_Administraciones_PúblicasPor ello es absolutamente necesario que el ciudadano conozca cómo puede recurrir los actos de las administraciones públicas, esto es, el sistema de recursos administrativos. Su principal regulación legal se encuentra en la Ley 30/1992 de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Proceso Administrativo Común (Capítulo II, arts. 107 y ss).

¿QUÉ ACTOS ADMINISTRATIVOS PODEMOS RECURRIR?

  1. Las resoluciones y los actos de trámite, si éstos deciden directa o indirectamente el fondo del asunto, determinan la imposibilidad de continuar el procedimiento, producen indefensión o perjuicio irreparable a derechos e intereses legítimos
  2. Los actos que incurran en nulidad de pleno derecho:
  • Los que lesionen los derechos y libertades susceptibles de amparo constitucional.
  • Lo que hayan sido dictados por órgano manifiestamente incompetente por razón de la materia o del territorio.
  • Los que tengan un contenido imposible.
  • Los que sean constitutivos de infracción penal o se dicten como consecuencia de ésta.
  • Los dictados prescindiendo total y absolutamente del procedimiento legalmente establecido o de las normas que contienen las reglas esenciales para la formación de la voluntad de los órganos colegiados.
  • Los actos expresos o presuntos contrarios al ordenamiento jurídico por los que se adquieren facultades o derechos cuando se carezca de los requisitos esenciales para su adquisición.
  • Cualquier otro que se establezca expresamente en una disposición de rango legal.
  • También serán nulas de pleno derecho las disposiciones administrativas que vulneren la Constitución, las leyes u otras disposiciones administrativas de rango superior, las que regulen materias reservadas a la Ley, y las que establezcan la retroactividad de disposiciones sancionadoras no favorables o restrictivas de derechos individuales.
  1. Los actos que incurran en anulabilidad:
  • Los actos que incurran en cualquier infracción del ordenamiento jurídico, incluso la desviación de poder.
  • El defecto de forma determinará la anulabilidad cuando el acto carezca de los requisitos formales indispensables para alcanzar su fin o dé lugar a la indefensión de los interesados.
  • La realización de actuaciones administrativas fuera del tiempo establecido para ellas implicará la anulabilidad del acto cuando así lo imponga la naturaleza del término o plazo.

¿QUÉ ACTOS ADMINISTRATIVOS NO PODEMOS RECURRIR?

  1. Las disposiciones administrativas de carácter general (como un Reglamento, una Circular, etc…).
  2. Los actos administrativos de los miembros y órganos del Gobierno. En particular, en la Administración General del Estado:
  • Los emanados de los Ministros y los Secretarios de Estado en el ejercicio de las competencias que tienen atribuidas los órganos de los que son titulares.
  • Los emanados de los órganos directivos con nivel de Director general o superior, en relación con las competencias que tengan atribuidas en materia de personal.
  • En los organismos públicos adscritos a la Administración General del Estado, los emanados de los máximos órganos de dirección unipersonales o colegiados, de acuerdo con lo que establezcan sus estatutos, salvo que por ley se establezca otra cosa.

TIPOS DE RECURSOS

  1. Recurso de Alzada.
  2. Recurso Potestativo de Reposición.
  3. Recurso Extraordinario de Revisión.

RECURSO DE ALZADA

Es el recurso ordinario que se debe interponer contra las resoluciones y actos que antes hemos citado como recurribles.

Se denomina “de alzada” porque se interpone contra el órgano inmediatamente superior a aquél que dictó la resolución o acto recurrido. Si no existiese un órgano superior, se deberá interponer Recurso Potestativo de Reposición.

Están legitimados para interponer este recurso los interesados en el acto administrativo.

Se consideran interesados en el procedimiento administrativo:

a) Quienes lo promuevan como titulares de derechos o intereses legítimos individuales o colectivos.

b) Los que, sin haber iniciado el procedimiento, tengan derechos que puedan resultar afectados por la decisión que en el mismo se adopte.

c) Aquellos cuyos intereses legítimos, individuales o colectivos, puedan resultar afectados por la resolución y se personen en el procedimiento en tanto no haya recaído resolución definitiva.

También estarán legitimadas las asociaciones y organizaciones representativas de intereses económicos y sociales, que serán titulares de intereses legítimos colectivos en los términos que la Ley reconozca.

Por último, cuando la condición de interesado derivase de alguna relación jurídica transmisible, el derechohabiente sucederá en tal condición cualquiera que sea el estado del procedimiento.

El recurso se presenta mediante una solicitud que reúna los requisitos del artículo 110 de la Ley 30/1992 : datos de identificación del recurrente, el acto que se recurre y la razón de la impugnación, domicilio para su notificación, lugar, fecha y firma del recurrente, unidad administrativa al que se dirige así como demás particularidades exigidas, en su caso, por disposiciones específicas.

Escuela_Superior_de_Administración_Pública_logoEl Plazo para interponerlo es de un mes, si el acto fuera expreso. Si no lo fuera, el plazo será de tres meses y se contará, para el solicitante y otros posibles interesados, a partir del día siguiente a aquel en que, de acuerdo con su normativa específica, se produzcan los efectos del silencio administrativo.

Por su parte, la administración recurrida cuenta con un plazo de tres meses para dictar y notificar la resolución al recurso. Transcurrido este plazo sin resolución se podrá entender desestimado el recurso.

Contra su resolución cabe Recurso Postestativo de Reposición, en vía administrativa, o bien acudir a la vía judicial.

RECURSO POTESTATIVO DE REPOSICIÓN.

Se interpone contra los actos que pongan fin a la vía administrativa, y que serán los siguientes:

  1. Las resoluciones de los Recursos de Alzada.
  2. Las resoluciones de los órganos administrativos que carezcan de superior jerárquico (salvo que una Ley estableciese lo contrario).
  3. Las resoluciones de los órganos administrativos cuándo, teniendo un superior jerárquico, se haya dispuesto por Ley o reglamento que deben ser recurridas en Reposición.
  4. Las resoluciones de los procedimientos de impugnación a que se refiere el artículo 107.2 de la Ley 30/1992 (según redacción Ley 4/1999, de 13 de enero).
  5. Los acuerdos, pactos, convenios o contratos que tengan la consideración de finalizadores del procedimiento.

Este recurso se denomina “Potestativo” porque es potestad del interesado el interponerlo en vía administrativa, o acudir directamente a la vía judicial (mediante recurso contencioso-administrativo).

Las personas legitimadas para interponerlo son los interesados, según lo que ya hemos expuesto en el Recurso de Alzada.

Se inicia por escrito que contendrá requisitos similares a los explicados en el Recurso de Alzada.

Los plazos para interponer este recurso, por parte del recurrente, y para su resolución y notificación, por parte de la administración recurrida, son similares a los indicados también en el Recurso de Alzada. Contra su resolución cabe acudir a la vía judicial.

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RECURSO EXTRAORDINARIO DE REVISIÓN.

Está dirigido a revisar los actos firmes en vía administrativa por el órgano que lo dictó, y se puede interponer contra los actos que agotan la vía administrativa o contra los que no se haya interpuesto recurso administrativo en plazo.

Pero tiene carácter extraordinario, porque solo puede interponerse contra actos que concurran en alguna de las causas tasadas a que alude el artículo 118 de la Ley 30/1992:

  • Que al dictarlos se hubiera incurrido en error de hecho, que resulte de los propios documentos incorporados al expediente.
  • Que aparezcan documentos de valor esencial para la resolución del asunto que, aunque sean posteriores, evidencien el error de la resolución recurrida.
  • Que en la resolución hayan influido esencialmente documentos o testimonios declarados falsos por sentencia judicial firme, anterior o posterior a aquella resolución.
  • Que la resolución se hubiese dictado como consecuencia de prevaricación, cohecho, violencia, maquinación fraudulenta u otra conducta punible y se haya declarado así en virtud de sentencia judicial firme.

Las personas legitimadas son los interesados en el acto administrativo, según lo ya expuesto más arriba para el Recurso de Alzada, y la forma de inicio es por escrito con similares requisitos.

Respecto del plazo que tiene el interesado para interponerlo, cuando se trate de la primera causa de las expuestas, dentro del plazo de cuatro años siguientes a la fecha de la notificación de la resolución impugnada. En los demás casos, el plazo será de tres meses a contar desde el conocimiento de los documentos o desde que la sentencia judicial quedó firme.

La administración recurrida cuenta con tres meses para resolver y notificar la resolución.

Contra su resolución cabe acudir a la vía judicial.

Vía | Ministerio del Interior

Más Información | Revisión   Alzada  Reposición  Ley 30/92

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Gastos según ley

La compraventa de una vivienda es uno de los contratos más importantes en la vida de muchas personas, pues el coste de una casa puede implicar gran parte de los ahorros y esfuerzo en la vida de un trabajador medio. Pero al importe negociado con el vendedor por la vivienda, el comprador deberá añadir además los distintos gastos y tributos asociados a la compra del inmueble.

creditoUna parte de estos gastos pueden ser pagados por el comprador o por el vendedor, según se acuerde entre ellos, por lo que es muy importante que los compradores no den por sentado que deben pagar todos los gastos, y tengan en cuenta lo que dice la Ley en nuestro país al respecto.

La relación de los gastos que pueden derivar de la compraventa de una vivienda son los siguientes:

  • Notaría.
  • Registro de la Propiedad.
  • Impuesto de Transmisiones Patrimoniales.
  • Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.
  • Impuesto sobre el Incremento del Valor de los terrenos de Naturaleza Urbana.
  • Impuesto sobre el Valor Añadido.

Lo primero que hay que señalar es que, en nuestro Código Civil, la norma que hace referencia a los gastos en el contrato de compraventa, el art. 1.455 C.C. es de carácter dispositivo, lo que significa que se estará a lo acordado libremente por las partes. Y en defecto de acuerdo al respecto, o si nada se ha dicho, se aplicará lo dispuesto por dicho artículo. De la misma manera comprador y vendedor pueden acordar que los gastos se repartan según lo indicado en este artículo.

Esto es lo que comúnmente se conoce como “gastos según ley”. A tenor de los dispuesto en esta norma “Los gastos de otorgamiento de escrituras serán de cuenta del vendedor, y los de la primera copia y los demás posteriores a la venta serán de cuenta del comprador, salvo pacto en contrario”.

obraEl Impuesto sobre el Incremento del Valor de los terrenos de Naturaleza Urbana, también conocido como Plusvalía, grava la revalorización del inmueble que se vende, desde la fecha en la que se compró, por lo que lo ordinario sería que lo pagase el vendedor. Cierto es que se puede pactar lo contrario, pero el comprador debe tener muy presente que lo lógico sería que lo pagase quién vende, pues el espíritu de este impuesto es que se tribute por el plusvalor obtenido por el propietario anterior durante el tiempo que tuvo en su propiedad el inmueble.

Lo que la Ley indica, como hemos visto, es que “los demás posteriores a la venta” serán gastos del comprador, por lo que ello también refuerza lo expuesto en el párrafo anterior: la plusvalía es algo “anterior” a la venta.

Si el vendedor es un Promotor Inmobiliario, la Ley prohíbe expresamente que el vendedor pague la Plusvalía, u otros gastos que correspondan a él: los gastos de la declaración de obra nueva y división horizontal, o los de cancelación de la hipoteca que existe sobre la vivienda, cuando se vaya a adquirir libre de cargas o se prefiera contratar la propia.

Respecto del resto de “los demás posteriores a la venta” tenemos el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, que se paga en las viviendas en segunda o posteriores adquisiciones; el Impuesto sobre el Valor Añadido, que se paga en el caso de vivienda de primera adquisición; el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, que se paga también en el caso de las viviendas en primera adquisición; Los gastos que ocasiona la inscripción de las Escrituras de compraventa en el Registro de la Propiedad; y los gastos de Notaría por las propias Escrituras.

800px-Bloques_de_viviendas_de_Jardines_de_GernikaEn los citados impuestos, y a nivel jurídico, el sujeto pasivo es el comprador. Pero en términos  económicos deben considerarse como un gasto, es decir, un mayor coste de la adquisición de la vivienda, por lo que la parte compradora debe tener esto en cuenta a la hora de negociar el precio con el vendedor. Es por ello que los cito aquí como gastos. Por ejemplo, si una vivienda vale 200.000 € y los impuestos correspondientes son del 10 % por IVA, el comprador debe tener presente en la negociación que su coste total será de 220.000 € (más el resto de gastos!!) y negociar con dicha cifra en mente.

En el caso de los gastos notariales, y a tenor de lo dispuesto en el art. 1.455 C.C. la parte que corresponda al otorgamiento de escrituras será de cuenta del vendedor, y los de la primera copia por cuenta del comprador. Esto quiere decir que el precio que cobre el Notario por otorgamiento (matriz) debe pagarlo el vendedor, mientras que lo que cobre dicho profesional en concepto de primera copia será de parte del comprador. Las restantes copias de la Escritura las pagará la parte que las solicite.

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Capital, Solvencia y Gestión Financiera

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ACTIVOS

Los Activos de una empresa son los bienes y derechos que le permiten llevar a cabo sus operaciones comerciales. Con sus activos, la compañía vende bienes y servicios a sus clientes, obteniendo un retorno positivo de dichas operaciones. Es decir, contribuyen a la generación de valor añadido, los clientes compensan dicho valor, y el retorno positivo supone el beneficio de los propietarios de la empresa.

Veamos un ejemplo muy resumido: en una bodega los activos son los depósitos en los que el mosto fermenta para convertirse en vino, así como el propio mosto comprado a los agricultores. Una vez que la bodega vende el vino elaborado a sus clientes, obtiene un retorno superior al coste del mosto más el coste proporcional que, de la vida útil de los depósitos, corresponda imputar a dicha cantidad de vino elaborada. Con la diferencia positiva entre los ingresos y los costes la bodega puede pagar a sus trabajadores, hacer frente al resto de costes directos e indirectos, y reportar beneficio para los accionistas de la misma.

ACTIVO CORRIENTE Y NO CORRIENTE

conta1En este ejemplo podemos observar que existen Activos Corrientes o de corto plazo, como el mosto, que se consumen en el propio proceso de producción. Si el mosto cuesta 10.000 €, este será el coste que se imputará al producto final, el vino. Y Activos No Corrientes o de largo plazo, como los depósitos en los que fermenta el mosto para transformarse en vino. Los activos no corrientes tienen una vida útil superior a un año, y sirven por tanto a diversos procesos de producción durante los años que duren. Si por ejemplo el depósito de nuestro ejemplo costó 100.000 € y tiene una vida útil de 10 años, y cada año se fermenta en él una partida de mosto que se convierte en vino, imputaremos 10.000 € de coste al producto de este año. Por lo tanto, tenemos 10.000 € de coste de activos corrientes (mosto) y 10.000 € de coste de activos no corrientes (depósito) en nuestro ejemplo.

Desde luego, la producción vinícola es mucho más compleja, intervendrán otros bienes y costes. Y dará lugar a un nuevo activo corriente, en forma de mercancía final, el vino. Pero a partir de nuestro pequeño ejemplo podemos visualizar las tipologías bienes que forman el Activo de una compañía.

Según hemos dicho al principio, el Activo está formado por bienes y derechos. Los derechos son los bienes jurídicos de una empresa que se le permiten reclamar un bien físico a un tercero. Así por ejemplo, si la empresa bodeguera del ejemplo anterior mantiene en su activo corriente el vino, como mercancía, y firma en un determinado momento un contrato de compraventa con un cliente que le abona el importe de la transacción mediante un Pagaré a 60 días, cambiará un activo físico (el vino) por un derecho (el pagaré, que le da derecho a cobrar el importe de la compraventa dentro de dos meses). Dado que el derecho tiene un vencimiento inferior a un año, integrará también el Activo Corriente de la sociedad. Si el derecho a favor de la compañía tuviese vencimiento superior a un año, se contabilizaría como Activo No Corriente.

CAPITAL. PASIVO CORRIENTE Y NO CORRIENTE.

El Capital es el valor contable neto de los Activos. Si los activos han sido pagados en su totalidad, el Capital de una empresa es igual a la suma de sus activos corrientes y no corrientes. Si los activos están pendientes de pago en un plazo inferior a doce meses, estas obligaciones de pago suponen el Pasivo Corriente de la sociedad. Si dichas obligaciones tuviesen vencimiento superior a doce meses, constituirían el Pasivo No Corriente. Por tanto, cuándo existen obligaciones de la sociedad con terceros (Proveedores, Bancos, Hacienda, etc…) el Capital de la misma será igual a la diferencia entre la suma de los activos (corriente y no corriente) y la suma de los pasivos (corriente y no corriente).

Capital = Activo – Pasivo

CAPITAL Y RATIO DE CAPITAL

conta2Vamos con otro ejemplo dónde volveremos a simplificar la realidad para entender los conceptos que nos ocupan. Imaginemos ahora una sociedad inmobiliaria, que tiene en el Activo de su balance un edificio de oficinas y locales comerciales por el centro de la ciudad. Su negocio reside en alquilar estos locales y oficinas a empresarios y profesionales. Si la vida útil de este edificio es de 70 años, está claro que su activo es No Corriente, y se imputará una parte de su coste de manera anual cada ejercicio a la cuenta de resultados. Pero le reporta ingresos mensuales, por el alquiler que cobra a sus inquilinos. Pensemos que el edificio tiene un valor de 1.000.000 € y que se compró hace diez años, con un préstamo hipotecario de 800.000 € a 20 años, más otros 200.000 € que la empresa tenía en Caja por aportaciones de sus accionistas. La sociedad por tanto mantiene un Pasivo No Corriente por obligación a largo plazo a día de hoy de 360.000 € por la parte del préstamo hipotecario que vence en los próximos nueve años, más un Pasivo Corriente por los 40.000 € del préstamo hipotecario que debe pagar en los próximos doce meses. En total, con unos Pasivos de 400.000 €, tiene un Capital a día de hoy será de 600.000 € (Obviamente en nuestra simplificación, a efectos didácticos, no estamos teniendo en cuenta intereses, mantenimiento, etc…).

Llevando estas cifras a términos relativos, en el ejemplo de más arriba la cifra de Capital asciende al 60 % de los Activos.

SOLVENCIA Y CAPITAL

La palabra solvencia tiene su raíz en el latín “solve” que significa pago. El Diccionario de la Real Academia Española de la Lengua define Solvencia como <<1. Acción de resolver o pagar; 2. Carencia de Deudas; 3. Capacidad de satisfacerlas; 4. Cualidad del solvente>>.

Por lo que podemos decir que la solvencia de una empresa se mide por su ausencia de deudas, así como por su capacidad de cumplir con sus obligaciones.

Llegados a este punto podemos afirmar que, cuanto mayor es el Capital de una empresa, mayor es su solvencia, pues implica que los Activos son muy superiores a los Pasivos. Una empresa dónde el Capital es igual a los Activos es una empresa totalmente solvente, sin ninguna obligación pendiente en el corto o largo plazo. Por el contrario, una empresa dónde el Capital fuese igual a un 10 % de los Activos será una empresa muy endeudada, o de reducida solvencia, puesto que si todos los deudores y acreedores solicitasen el pago de sus correspondientes obligaciones a esta compañía, la sociedad solo estaría en condiciones de devolverles 10 de cada 100 euros prestados.

GESTIÓN FINANCIERA Y SOLVENCIA

conta3La gestión financiera de una empresa tiene como misión precisamente evitar que esto pase. El responsable financiero tiene que negociar los plazos de las obligaciones con vencimientos en el tiempo posteriores a los flujos de ingresos que proporcionan los activos, para evitar que, aunque el nivel de endeudamiento sea alto, ello no suponga un problema para la viabilidad y generación de valor de la compañía.

Por ejemplo, en el caso de la sociedad inmobiliaria que hemos visto antes, la hipoteca de 800.000 € estaba negociada a 20 años, lo cual significa que cada año se pagan 40.000 € al Banco que otorgó la financiación. Si el Director Financiero de esta empresa sabe que el edificio reporta una media de 10.000 € mensuales en alquiler, podrá negociar el pago de 3.333 € al mes en amortización de dicho préstamo hipotecario. Sin embargo, sería un gran error negociar la devolución del préstamo en menos años, puesto que comprometería su capacidad de generación de ingresos, y podría dar lugar a tener vencimientos que no pudiese cubrir con sus flujos de caja.

La gestión financiera de una empresa, en resumen, es asegurar que los devengos de pagos de las obligaciones son asumibles con los ingresos corrientes de la compañía. Esto convierte a una sociedad de menor solvencia, por elevado endeudamiento, en una sociedad totalmente viable y generadora de beneficios.

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ACS contra los Hedge Funds

En las pasadas semanas ha sido noticia el gigante nacional de la construcción y los servicios ACS, por la importante bajada sufrida en su valoración bursátil. Más de un 10 % se ha dejado en bolsa, en poco menos de un mes,  la compañía presidida por Florentino Pérez. ¿Y cuál es la razón principal de esta gran caída en su cotización? Parece que la podemos encontrar en un informe del Fondo de Inversión Bodenholm Capital, con sede en Londres e inversiones repartidas por todo el planeta.

acsBodenholm Capital es una firma de gestión alternativa, conocida como “Hedge fund”. Un fondo de inversión “Hedge” se caracteriza por la gran libertad de que disponen sus gestores para endeudarse, invertir en derivados y arbitrar entre mercados “spot” y “forward”, utilizando para ellos los instrumentos financieros complejos y el apalancamiento que crean conveniente. Un Fondo de Inversión ordinario, a diferencia de un “Hedge fund”, tiene un tipo de inversión determinado del que sus gestores no pueden apartarse; por ejemplo: renta fija europea, replicar el IBEX 35,  renta variable japonesa. Igualmente, un fondo de inversión ordinario mantiene en sus estatutos o reglamento de gestión el importe máximo que el gestor puede invertir en cada mercado, en cada tipo de activos, o el endeudamiento permitido. Todo ello es así para proteger al inversor que aporta su capital a dicho fondo (pues sabe de antemano aquello en lo que va a invertir el fondo).

Sin embargo, el gestor “Hedge” mantiene amplia libertad de movimientos, y de endeudamiento, lo que le permite buscar oportunidades y realizar estrategias de inversión más avanzadas, y por supuesto de mayor riesgo.

240px-Sede_de_Dragados_(Madrid)_04Y dentro de las distintas estrategias posibles, la de Bodenholm Capital en este caso es la de buscar oportunidades en acciones que cree sobrevaloradas por no corresponderse la imagen de su balance oficial con su realidad contable, poniéndose “corto” sobre las mismas, a la vez que difunde al mercado dicha información, a fin de obtener un importante beneficio con ello.

Vamos a explicar un poco mejor este tipo de estrategia. Lo que hacen los “Hedge funds” en este caso es estudiar con lupa los balances y las cuentas de resultados publicadas por las compañías, buscando indicios de que en su contabilidad puedan estar falseando la realidad. En el caso de ACS lo que Bodenholm Capital indica es que ACS mantiene “pasivos ocultos”, esto es, tiene deudas y obligaciones que no está reconociendo como tal en su balance oficial, con lo cual de reconocerse el valor neto contable sería inferior. Es decir, si esto es así, la sociedad estudiada estaría engañando al mercado, al dar en su contabilidad una imagen mejor de la realmente corresponde. Por ello Bodenholm Capital estima que el valor bajará en bolsa, cuándo el mercado descubra la realidad.

250px-Florentino_perez¿Y que es “ponerse corto”? Pues es alquilar acciones durante un plazo determinado, para venderlas. Imaginemos que alquilas 100 acciones valoradas hoy a 1 euro cada una, y el contrato termina dentro de un mes, por 0,1 euro cada una. En el momento de alquilarlas, pagaremos 10 euros (100×0.1) y a cambio tenemos su posesión durante un mes. Al día siguiente de alquilarlas las vendemos en bolsa, pues no las tenemos que devolver hasta pasado dicho mes; el precio de venta sería 100 euros (100×1). Durante dicho mes, el valor de las acciones baja a 0,5 euros. En el momento en el que termina el alquiler y las tenemos que devolver, las compramos en bolsa por 50 euros (100×0,5). Hemos ganado 40 euros (obtuvimos 100 euros al venderlas, las volvimos a comprar por solo 50 euros, y el contrato de alquiler nos costó 10 euros). La rentabilidad es del 400 %, puesto que con una inversión 10 euros hemos ganado 40 euros.

¿Y quién alquila acciones? Pues inversores de largo plazo, como por ejemplo un fondo de inversión con horizonte temporal cinco años, que va a tener en cartera “si o si” dichas acciones durante los cinco años, y gana 10 euros en un mes por alquilarlas.

No se nos puede escapar el riesgo de pérdidas del “Hedge fund”, solo hay que pensar que si en ese mes las acciones suben a 1,3 euros habrá perdido 40 euros (vende a 100, compra a 130, y paga 10 por alquiler). Es decir, unas pérdidas del 400 % sobre los 10 euros que invirtió.

De momento, ACS ha declarado que su contabilidad es totalmente real y ha anunciado acciones legales contra la información emitida por Bodenholm Capital.

En los últimos años hemos asistido a otros casos muy parecidos, quizá el más importante el de Gowex, dónde el fondo “Hedge” Gotham City destapó el engaño contable. En el caso de Gowex, gracias a este Hedge Fund se descubrió que los beneficios y el incremento de la facturación del grupo eran ficticios, estando realmente la compañía en pérdidas.

Vía | gurusblog

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Entendiendo la sanción millonaria de la CNMC a Iberdrola

La pasada semana conocíamos que la Comisión Nacional de los Mercados y la Competencia (CNMC) ha impuesto una de las sanciones más altas de la historia de nuestro país, en materia de Competencia, a la empresa eléctrica Iberdrola. Una sanción que asciende a 25 millones de euros, por manipulación del precio de electricidad en diciembre de 2013.

Una multa muy importante, tanto para la cuenta de resultados de esta compañía, como para su prestigio internacional.

Vamos a responder en nuestro artículo algunas de las clave de este asunto.

¿Iberdrola subió el precio de la luz para todo el mercado?

Lo primero que hay que explicar es que la manipulación que la CNMC ha imputado a esta compañía fue realizada para alterar (al alza) el precio de la electricidad en la subasta CESUR de diciembre 2013. Es decir, para alterar el mercado regulado o TUR (Tarifa de Último Recurso).

Y es que en España conviven dos mercados eléctricos distintos:

1) El mercado libre, dónde las compañías comercializadoras compiten entre sí, y pactan libremente con sus clientes las condiciones y precios de los contratos. El coste de referencia en mercado libre suele ser el del Pool eléctrico (mercado mayorista) si bien las compañías comercializadoras establecen libremente su gestión de compras (pool, mercado a plazo, contratos de larga duración, etc….) para ofrecer los precios más competitivos (normalmente a 12 meses) a sus clientes.

2) El mercado regulado, dónde el Gobierno fija un precio para los consumidores que pueden adscribirse a la misma (suministros conectados en baja tensión, y con menos de 10 kW de potencia contratada). Y dónde unas determinadas compañías comercializadoras, denominadas “de Referencia”, tendrán la obligación de suministrar electricidad al precio definido.

Fue en este segundo mercado dónde se acusa a Iberdrola de haber subido al alza el precio. El funcionamiento de este mercado ha ido cambiando, desde la liberalización del sector eléctrico en 1997, y en aquel momento (diciembre de 2013) se fijaba por una subasta (denominada CESUR) donde trimestralmente se establecía el precio para los consumidores adscritos al mercado regulado.

Por tanto, es a estos suministros, los de los pequeños consumidores con derecho a TUR, a los que afectó el alza de precios de la que se acusa a Iberdrola.

electricidad¿Y cuánto subió la luz en aquella subasta?

Concretamente se elevó un 26,5 % hasta los 61,83 €/MWh, desde los 47,58 €/MWh en que había cerrado la subasta anterior. Este importante incremento hizo saltar todas las alarmas. Máxime cuando, como dijimos en el punto anterior, el precio afecta a los consumidores más débiles.

Suponía muy mala prensa para el Gobierno una subida tan alta, por lo que no iba a permitir que la cosa quedase así. Así que decidió intervenir directamente el mercado, suspendió la subasta y sus efectos, y solicitó se abriese una investigación, tras la cual se apertura un expediente sancionador que ha culminado con esta importante multa de 25 millones de euros.

¿Cómo funcionaba la subasta CESUR?

Se trataba de una subasta de periodicidad trimestral, destinada a fijar el precio del mercado regulado (Orden ITC/1601/2010). El Ministerio de Industria determinaba la cantidad total de energía a negociar, para cubrir el total del mercado regulado, y fijaba igualmente un precio máximo de salida. Se desarrollaba de manera dinámica y descendente, y los distintos agentes del mercado pujaban ofreciendo un precio más bajo para quedarse con una parte de la energía negociada, siendo la finalidad de dicho sistema el alcanzar el precio mínimo que las compañías estarían dispuestas a cobrar por vender la electricidad en juego.

molinoEste sistema de subastas era en realidad de efectividad muy discutible, pues constituía un mercado de futuros (no se negociaba energía “spot” como en el Pool) y dónde los comercializadores de referencia (entonces llamados “de último recurso) apenas se adjudicaban contratos, siendo estos adquiridos en su mayoría por entidades financieras, que arbitraban entre la subasta y los mercados forward.

Pero el hecho indiscutible es que fijaba el precio de los hogares, y el mismo se incrementó de manera importante.

¿Y cómo logró Iberdrola subir el precio de la subasta?

La conducta aquí penada por la CNMC es la de alterar intencionadamente el precio del mercado con artificio, fraude y engaño por parte de la compañía eléctrica. Conducta sancionada como muy grave en la Ley del Sector Eléctrico (Ley 54/2007 y Ley 24/2013)

Para entender el alza de precios ejecutada, expliquemos de manera breve el sistema de mercado “spot” y “forward”. En el mercado Pool se negocia cada día la electricidad que se va a vender al día siguiente, es decir, estamos ante un mercado “spot” o “al contado”. Evidentemente, los agentes de mercado cruzan también entre sí acuerdos a más largo plazo, en mercados “forward” o “a plazo”, para asegurarse compras y ventas en el futuro con las que atender a sus respectivos clientes. El precio “forward” podríamos definirlo muy resumidamente como el precio “al contado” más una prima (por el riesgo, la tasa de interés, etc…). Así, para entenderlo con un ejemplo intencionadamente sencillo, si el precio “al contado” es de 45 €/MWh y la prima a un mes es de 0,2 €/MWh, el precio hoy a un mes será de 45,02 €/MWh, a dos meses será 45,04 €/MWh y a  a tres meses será de 45,6 €/MWh.

En la subasta CESUR se negociaba la energía para los próximos tres meses, es decir, a futuro; por cuánto lo que hacen los agentes que intervienen en la misma es mirar el mercado de futuros (a un mes, dos meses y tres meses) y cerrar posiciones en contrapartida a su posición en dicha subasta. Así por tanto, y resumiendo, cuánto más alto estuviese el mercado de futuros, más alto resultaría el precio en la subasta CESUR.

hidro1Lo que parece que se deduce de los hechos probados de la resolución de la CNMC es que Iberdrola estuvo durante varias semanas haciendo subir el precio del mercado Pool intencionadamente, no ofertando energía que tenía disponible mediante sus centrales hidráulicas, logrando un precio más alto en el mercado “forward” (¿quizás para en consecuencia vender a dicho precio en la subasta CESUR la energía que el Gobierno ponía en juego?). Lo que afirma la CNMC es que se lucró con ello: El importe de 25 millones dictaminado como sanción es el resultado económico del beneficio atribuido a Iberdrola (por la energía más cara que vendió a través de otro tipo de generación, tras incrementar el precio cerrando la generación hidráulica).

Es decir, cerró el grifo para subir el precio (en suscentrales hidráulicas de los ríos Duero, Sil y Tajo) . Si tenemos en cuenta que Iberdrola supone el 40 % del total de energía hidroeléctrica del mercado español, podemos apreciar su capacidad para alterar el mismo.

¿Qué recursos caben contra esta decisión?

Contra esta resolución sancionadora de la CNMC no cabe recurso de reposición en vía administrativa,  la empresa sancionada ha anunciado que recurrirá en vía judicial ante la Sala de lo Contencioso-Administrativo de la Audiencia Nacional.

Habrá que ver ahora lo que dicen los magistrados en sede judicial, y si ratifican o no la sanción impuesta en vía administrativa.

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