Elementos comunes y privativos en la Propiedad Horizontal

Tras haber abordado en otros dos artículos precedentes el concepto del derecho de propiedad horizontal, y su título constitutivo, vamos a ver en este breve ensayo el diferente régimen jurídico que corresponde a los bienes comunes y a los bienes privativos, de acuerdo con la Ley de Propiedad Horizontal y resto de normas de aplicación.

Recordemos que la propiedad horizontal es un tipo de propiedad de carácter especial, que se constituye sobre edificios divididos en inmuebles independientes, como pisos, trasteros, garajes, locales comerciales, etc… y que atribuye al titular de cada uno de ellos:

  1.  Un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del inmueble.
  2.  Un derecho singular y exclusivo de propiedad sobre los inmuebles particulares.

Bienes Comunes.

Se trata de aquellas instalaciones o partes del edificio que resultan necesarias o bien son de utilidad para uso y disfrute de todos los propietarios individuales de los pisos, locales y en general inmuebles privados en los que está dividido.

Una definición negativa de las partes comunes sería la de que es común toda parte del edificio que no es privativa.

Como vimos en los anteriores artículos, la propiedad de cada inmueble privativo conlleva un derecho de copropiedad sobre estos bienes comunes.

balloon-940031_960_720Se limita a recoger lo que es normal que sean elementos comunes y no impide que puedan existir en un edificio sujeto a este régimen elementos comunes distintos de los contemplados en el mismo, o que algunos de tales elementos puedan configurarse como privativos, si así lo recoge el título constitutivo.

El artículo 396 del Código Civil enumera a modo ilustrativo los siguientes elementos comunes: el suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas; elementos estructurales y entre ellos los pilares, vigas, forjados y muros de carga; las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elemento de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores; el portal, las escaleras, porterías, corredores, pasos, muros, fosos, patios, pozos y los recintos destinados a ascensores, depósitos, contadores, telefonías o a otros servicios o instalaciones comunes, incluso aquéllos que fueren de uso privativo; los ascensores y las instalaciones, conducciones y canalizaciones para el desagüe y para el suministro de agua, gas o electricidad, incluso las de aprovechamiento de energía solar; las de agua caliente sanitaria, calefacción, aire acondicionado, ventilación o evacuación de humos; las de detección y prevención de incendios; las de portero electrónico y otras de seguridad del edificio, así como las de antenas colectivas y demás instalaciones para los servicios audiovisuales o de telecomunicación, todas ellas hasta la entrada al espacio privativo; las servidumbres y cualesquiera otros elementos materiales o jurídicos que por su naturaleza o destino resulten indivisibles.

Por otro lado, podemos diferenciar entre:

  • Elementos comunes esenciales o por naturaleza. Son inherentes a la común propiedad y no se pueden separar del derecho de propiedad privativo. Por ejemplo el pasillo o las escaleras comunes.
  • Elementos comunes accidentales o por destino. Se trata de partes del edificio que podrían tener un uso privativo, como un piso o local, pero se destinan a servir como elemento común a la comunidad. Por ejemplo, un local para establecer un gimnasio para uso de los propietarios. Se determinan en el título constitutivo. Y se puede ejercer “a posteriori” la desafección de dichos bienes, para convertirlos en privativos, si bien se debe establecer la correspondiente cuota de participación, con la consiguiente reducción de las de los demás pisos o locales.

 Elementos privativos

De manera opuesta a los elementos privativos, se caracterizan por su propiedad, uso y disfrute de un titular privado.

Conforme a lo dispuesto en la Ley de Propiedad Horizontal, debe tratarse de un espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente, con los elementos arquitectónicos e instalaciones de todas clases, aparentes o no, que estén comprendidos dentro de sus límites y sirvan exclusivamente al propietario, así como los anejos.

Podemos diferenciar:

  • Elementos privativos propiamente dichos: pisos, locales comerciales, viviendas, garajes y trasteros, con su correspondiente cuota de participación.
  • Anejos: partes de un edificio susceptibles de aprovechamiento independiente, pero que son accesorios de un piso o local del que son inseparables. La Ley cita a modo de ejemplo la buhardilla y el sótano.

Conforme vimos antes, los elementos privativos pueden convertirse en comunes, que al incidir en el título constitutivo, requiere unanimidad de todos los propietarios, así como modificación de cuotas del resto de inmuebles privativos.

El título constitutivo en propiedad horizontal

Como vimos en otro artículo, la propiedad horizontal reviste una gran importancia en nuestro mundo jurídico actual, dado que millones de personas viven en edificios separados en inmuebles o locales privados, pero con espacios comunes. En aquella ocasión tratamos su concepto, evolución y naturaleza jurídica, resumidamente especial y doble: 1) Un derecho singular y exclusivo de propiedad sobre los inmuebles particulares; 2) Un derecho de copropiedad sobre los restantes elementos, pertenencias y servicios comunes del inmueble.

En este artículo vamos a ver cómo nace y se constituye el derecho de propiedad horizontal, que requiere de unos elementos objetivos y subjetivos para su válida constitución.

Título Constitutivo.

Se trata del documento que determina el contenido jurídico de la comunidad de propietarios en régimen de propiedad horizontal, y debe contener:

  • Los diferentes inmuebles individuales en los que se divide el edificio: viviendas, pisos, garajes, trasteros y locales comerciales, por lo general.
  • La cuota de participación que corresponde a cada inmueble particular sobre el edificio en su conjunto.
  • Las partes del edificio que son comunes a todos los propietarios individuales: servicios e instalaciones comunes.
  • Las servidumbres que corresponden a cada inmueble particular a favor de la comunidad o a favor de otros inmuebles. O bien servidumbres de zonas comunes a favor de uno o varios inmuebles particulares.
  • Las normas estatutarias por las que se rige la comunidad de propietarios en régimen de propiedad horizontal.

Elementos formales.

La forma documental que suele revestir el título constitutivo es la de Escritura Pública notarial, suele otorgarse por el promotor del edificio (que puede coincidir con su constructor) e igualmente lo habitual es que se inscriba en el Registro de la Propiedad.

Además de la Escritura Pública, que suele ser el medio ordinario, según la legislación en vigor pueden ser también documentos formales de constitución de la propiedad horizontal una resolución judicial, un laudo arbitral, la decisión judicial y una certificación librada por el funcionario al cargo de la administración del edificio. Así también cabrían como documentos formales de constitución un documento de donación, y uno de división de cosa común.

street-4268476__340Finalmente, cabe que se constituya en un documento de testamento, de forma directa por haberlo determinado expresamente el testador, o de forma indirecta dejando indicadas las bases necesarias para que el contador-partidor lo realice.

Su inscripción en el Registro de la Propiedad, en todos los casos, está determinada por lo previsto en la Ley Hipotecaria y en la Ley de Propiedad Horizontal.

La modificación del título constitutivo sigue el mismo régimen que su constitución.

Es posible no obstante que exista una propiedad horizontal sin que se haya otorgado título constitutivo. Esto es lo que se conoce como propiedad horizontal de hecho, y le son de aplicación las normas legales referentes a la propiedad horizontal. Ello es así porque legalmente no es un requisito necesario el título constitutivo, si bien podemos afirmar que en la mayor parte de los casos existe dicho título, lo cual jurídicamente reviste mayor seguridad para los propietarios.

 

Elementos objetivos.

Es necesario que el título contenga en primer lugar la suficiente descripción del inmueble en su conjunto, instalaciones y servicios comunes.

En segundo lugar, deberá contener la descripción de cada inmueble individual (vivienda, local, garaje o trastero) al cual en la práctica se le asigna un número correlativo para su correcta identificación. En esta descripción de cada inmueble particular se suele indicar sus metros cuadrados de extensión, sus linderos, en qué planta del edificio se encuentran, y los anejos que le corresponden, como suele suceder con los garajes y trasteros.

El tercer elemento objetivo es la cuota participativa que se asigna a cada inmueble particular. Dicha cuota determina la participación en las cargas de la comunidad y del mantenimiento de los elementos comunes. Se suele expresar en porcentaje con centésimas.

Elementos subjetivos.

La persona que otorga el título constitutivo de propiedad horizontal suele ser por lo general el promotor de la obra del edificio destinado a venderse por inmuebles separados de pisos, viviendas o locales comerciales (y que puede coincidir o no con el constructor).

Así también, si el edificio ya construido tiene un único propietario, pero se encuentra dividido en inmuebles susceptibles de venderse de manera individual, puede igualmente otorgar el título constitutivo de propiedad horizontal.

building-2545498__340Cuando el promotor ha vendido ya varios de los inmuebles individuales del edificio, sin que se haya otorgado título constitutivo de propiedad horizontal, o lo han hecho, pero en documento privado, pueden de común acuerdo otorgar título.

En última instancia, si el promotor ha vendido todos los inmuebles individuales, pero no se otorgó título constitutivo en ningún momento, los propietarios pueden hacerlo tanto de común acuerdo, como acudir a un proceso arbitral o judicial si no existiese dicho acuerdo.

Por otro lado, en el caso de los copropietarios de una cosa común, cuando se trate de un edificio cuyas características se ajusten a la propiedad horizontal, a petición de cualquiera de los comuneros se puede constituir propiedad horizontal. En este proceso se realizará una división de la cosa común, por adjudicación de los inmuebles separados (pisos, viviendas, locales, etc..) a los copropietarios.

Finalmente, el causante en el testamento, o el donante en el caso de la donación, serían las personas que otorgarían el título constitutivo de la propiedad horizontal en su caso.

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Desarrollo y naturaleza del derecho de propiedad horizontal

El desarrollo de las ciudades modernas se ha producido en buena medida gracias al desarrollo de los edificios. Construir en vertical permite, en un espacio concentrado de suelo, obtener diferentes viviendas en cada piso del edificio, aprovechando mejor los metros cuadrados de suelo en superficie.

architecture-3662613_960_720Y en un edificio residencial de este tipo, compuesto por distintas viviendas, rara vez el propietario es una única persona, sino que más bien lo habitual es que cada vivienda individual tenga un propietario diferente. Pero sin embargo en un edificio siempre existirán las denominadas zonas comunes, partes del edificio que no pertenecen en exclusiva a ninguno de los propietarios individuales.

Aquí es donde nace la conocida como “propiedad horizontal”, cuyo concepto jurídico como vamos a ver ha tenido a lo largo de los años un desarrollo en la teoría del derecho Civil, así como en la legislación positiva y jurisprudencia.

Breve Historia del derecho de propiedad horizontal.

En el último siglo en nuestro entorno europeo encontramos tres grandes teorías jurídicas respecto de este tipo de propiedad:

  1. Derecho francés: teoría de la servidumbre.
  2. Derecho alemán: teoría de la superficie.
  3. Derecho anglosajón: teoría de la personalidad.
  4. Derecho español: copropiedad especial.

En el derecho civil francés se conceptualiza la propiedad común como un derecho de servidumbre de los bienes comunes a favor de los propietarios de los inmuebles particulares.

En el derecho civil alemán se pensó en la propiedad horizontal como abarcada por el derecho real de superficie, que prescribe para su titular o titulares el derecho real a construir y usar por un tiempo determinado una construcción sobre un terreno.

En el derecho anglosajón por su parte se conocen dos formas de copropiedad: la “joint tenancy” o “propiedad conjunta”, donde el fallecimiento de un comunero determina un acrecimiento de los demás. Y la “tenancy in common” o “propiedad en común” donde el fallecimiento de un cotitular determina la apertura de la sucesión en su cuota. Bajo estas categorías se fue enmarcando el tratamiento de la propiedad horizontal.

architecture-3104842_960_720En España, antes de la promulgación de la Ley de Propiedad Horizontal, la única regulación positiva al respecto se encontraba en el art. 396 del Código Civil, que dibujaba este tipo de propiedad como una propiedad compleja y especial, con reglas de la comunidad de bienes y otras reglas especiales.

 La realidad es que el Código Civil resultó insuficiente en la práctica, y la Jurisprudencia lo complementó con la aplicación de las reglas de la copropiedad ordinaria. La principal problemática derivada de ello es que cada propietario individual puede solicitar la división de la cosa común, lo que implicaría poner a la venta el edificio entero para repartir el precio entre los condueños.

Naturaleza jurídica actual de la Propiedad Horizontal.

Tras la publicación de la Ley de Propiedad Horizontal de 1960, que ha tenido diversas actualizaciones a lo largo de estos años, la naturaleza jurídica de este tipo de propiedad quedó más clarificada. Y como ha comentado buena parte de la doctrina estamos ante un tipo de propiedad con una doble faceta.

Concretamente como explica el jurista, Fiscal y Doctor en Derecho, M.F. Martín Granizo, se trata de una propiedad de carácter especial que se constituye sobre edificios divididos en inmuebles independientes, como pisos, trasteros, garajes, locales comerciales, etc… y que atribuye al titular de cada uno de ellos:

  • Un derecho singular y exclusivo de propiedad sobre los inmuebles particulares.
  • Un derecho de copropiedad sobre los restantes elementos, pertenencias y servicios comunes del inmueble.

Igualmente, y según explica el civilista José Bonet Corra, la propiedad horizontal es una propiedad compleja, interdenpendiente y funcional en la que coexisten: un dominio ordinario sobre el piso o local, por un lado; y por otro lado una copropiedad “sui generis” sobre los elementos comunes.

Así, por tanto, se imponen limitaciones especiales al derecho de propiedad en las zonas comunes, a modo de limitaciones recíprocas por relaciones de vecindad.

Es una comunidad configurada en forma asociativa, tanto en las relaciones internas como externas, a la que la Ley dota de una organización. (Junta General, Presidente…), si bien no le atribuye personalidad jurídica propia.

Por otro lado, sí que puede ser centro de imputación de relaciones jurídicas, pues según la legislación en vigor la Comunidad responderá de sus deudas frente a tercero con todos los fondos y créditos a su favor. Y tiene capacidad procesal para ser parte en un proceso judicial, conforme a la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Con todo ello queda expuesta en sus correctos términos la naturaleza que en nuestro Derecho tiene la propiedad horizontal, que como señalábamos al inicio afecta a millones de ciudadanos que son propietarios o residen en edificios, o bien son propietarios o arrendatarios de locales comerciales o plazas de garaje.

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Los principios generales del Derecho

Encontramos los principios generales como fuente de Derecho en nuestro ordenamiento jurídico, en el artículo 1 de nuestro Código Civil, concretamente como fuente subsidiaria en defecto de Ley o Costumbre. Es decir, cuando no existe una Ley aplicable a un caso concreto, y tampoco existe una costumbre probada al respecto, deberá acudirse a los principios generales para establecer el marco jurídico adecuado.

Pero cabe preguntarse ¿Qué son estos principios? ¿Cuáles son concretamente? ¿Quién los define? Y es que pudiera resultar un poco ambiguo este concepto para el lego en Derecho, creándole inseguridad jurídica. Pero en este ensayo vamos a demostrar que sucede justo al contrario, es decir, que el reconocimiento positivo en nuestro Código Civil respecto a la vigencia como fuente del Derecho de los principios generales nos permite garantizar la solidez sin fisuras de nuestro sistema jurídico.

Código Civil

El artículo 1.4 Código Civil indica que “Los principios generales del derecho se aplicarán en defecto de ley o costumbre, sin perjuicio de su carácter informador del ordenamiento jurí-dico”.

Concepto

Siguiendo al profesor De Castro podemos definir los principios generales como las ideas fundamentales e informadoras de la organización jurídica. Es decir, el ordenamiento jurídico es una estructura lógica formada por normas generales; y los principios generales son aquellos pilares básicos que sostienen dicha estructura.

Naturaleza axiomática

Dado que el Derecho es un sistema lógico que regula las relaciones de las personas, dicho sistema debe tener en cuenta la naturaleza propia del ser humano.

Y en la naturaleza del ser humano existen principios básicos, que no requieren ser probados de forma empírica, porque su validez existe “a priori” de cualquier prueba, y “per se” sin recurrir a ninguna demostración. Se trata de verdades universales del ser humano, innegables y autoexplicativas.

El principio básico primario del hombre es que desea mantenerse vivo, dando lugar a su derecho a la vida. En tanto está vivo, el segundo principio básico es que desea ser libre, dando lugar a su derecho a la libertad.

Estos principios básicos de vida y libertad funcionan por tanto como axiomas del Derecho, permitiendo un razonamiento lógico axiomático, es decir, apriorístico deductivo. Y es que este tipo de sistemas lógicos funcionan por deducción: los axiomas son principios básicos cuya verdad es universal, y razonando por deducción dado que las premisas son verdaderas (los axiomas) si el razonamiento no cae en errores (falacias) el resultado será siempre verdadero. Además, en todos los casos cabe estudiar las afirmaciones del sistema lógico-jurídico y descartar aquellas que no son conformes a los axiomas.

Por ejemplo, del derecho a la vida como axioma primario o principio del Derecho se derivan el derecho a la integridad física y moral, para preservar la vida, y la necesidad de que los comportamientos contrarios a la vida de una persona sean tipificados como delictivos, con la consiguiente sanción punitiva.

En cualquier situación no regulada por una ley o una costumbre que atente contra la vida, acudiendo a este principio general prevalecerá el derecho a la vida y dicha situación se tendrá que resolver a favor de la vida.

Así pasaría por ejemplo en la eutanasia o en el aborto, que a pesar de que no existiese ley o costumbre jurídica que lo regulase, serían situaciones contrarias a la vida. De la misma forma, cualquier ley a favor de estas situaciones sería realmente antijurídica al atentar contra dicho principio.

Otro ejemplo, del derecho a la libertad se deriva la capacidad de una persona de poseer libremente y hacer suyos los bienes que no sean de otra persona, utilizándolos de manera libre con la limitación lógica de la vida o la libertad (personal y patrimonial) de las otras personas. Esta libertad implica igualmente que una persona por sí misma no puede ser propiedad de otra persona, por lo que aunque decida trabajar o dedicar su vida a otra persona, será por un pacto libre que podrá rescindir, lo cual imposibilita la exclavitud (dado que ésta sería incompatible con la libertad).

En cualquier situación no regulada por una ley o costumbre que atente contra la libertad, acudiendo a este principio general prevalecerá el derecho a la libertad y dicha situación se tendrá que resolver a favor de la libertad.

Así pasaría por ejemplo en los “vientres de alquiler”, que a pesar de que no existiese ley o costumbre jurídica que lo regulase, serían situaciones contrarias a la libertad de la persona, dado que supone vender un bebé, es decir, comerciar con una persona como si fuese un objeto. Esto es una exclavitud contraria al principio general de la libertad.

Función de garantía ante lagunas legales vacatio legis

Como vemos por tanto, existe una doble función para los principios generales del derecho:

  1. Cubren las lagunas legales o situaciones de “vacatio legis”, constituyéndose en estas situaciones como fuente del Derecho.
  2. Sirven para la correcta interpretación de la Ley y de la Costumbre, dado que por su carácter de axiomas no pueden existir normas válidas contrarias a los principios generales.

Derecho natural y derecho positivo

Tradicionalmente han existido dos grandes corrientes de pensamiento en la ciencia del Derecho:

  1. La escuela del Derecho Positivo, que tiene una base filosófica relativamente reciente (x. XIX) en las corrientes positivistas, empiristas y cientistas, y cuyo máximo exponente es Hans Kelsen. En esta doctrina el Derecho es el conjunto de normas escritas que emanan de un órgano legislativo legítimamente constituido. Es decir, el Derecho es toda norma que se haya dictado por el legislador siguiendo un procedimiento determinado.
  2. La escuela del Derecho Natural, que tiene sus raíces en la filosofía de Aristóteles y en el Derecho Romano, y que ha sido defendida por múltiples autores relevantes a lo largo de la Historia, como Santo Tomás de Aquino, Francisco de Vitoria, Francisco Suarez, H. Grocio, T. Hobbes, J. Locke, J.J. Rousseau, o I. Kant, por citar a algunos. Y siendo sus máximos exponentes en la época moderna M. Rothbard o H.H. Hoppe. Bajo esta doctrina, existen valores inherentes a la naturaleza humana, que actúan como principios de la convivencia. Dado que son inherentes al hombre, son anteriores y superiores al Estado, a la ley escrita o a los mandatos de un órgano legislativo determinado en un momento concreto del tiempo, y sus preceptos tienen validez universal en todo momento.

Según lo dicho en los puntos anteriores del presente ensayo, y a pesar de que podríamos intuir como “anti científico” el posicionamiento naturalista, es justamente la escuela del Derecho Natural la que ostenta un entendimiento válido y correcto del sistema jurídico. Puesto que, como dijimos en nuestra exposición, existen principios inherentes al ser humano que se convierten axiomas en el sistema jurídico.

De hecho, un sistema jurídico que no tuviese estos principios como axiomas sería inhumano, al atentar contra la propia naturaleza de los sujetos cuyas vidas y patrimonio regula.

Principios reconocidos positivamente en el ordenamiento jurídico.

Es tan evidente que los principios generales deben instruir el ordenamiento jurídico, que las principales normas positivas contienen entre sus preceptos generales dichos principios.

Así, el artículo 1 de la Constitución Española indica literalmente que “propugna como valores superiores de su ordenamiento jurídico la libertad, la justicia, la igualdad y el pluralismo político”.

Como otro ejemplo evidente, la Declaración Universal de los Derechos Humanos, firmada por todos los países pertenecientes a la ONU y rectora por tanto de sus ordenamientos, jurídicos, eleva a nivel positivo el derecho a la vida y a la libertad del ser humano, los cuales tienen su origen previo en el Derecho Natural.


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La Costumbre como fuente del Derecho

Siendo el Código Civil el cuerpo principal del derecho privado, es decir, la norma básica jurídica que regula las relaciones de Derecho entre los ciudadanos de una nación, encontramos en su artículo 1 la relación de las fuentes del ordenamiento jurídico, a saber:

  1. La Ley
  2. La Costumbre
  3. Los principios generales del Derecho.

Esta relación es jerárquica, en tanto que la fuente principal es la Ley, y en su defecto prevalece la Costumbre. Solo en ausencia de Ley y costumbre se recurrirá a los principios generales como fuente jurídica.

El objeto del presente ensayo es el de conocer la costumbre como fuente del Derecho en nuestro ordenamiento jurídico español.

Podemos definir la costumbre como la norma jurídica creada por la comunidad a través de su uso reiterado y uniforme en el tiempo.

Conforme a la doctrina mayoritaria y a lo exigido en la jurisprudencia del Tribunal Supremo deben indicarse dos requisitos para apreciar una costumbre como norma jurídica válida:

 

  1. Requisito externo: que exista un uso social, es decir, el comportamiento de un grupo social que se ajusta a un determinado modo de conducta.Para que el uso social sea jurídicamente relevante ha de ser:
  • General: se aplica a todos los casos.
  • Constante: se aplica sin interrupciones
  • Uniforme: es idéntico en todos los casos.
  • Duradero: se aplica de forma repetida, no puntual.

 

  1. Requisito interno: que exista una convicción jurídica de los miembros del grupo social de la obligatoriedad de la norma:
  • Opinio Iuris: existe una convicción en el grupo social de que se trata de una obligación jurídica.
  • Opinio necessitatis: existe una convicción en el grupo social de que su aplicación es siempre necesaria.

Según lo dispuesto en el art. 1.3 del Código Civl “la costumbre solo se aplicara en defecto de ley aplicable, siempre que resulte probada y no sea contraria a la moral o al orden público. Los usos jurídicos que no sean meramente interpretativos de una declaración de voluntad, tendrán la consideración de costumbre”.

Así por tanto para para la validez jurídica de la costumbre en España se necesitan las siguientes condiciones:

  1. Subsidiaridad: Solo se aplica la costumbre como norma jurídica con carácter subsidiario, cuando no existe una Ley que determine positivamente la norma para el caso concreto.
  2. Racionalidad: No puede contravenir la moral y el orden público.
  3. Necesidad probatoria: Debe resultar probada. En este sentido el ar. 281 de la Ley de Enjuiciamiento Civil indica que la costumbre será objeto de prueba en el proceso judicial, excepto que las partes estuviesen de acuerdo en su existencia y contenido, no afectando sus normas al orden público. Además dispone que no será necesario probar los hechos que gocen de notoriedad absoluta y general.

Finalmente, cabe indica que según la relación con la Ley, la costumbre puede ser:

  • “Contra legem”. Se encuentra rechazada por el art. 1º CC, según el cual la costumbre sólo regirá en defecto de ley aplicable. En este sentido el art. 2.2 C.C. indica que ñas leyes sólo se derogan por otras posteriores. En el régimen foral de Navarra si se admite la costumbre contra legem, si bien como dice Diez Picazo esto ha de entenderse que cabe costumbre contra fuero o ley foral, pero no contra leyes de aplicación general.
  • “Secundum legem”. No se encuentra prevista en el Código Civl. Es la que coincide con la norma legal y su única función es interpretativa. El hecho de que una determinada interpretación legal venga favorecida por la costumbre no puede entenderse como vinculante, por lo que los Tribunales conservan su libertad para interpretar las leyes con arreglo a los criterios hermenéuticos generales.
  • “Praeter legem” o “extra legem” es aquella que regula situaciones carentes de disposición legal. Esta es la costumbre admitida de modo general por el art. 1º CC como fuente del ordenamiento jurídico. Requiere que no exista ley expresa y que además no quepa la aplicación por analogía de otra ley.


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Las pruebas circunstanciales en el sistema judicial español

Estamos ya acostumbrados al término jurídico “prueba circunstancial” gracias al cine y a las series de televisión norteamericanas. También en el género de novela policíaca solemos leer de forma recurrente esta expresión.

El término inglés concreto sería “circunstantial evidence”. En el derecho anglosajon (common law) las pruebas circunstanciales o “circunstantial evidence” son testimonios que no se basan en conocimientos personales u observaciones de los hechos, sino en otros hechos de los cuales se hacen deducciones, a fin de demostrar de modo indirecto los hechos que se pretenden demostrar ¿esto es equivalente en nuestro sistema jurídico?.

En líneas generales la fase probatoria en el proceso judicial tiene como objetivo poder comprobar la veracidad o falsedad de las afirmaciones sobre los diferentes hechos relevantes para la causa sostenidos por cada una de las partes. En nuestro sistema judicial es doctrina reiterada del Tribunal Constitucional que la única prueba que puede desvirtuar la presunción de inocencia es la efectuada en el juicio oral bajo los principios de contradicción, publicidad e inmediación.

Y los tipos de pruebas admitidas en el proceso judicial en España son: 1) las pruebas documentales (documentos públicos o privados); 2) el reconocimiento judicial; 3) el dictamen pericial; 4) el interrogatorio de las partes; y 5) el interrogatorio de testigos o prueba testifical.

A su vez, con estos medios de pruebas las partes pueden demostrar al juzgador la veracidad o falsedad de las afirmaciones en cuestión de dos formas: a) de forma directa; y b) de forma indirecta.

Cuando el medio de prueba pretende probar un hecho de manera directa, el objeto de la prueba y el hecho a probar coinciden en sí mismos.

Por ejemplo, si se pretende probar ante el tribunal que el acusado de robo forzó la puerta principal para acceder al inmueble acceder al inmueble donde se perpetró el delito y se presenta para ello la grabación de una cámara de seguridad donde este hecho se visualiza, se está probando de forma directa dicho hecho aseverado por la acusación.

Sin embargo, cuando el medio de prueba no puede probar de forma directa el hecho que se pretende demostrar ante el tribunal, pero del mismo se puede deducir de forma racional el hecho que se quiere demostrar, el objeto de la prueba y el hecho no coincidirán y estaremos aquí ante la denominada prueba indirecta, más conocida en España como prueba indiciaria y que equivaldría a la prueba circunstancial. En el proceso penal español se denomina prueba de presunciones judiciales y está regulada en el artículo 386.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

La capacidad de la prueba indirecta para destruir la presunción de inocencia está admitida por una extensa jurisprudencia del Tribunal Constitucional siempre que: 1) Conste en la sentencia la existencia de unos hechos básicos, que han de estar completamente acreditados y justificados por otras pruebas; 2) exista un enlace preciso y directo, según las reglas del criterio humano, entre tales hechos y las conclusiones fácticas incriminatorias para los acusados, que de aquellos se infieren; 3) se expresen los razonamientos en virtud de los cuales el Tribunal llegó a tales inferencias. Finalmente la jurisprudencia del Tribunal Supremo exige la existencia de una pluralidad de indicios probados, y que de todos ellos se pueda inducir racionalmente el hecho probado de forma indirecta.

En definitiva, se trata de un proceso racional de inferencia o inducción, que permite inducir con alto grado de probabilidad un argumento (los hechos afirmados) a partir de unas premisas suficientemente probadas.

Pongamos finalmente un ejemplo de prueba indiciaria o circunstancial. Supongamos que como en el ejemplo anterior se pretende probar ante el tribunal que el acusado de robo forzó la puerta principal para acceder al inmueble donde se perpetró el delito, pero no existe grabación de la cámara de seguridad. Sin embargo, el acusado fue detenido por la policía a escasos metros del inmueble, tras haber avisado un vecino a la policía, alertado por unos ruidos sospechosos en mitad de la noche. Dicho vecino declara que vio a una persona con una gorra azul y un abrigo negro saliendo del inmueble, y el acusado vestía de esta misma forma cuando fue detenido. El propietario declaró a la policía que le habían sustraído 11.000 euros. Finalmente consta en las diligencias policiales que en el momento de la detención se le incautaron al detenido una palanca de hierro que coincide con el tipo de elemento que se utilizó para forzar el inmueble, y 10.000 euros que llevaba en su poder. Las pruebas circunstanciales por tanto serían la declaración testifical y el atestado policial donde constan las circunstancias de la vestimenta, hora de la detención y objetos incautados en la detención, y de todas ellas cabe inferir racionalmente que el sospechoso fue con alto grado de probabilidad quién entró a robar en el inmueble.


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La inmatriculación de la Iglesia

Recientemente el actual gobierno del PSOE ha reavivado en España la polémica de la inmatriculación de los bienes de la Iglesia Católica, con la ejecución de una proposición no de Ley que busca cuestionar la legalidad de la posesión de los bienes de la Iglesia.

Desde la prensa de izquierdas, comandada por su buque insignia El País, se abrió una campaña de claro apoyo al PSOE donde se indicaba que la Iglesia había puesto a su nombre en el Registro entre 30.000 y 40.000 inmuebles sin acreditar (aquí) o bien que había puesto a su nombre por 30 € un edificio patrimonio de la Humanidad como es la Mezquita Catedral de Córdoba (aquí).

En este artículo vamos a estudiar la cuestión jurídica de fondo, respondiendo a cinco preguntas con el objetivo de arrojar luz suficiente sobre este asunto.

¿Qué es el Registro de la Propiedad?

Es una institución del Estado, dependiente del Ministerio de Justicia, que permite a los propietarios de bienes inmuebles, a través de la inscripción de dichos inmuebles en los libros del Registro, hacer pública su legítima propiedad ante terceros. Así, ante cualquier otra persona o institución estará claro quién es el propietario del inmueble inscrito.

¿Es obligatoria la inscripción de los inmuebles en el Registro?

No, se trata de un proceso voluntario. El propietario es libre de inscribir el inmueble o de no hacerlo.

¿La inscripción en el Registro otorga la propiedad?

No, dado que la propiedad del inmueble es previa a la inscripción e independiente de la misma. En nuestro Derecho la propiedad de un inmueble se adquiere mediante el sistema del título y el modo proveniente del derecho romano.

  • El sistema jurídico romano que perdura en nuestros días exige que para la efectiva y legal transmisión de la propiedad de una cosa exista un justo título (contrato, “iusta causa”) y un modo (entrega de la cosa, “traditio”). Y esto es lo que llamamos en Derecho el sistema del título y el modo. El título suele ser el contrato de compraventa y el modo o “traditio” suele ser la entrega de las llaves por parte del vendedor al comprador.  En el caso de los inmuebles no obstante el otorgamiento de la Escritura pública de compraventa equivale a la entrega del inmueble (traditio) pero es recomendable exigir las llaves. 
  • También se puede adquirir la propiead por usucapion, sucesión, accesión y por Ley.

¿Qué es la inmatriculación?

Es el acceso por primera vez de los inmuebles rústicos o urbanos al Registro de la Propiedad. Deriva del vocablo “in matricula” que podemos traducir como “entrar en el registro”.

Dado que como hemos visto en los puntos anteriores la propiedad es previa e independiente del Registro, para que un bien conste en el mismo es necesario que acceda por primera vez en algún momento. A partir de ahí, los sucesivos cambios de titular se realizarán partiendo de esta primera inscripción, pero evidentemente no pueden registrarse cambios si previamente no consta el bien en los libros del Registro.

¿Cuándo se creó el Registro de la Propiedad?

El Registro de la Propiedad en España se creó por la Ley Hipotecaria de 8 de febrero de 1861. Por supuesto, la mayor parte de los bienes de la Iglesia Católica están en su propiedad desde siglos antes de la creación del Registro.

Por ejemplo, la Mezquita de Córdoba se construyó en el siglo VI como iglesia de San Vicente Mártir; más tarde con la invasión musulmana se la apropiaron los invasores convirtiéndola en Mezquita, y finalmente en el año 1.238 tras la reconquista volvió a ser propiedad de la Iglesia Católica.

Por ello por supuesto que haya accedido recientemente al Registro no implica que muchos siglos antes no fuese ya propiedad de la Iglesia. El coste de 30 € es por supuesto un coste administrativo establecido para cualquier propietario en el proceso de inmatriculación.

¿Cómo se realiza la inmatriculación?

El interesado debe presentar todos los títulos públicos traslativos del dominio previo; o bien realizar un expediente de dominio ante Notario. En este procedimiento cualquier interesado (titulares alternativos, titulares de derecho u obligaciones sobre el inmueble) pueden hacer valer sus derechos frente al titular que pretende inscribir a su favor.

En el caso de las entidades de Derecho Público pueden realizar la inscripción con los títulos de dominio que ostenten. Igualmente el Registrador se asegurará de que ese bien no estaba previamente a nombre de otro titular, y comunicará a cualquier afectado la inscripción para que pueda oponerse y hacer valer los derechos que considere oportunos.


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