Desarrollo y naturaleza del derecho de propiedad horizontal

El desarrollo de las ciudades modernas se ha producido en buena medida gracias al desarrollo de los edificios. Construir en vertical permite, en un espacio concentrado de suelo, obtener diferentes viviendas en cada piso del edificio, aprovechando mejor los metros cuadrados de suelo en superficie.

architecture-3662613_960_720Y en un edificio residencial de este tipo, compuesto por distintas viviendas, rara vez el propietario es una única persona, sino que más bien lo habitual es que cada vivienda individual tenga un propietario diferente. Pero sin embargo en un edificio siempre existirán las denominadas zonas comunes, partes del edificio que no pertenecen en exclusiva a ninguno de los propietarios individuales.

Aquí es donde nace la conocida como “propiedad horizontal”, cuyo concepto jurídico como vamos a ver ha tenido a lo largo de los años un desarrollo en la teoría del derecho Civil, así como en la legislación positiva y jurisprudencia.

Breve Historia del derecho de propiedad horizontal.

En el último siglo en nuestro entorno europeo encontramos tres grandes teorías jurídicas respecto de este tipo de propiedad:

  1. Derecho francés: teoría de la servidumbre.
  2. Derecho alemán: teoría de la superficie.
  3. Derecho anglosajón: teoría de la personalidad.
  4. Derecho español: copropiedad especial.

En el derecho civil francés se conceptualiza la propiedad común como un derecho de servidumbre de los bienes comunes a favor de los propietarios de los inmuebles particulares.

En el derecho civil alemán se pensó en la propiedad horizontal como abarcada por el derecho real de superficie, que prescribe para su titular o titulares el derecho real a construir y usar por un tiempo determinado una construcción sobre un terreno.

En el derecho anglosajón por su parte se conocen dos formas de copropiedad: la “joint tenancy” o “propiedad conjunta”, donde el fallecimiento de un comunero determina un acrecimiento de los demás. Y la “tenancy in common” o “propiedad en común” donde el fallecimiento de un cotitular determina la apertura de la sucesión en su cuota. Bajo estas categorías se fue enmarcando el tratamiento de la propiedad horizontal.

architecture-3104842_960_720En España, antes de la promulgación de la Ley de Propiedad Horizontal, la única regulación positiva al respecto se encontraba en el art. 396 del Código Civil, que dibujaba este tipo de propiedad como una propiedad compleja y especial, con reglas de la comunidad de bienes y otras reglas especiales.

 La realidad es que el Código Civil resultó insuficiente en la práctica, y la Jurisprudencia lo complementó con la aplicación de las reglas de la copropiedad ordinaria. La principal problemática derivada de ello es que cada propietario individual puede solicitar la división de la cosa común, lo que implicaría poner a la venta el edificio entero para repartir el precio entre los condueños.

Naturaleza jurídica actual de la Propiedad Horizontal.

Tras la publicación de la Ley de Propiedad Horizontal de 1960, que ha tenido diversas actualizaciones a lo largo de estos años, la naturaleza jurídica de este tipo de propiedad quedó más clarificada. Y como ha comentado buena parte de la doctrina estamos ante un tipo de propiedad con una doble faceta.

Concretamente como explica el jurista, Fiscal y Doctor en Derecho, M.F. Martín Granizo, se trata de una propiedad de carácter especial que se constituye sobre edificios divididos en inmuebles independientes, como pisos, trasteros, garajes, locales comerciales, etc… y que atribuye al titular de cada uno de ellos:

  • Un derecho singular y exclusivo de propiedad sobre los inmuebles particulares.
  • Un derecho de copropiedad sobre los restantes elementos, pertenencias y servicios comunes del inmueble.

Igualmente, y según explica el civilista José Bonet Corra, la propiedad horizontal es una propiedad compleja, interdenpendiente y funcional en la que coexisten: un dominio ordinario sobre el piso o local, por un lado; y por otro lado una copropiedad “sui generis” sobre los elementos comunes.

Así, por tanto, se imponen limitaciones especiales al derecho de propiedad en las zonas comunes, a modo de limitaciones recíprocas por relaciones de vecindad.

Es una comunidad configurada en forma asociativa, tanto en las relaciones internas como externas, a la que la Ley dota de una organización. (Junta General, Presidente…), si bien no le atribuye personalidad jurídica propia.

Por otro lado, sí que puede ser centro de imputación de relaciones jurídicas, pues según la legislación en vigor la Comunidad responderá de sus deudas frente a tercero con todos los fondos y créditos a su favor. Y tiene capacidad procesal para ser parte en un proceso judicial, conforme a la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Con todo ello queda expuesta en sus correctos términos la naturaleza que en nuestro Derecho tiene la propiedad horizontal, que como señalábamos al inicio afecta a millones de ciudadanos que son propietarios o residen en edificios, o bien son propietarios o arrendatarios de locales comerciales o plazas de garaje.

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Los procesos judiciales contencioso administrativos en España.

El objeto procesal en la jurisdicción contencioso administrativa lo constituye siempre una pretensión deducida en relación a la actividad de la administración pública: al acto administrativo, o bien al silencio administrativo, o a una actuación por la vía de hecho, o a la inactividad material. Siendo necesario no obstante en la mayor parte de los casos el agotamiento previo de los recursos en vía administrativa (es decir, no se puede acudir a la vía judicial en tanto no se haya intentado la solución por la vía del recurso administrativo).

La ley 29/98 regula todos los tipos de proceso contencioso administrativo, salvo el electoral.

1. Procedimiento ordinario.

Como su propio nombre indica, se trata del proceso que se seguirá de forma ordinaria cuando no sea de aplicación por la materia un proceso espacial, o bien el proceso abreviado.

Se inicia mediante escrito de interposición, que sirve para identificar la actuación recurrida, así como para que el órgano judicial reclame el expediente administrativo. Una vez remitido el expediente al juzgado es cuando se da traslado del mismo a las partes para formalizar la demanda.

El trámite de conclusiones no es extrictaménte necesario, y solo se realizará cuando lo pidan las partes o bien el órgano juzgador.

En el procedimiento contencioso administrativo hay una prueba esencial, el expediente administrativo, que relativiza en cierta medida las exigencias de la prueba testifical y de la prueba pericial a diferencia de lo que sucede en los procesos civiles, penales o laborales.

2. Procedimiento abreviado.

Es el que corresponde a aquellos casos en los que la cuantía litigiosa no excede de  30.000 € así como en los siguientes supuestos independientemente de su cuantía:

  • Inejecución de actos administrativos.
  • Extranjería.
  • Personal al servicio de la administración.
  • Disciplina deportiva.

El procedimiento abreviado se inicia directamente por demanda, sin tener a la vista el expediente administrativo (por ello en la vista se pueden introducir cuestiones nuevas tras conocer el expediente).

La vista es un acto concentrado donde se realiza la contestación a la demanda y se propone la prueba. Las partes deben llevar a la vista los medios de prueba de los que intenten valerse.

 

3. Procedimiento para la protección de los derechos fundamentales.

En este procedimiento se pueden formular cualesquiera pretensiones, siempre y cuando el recurso tenga por finalidad restablecer o preservar los derechos y libertades susceptibles de amparo constitucional.

El escrito de interposición debe estar suficientemente fundamentado: se debe argumentar al menos la procedencia de este cauce procesal e identificarse el derecho o derechos lesionados.

Los plazos son mucho más breves que en el procedimiento ordinario.

En el caso de este recurso para protección de derechos fundamentales no es preciso agotar la vía administrativa.

4. Procedimiento para la protección del derecho de reunión.

Se englobaría dentro del proceso para la protección de derechos fundamentales del punto anterior, pero con peculiaridades importante: la extraordinaria premura necesaria en estos casos.

Interviene siempre el Ministerio Fiscal y contra la sentencia que se dicte sólo cabe recurso de amparo. El procedimiento es sumario en el sentido de que su objeto se halla limitado al mantenimiento o revocación de las prohibiciones o modificaciones propuestas por la autoridad administrativa.

5. Procedimiento sobre la cuestión de ilegalidad.

Cuando un Juez o Tribunal de lo Contencioso administrativo hubiere dictado sentencia firme estimatoria por considerar ilegal el contenido de la disposición general aplicada (reglamento) deberá plantear la cuestión de ilegalidad ante el Tribunal competente para conocer del recurso directo contra la disposición, salvo que el propio órgano juzgador sea competente para ello, en cuyo caso la sentencia declarará la validez o nulidad de dicha disposición general. Por su parte, el Tribunal Supremo anulará cualquier disposición general cuando, en cualquier grado, conozca de un recurso contra un acto fundado en la ilegalidad de aquella norma

6. Procedimiento de suspensión administrativa de actos y acuerdos.

Se seguirá este procedimiento en los casos en que, conforme a las Leyes, la suspensión administrativa de actos o acuerdos de Corporaciones o Entidades públicas deba ir seguida de la impugnación o traslado de aquéllos ante la Jurisdicción Contencioso-administrativa.

El objeto del proceso es el acto suspendido. Se subordina a la presentación en un breve plazo de diez días desde la resolución o acto, de un recurso contencioso administrativo.

Interpuesto el recurso, se requerirá a la corporación o entidad que lo hubiera dictado para que en el plazo de diez días remita el expediente administrativo, alegue lo que estime conveniente en defensa de aquél y notifique a cuantos tuvieran interés legítimo.

La vista se celebrará como mínimo a los diez días de la puesta de manifiesto del expediente.

El órgano jurisdiccional podrá, motivadamente, sustituir el trámite de vista por el de alegaciones escritas.

Celebrada la vista o deducidas las alegaciones a que se refieren los apartados anteriores, se dictará sentencia por la que se anule o confirme el acto o acuerdo objeto del recurso, disponiendo lo que proceda en cuanto a la suspensión.

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