El derecho real de superficie

A veces un proyecto empresarial que requiera construir un inmueble no resultará viable por el coste del suelo necesario, o incluso por no existir suelo disponible a la venta en la zona en la que sería viable el proyecto.

En estos casos, el derecho real de superficie se configura como una solución que permite al empresario construir un inmueble sobre suelo ajeno, adquiriendo la propiedad de dicho inmueble para su explotación. Pero manteniendo el dueño del terreno la propiedad del suelo, y con el derecho a percibir una renta por la cesión del derecho de superficie.

El prestigioso civilista Roca Sastre define este derecho de superficie como el derecho real a mantener, temporal o indefinidamente, en un inmueble ajeno, una edificación o plantación en propiedad separada.

Este derecho real tiene su origen en el Derecho Romano, donde originariamente se calificaba como un arrendamiento “sui generis” a largo plazo, ya que el arrendamiento es un contrato de esencial carácter temporal (corto o medio plazo), pero que fue evolucionando hasta convertirse en un verdadero derecho real.

Nuestro Código Civil no contiene una regulación expresa del derecho de superficie, solo se limita a mencionarlo en el artículo 1611 CC. Por otro lado, la naturaleza de la superficie difiere de la de los foros, y no es un gravamen de duración indefinida, por lo que la doctrina moderna no cree aplicable el artículo 1655 CC para su regulación.

Sin embargo, cuando el suelo sobre el que se constituye el derecho de superficie es de naturaleza urbana, sí que encontramos una regulación legal en el artículo 35.1 de la Ley del Suelo 8/2007.

La definición que encontramos en esta Ley es la de que se trata de un derecho real que atribuye al superficiario la facultad de realizar construcciones o edificaciones en la rasante y en el vuelo y el subsuelo de una finca ajena, manteniendo la propiedad temporal de las construcciones o edificaciones realizadas.

Los elementos personales de este derecho de superficie sobre suelo urbano son los siguientes:

  • Dueño del suelo o concedente: sólo puede ser constituido por el propietario del suelo, sea público o privado.
    • No pueden constituirlo por tanto ni el usufructuario ni el enfiteuta.
    • Se exige capacidad y poder de disposición.
    • Cabe constituir el derecho de superficie a favor de sí mismo, siempre que se constituya bajo la condición suspensiva de transmitir una de las dos propiedades (suelo o edificio) a un tercero (doctrina de la DGRN de 21/10/80).
  • Superficiario: es el que adquiere el derecho a edificar (si es sobre solar) y la propiedad superficiaria sobre la edificación.

Por su parte, los elementos reales de este derecho son los siguientes:

  • El suelo: el derecho de superficie recae sobre un inmueble con la consideración de suelo urbano; para construir en él o bajo rasante, o directamente sobre el edificio ya construido
  • La edificación: se trata del inmueble construido sobre el suelo, dando lugar a una dualidad de propiedades separadas, esto es, la del suelo y la del edificio. Puede ser también una plantación o bien una propiedad en régimen horizontal.

Finalmente los elementos formales del derecho de superficie sobre suelo urbano son:

  • La escritura pública, título material constitutivo del derecho de superficie. Se trata de un requisito de forma imprescindible para la válida constitución del derecho, no se admite su constitución en documento privado.
  • La inscripción registral: se trata de un requisito de eficacia así como de oponibilidad a terceros. Y conforme al artículo 36.2 LS parece la inscripción constitutiva de la existencia del derecho.

Por último, este derecho se constituye a largo plazo, pero nunca indefinido sino con carácter temporal, dado que la ley indica que de no haber plazo previsto de duración el plazo máximo del derecho será de 99 años.

Algunos ejemplos prácticos del derecho de superficie sobre suelo urbano son los siguientes:

  • Construcción de un garaje subterráneo con un derecho de superficie constituido por el propietario de un solar, a cambio de una renta anual a favor del propietario del suelo.
  • Construcción de un edificio de oficinas en suelo ajeno, explotando el edificio durante 25 años a cambio de ceder la propiedad del edificio al dueño del suelo al vencimiento.
  • Construcción de piscina e instalaciones deportivas con derecho a su explotación durante 15 años sobre un suelo público propiedad de Ayuntamiento, a cambio de ceder dichas instalaciones al consistorio pasado el tiempo pactado, además de abonar una renta anual.

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Derechos reales de largo plazo como alternativa al arrendamiento

A través del contrato de arrendamiento resulta posible para el arrendador llevar a cabo proyectos económicos explotando bienes inmuebles sin tener que comprar su propiedad. Por ejemplo, a través del arrendamiento de una nave industrial o de una tierra agrícola el empresario arrendatario puede desarrollar una actividad sin tener que realizar la compra de la nave o de la tierra, lo cual probablemente haría inviable dicho proyecto. Y en contrapartida el propietario mantiene su propiedad, y obtiene una renta por el arrendamiento.

Pero el contrato de arrendamiento tiene un carácter temporal para el corto o medio plazo. El Código Civil prescribe que la duración se pactará entre las partes, y en caso de no definirse una duración explícita:

  • en cuanto a las fincas rústicas, durará todo el tiempo necesario para la recolección de los frutos que toda la finca arrendada diere en un año o pueda dar por una vez.
  • El de tierras labrantías, divididas en dos o más hojas, se entiende por tantos años cuantas sean éstas
  • En cuanto a las urbanas, si no se hubiese fijado plazo al arrendamiento, se entiende hecho por años cuando se ha fijado un alquiler anual, por meses cuando es mensual, por días cuando es diario.

Por tanto, la institución jurídica del arrendamiento no parece la forma contractual adecuada para proyectos de largo plazo.

Y por ello en el derecho civil encontramos derechos reales que permiten al propietario instrumentar la cesión a largo plazo de la posesión, uso, disfrute o habitación, sobre un bien inmueble, manteniendo la propiedad y el derecho a cobrar una renta:

  • Enfiteusis
  • Censo
  • Derecho a primeras cepas
  • Superficie

Aunque el Código Civil los categoriza erróneamente como contratos, de los cuáles surge la relación jurídica de largo plazo, estamos sin embargo no ante contratos sino ante derechos reales.

Concretamente son derechos reales de contenido limitado que recaen sobre un inmueble y en base al cuál dicho bien responde de la realización de ciertas prestaciones reiteradas, que consisten en el abono de una renta monetaria, o de una cantidad determinada de productos naturales obtenidos de dicho bien, que se habrán de entregar al propietario o poseedor la finca gravada.

Así por tanto, se trata de una carga sobre la finca, la cual responde con su valor de venta en caso de incumplimiento de la prestación. Y como decíamos antes siempre a largo plazo:

  • En la enfiteusis y en el censo, se constituye el derecho real sobre el inmueble de manera indefinida. Se cede por tanto el uso y usufructo del inmueble a perpetuidad, y el que lo recibe debe abonar una renta durante el tiempo que dure la cesión. El cedente mantiene la titularidad de la propiedad, y puede revocar la cesión en cualquier momento.
  • En el derecho a primeras cepas, con un máximo de 50 años, se constituye el derecho por el tiempo que duren las cepas plantadas.
  • En el derecho de superficie, con un máximo de 99 años, se constituye el derecho por el tiempo determinado por las partes, que estará en relación con la edificación que se va a realizar.

Así por tanto, como vemos, para utilizar bienes inmuebles ajenos durante unos años contamos con los contratos de arrendamiento, y para proyectos de largo plazo en los que resulte necesario utilizar o explotar un inmueble ajeno y no se desee adquirir la propiedad, contamos con los derechos reales de censo, enfiteusis, primeras cepas o superficie.


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El derecho a primeras cepas

La importancia de la vid en España.

Actualmente España es el país con mayor extensión de viñedo del mundo. Con en torno a un millón de hectáreas plantadas de vid, el 15 % de los viñedos de todo el planeta se encuentran en tierra española. Siendo además nuestro país el tercer productor mundial de vino del mundo, solo por detrás de Italia y Francia.

Si bien desde la antigüedad se había practicado el cultivo de las cepas así como la elaboración de vino en la península ibérica (desde los primeros pueblos íberos hasta la Hispania romana, pasando por los fenicios y cartagineses) es a partir del s. XVIII y primera mitad del s. XIX cuando se apuesta de manera especial en España por el cultivo de la vid y la elaboración de vinos, alcanzando algunos de ellos fama mundial.

Más adelante, en la segunda mitad del s. XIX, una epidemia de filoxera arrasó los viñedos de Francia e Italia, que contaban en aquel momento con las mayores extensiones de viña del mundo. Tenían también estos países una técnica de plantación, maquinaria y métodos de fermentación más avanzados, así como variedades de uva de gran rendimiento.

Esto hizo que muchos productores franceses viniesen a España a plantar sus cepas para producir uva y elaborar vino, trayendo consigo sus métodos y técnicas.

Así todo ello, la escasez de vid en Europa junto con la potenciación de nuevas plantaciones en nuestra tierra contribuyó a situar a España como un gigante mundial de la industria del vino.

La tierra para plantar viñedo.

Y dado que las tierras estaban en los s. XVIII y XIX principalmente en manos de la nobleza, latifundistas y terratenientes, se generalizó el conocido como derecho a primeras cepas para instrumentalizar la relación jurídica entre:

  • los propietarios de la tierra por un lado,
  • y los campesinos o productores, interesados en dichas tierras para plantar viñedo por el otro lado.

Así, nació el denominado “derecho a primeras cepas”, también conocido con Rabassa Morta (cepas muertas) en Cataluña.

Configuración del derecho a primeras cepas.

Se trataba de un derecho real que trasladaba al titular del mismo, el agricultor o campesino, la posesión y disfrute de la tierra, con el objetivo específico de plantar viñedo y explotarlo durante el tiempo de vida de las cepas plantadas; debiendo después devolver la tierra a su legítimo propietario, el dueño de la misma, que durante este tiempo no perdía en ningún momento la nuda propiedad, y tenía el derecho a cobrar una renta anual por parte del cesionario.

Este derecho solía nacer de un contrato entre las partes, cuyo objeto era constituir dicho dominio dividido: el dueño de la finca cede su uso para plantar viñas por el tiempo que vivieren las primeras cepas, pagándole el campesino cesionario una renta o pensión anual en frutos o en dinero.

Y ambas partes obtenían importantes beneficios:

  • El productor no tenía así que comprar la tierra, con el gran desembolso que ello implicaría, sino solo pagar una renta anual por ella, pero con la garantía de poder explotar la tierra todo el tiempo que durase la viña plantada.
  • Por otro lado, el propietario de las tierras se beneficiaba de la renta anual del cesionario, y obtenía tierras fértiles y en buen estado a la finalización del contrato.

El derecho a primeras cepas en nuestro Código Civil.

Este derecho a primeras cepas se extendió especialmente en zonas vinícolas de Cataluña, donde existe registro documental de centenares de contratos y escrituras públicas en las que los propietarios de la tierra la cedían “a primeras cepas” a cambio de una renta anual.

Y uno de los principales problemas que planteaba en la práctica era el de su duración. ¿Cuántos años dura una cepa?  Mediante la técnica de renuevos y mugrones éstas podían vivir indefinidamente.

Por ello, el Código Civil vino a fijar en vía legal un plazo determinado de tiempo para el contrato, estableciéndolo en 50 años, y entendiendo que este plazo coincide con la vida media de una cepa.

Encontramos hoy el régimen legal concreto del derecho a primeras cepas en el artículo 1.656 C.C. configurado con las siguientes reglas:

1.ª Se tendrá por extinguido a los cincuenta años de la concesión, cuando en ésta no se hubiese fijado expresamente otro plazo.

2.ª También quedará extinguido por muerte de las primeras cepas, o por quedar infructíferas las dos terceras partes de las plantadas.

3.ª El cesionario o colono puede hacer renuevos y mugrones durante el tiempo del contrato.

4.ª No pierde su carácter este contrato por la facultad de hacer otras plantaciones en el terreno concedido, siempre que sea su principal objeto la plantación de viñas.

5.ª El cesionario puede transmitir libremente su derecho a título oneroso o gratuito, pero sin que pueda dividirse el uso de la finca, a no consentirlo expresamente su dueño.

6.ª En las enajenaciones a título oneroso, el cedente y el cesionario tendrán recíprocamente los derechos de tanteo y de retracto, conforme a lo prevenido para la enfiteusis, y con la obligación de darse el aviso previo que se ordena en el artículo 1.637.

7.ª El colono o cesionario puede dimitir o devolver la finca al cedente cuando le convenga, abonando los deterioros causados por su culpa.

8.ª El cesionario no tendrá derecho a las mejoras que existan en la finca al tiempo de la extinción del contrato, siempre que sean necesarias o hechas en cumplimiento de lo pactado.

En cuanto a las útiles y voluntarias, tampoco tendrá derecho a su abono, a no haberlas ejecutado con consentimiento por escrito del dueño del terreno, obligándose a abonarlas. En este caso se abonarán dichas mejoras por el valor que tengan al devolver la finca.

9.ª El cedente podrá hacer uso de la acción de desahucio por cumplimiento del término del contrato.

10.ª Cuando después de terminado el plazo de los cincuenta años o el fijado expresamente por los interesados, continuare el cesionario en el uso y aprovechamiento de la finca por consentimiento tácito del cedente, no podrá aquél ser desahuciado sin el aviso previo que éste deberá darle con un año de antelación para la conclusión del contrato.

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La diferencia entre Aval y Fianza

¿Qué diferencia hay entre ser avalista o ser fiador? Es fácil confundir estos dos conceptos, y el objetivo del presente ensayo es el de diferenciar correctamente cada uno de ellos, dado que pueden implicar muy distintos grados de responsabilidad para el firmante en una operación de crédito, afianzamiento o contrato en general.

Origen de la Fianza.

La fianza es una figura propia del Derecho Romano, y más concretamente se cataloga dentro de las denominadas deudas accesorias, que son aquellas que tienen un carácter de refuerzo de la garantía de cumplimiento de un contrato principal. Se daban tres tipos de deudas accesorias:

  1. La Intercessio: intervención de una persona en una relación jurídica determinada para obligarse en lugar del deudor o al lado de este. Podríamos verlo como una cesión de crédito.
  2. La Adpromissió: Bajo esta denominación general se contemplaba toda promesa hecha en un contrato verbis destinada a constituir una deuda u obligación personal accesoria. La adpromissio podía tener dos formas:
    1. la Sponsio, que solo puede hacer uno el ciudadano romano y donde el sponsor es el fiador (esta figura se dio en la República, años 509 a.C. – 27 a.C.)
    2. y la Fidepromissio donde puede también intervenir el peregrinus o extranjero como fiador (fidepromissor) (esta figura aparece en una etapa más avanzada).
  3. La fideiusso o fianza: Es un contrato verbal accesorio, mediante el cual una persona (fiador) se obliga a pagar una deuda ajena en el caso en que el deudor principal no pague llegado el término. Se trata por tanto de una garantía personal. Su aplicación no se restringía a las obligaciones nacidas del contrato verbis, como en el caso de la Adpromissió, y podía garantizar toda clase de obligaciones (nacidas de cualquier contrato, y no solamente obligaciones civiles, sino también de obligaciones naturales).

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Como podemos ver, mientras que la Intercessio era una mera subrogación en una posición jurídica, y la adpromissio se limitaba a un tipo de contrato específico (verbis) la fideiusso o fianza tenía un carácter más amplio y genérico, y permitía constituir como obligación accesoria la responsabilidad de una persona de responder por otra que era a su vez deudor en el contrato principal al cuál la fianza era contrato accesorio.

La fianza en nuestro Derecho español.

En nuestro Código Civil, la fianza se regula en los artículos 1822 y siguientes, como un contrato accesorio en el que una persona se obliga a pagar o cumplir por un tercero, en el caso de no hacerlo éste, es decir, de forma subsidiaria.

Aunque este carácter genérico de subsidiariedad es una norma de carácter dispositivo, y puede por tanto pactarse la solidaridad del fiador, así como la renuncia a sus beneficios (excusión, orden y división).

Origen del Aval.

Mientras que, como acabamos de ver, la fianza es una institución de Derecho Civil y tiene su origen en el Derecho Romano, el concepto de Aval es más moderno y se origina en el derecho mercantil medieval y moderno, como garantía accesoria a la Letra de Cambio.

puerto de indiasDistintos autores señalan el origen concreto del Aval en  Italia, con los Estatudos de Genova, y los Estatutos de Bolognia (1589) que eran normas mercantiles de cumplimiento para los comerciantes, y que ya prescribían la posibilidad de una fianza solidaria con características de autonomía. Otros autores se decantan como origen por lo usos jurídicos mercantiles de Francia, concretamente en la Ordenanza de Colbert de 1673. Mientras que finalmente existe también doctrina que señala su origen concreto está en Londres (mayo de 1913, sesión del Congreso Internacional de las Cámaras de Comercio, para unificar la normativa reguladora de lechas, cheques y pagarés).

En cualquier caso, el Aval nace como un contrato accesorio a la Letra de Cambio, que refuerza las garantías de cobro de ésta, donde un tercero (avalista) garantiza con su firma el pago de la obligación reflejada en la Letra o documento cambiario.

Así, el contrato de Aval se configura con un contrato accesorio e independiente, que constituye un compromiso unilateral de pago, generalmente solidario, en favor de un tercero (beneficiario), que recibirá la prestación en caso de no cumplir el avalado (deudor del beneficiario). El garante obligado por el aval se denomina avalista.

El Aval en nuestro Derecho español.

Se regula en los artículos 35, 36 y 37 de la Ley 19/1985 Cambiaria y del Cheque, que adopta lo dispuesto a nivel supranacional en arts. 30 a 32 de la Ley Uniforme de Ginebra de 1930.

Principales diferencias entre el Aval y la Fianza.

Como hemos visto, mientras que la fianza es una institución de derecho civil, el aval es una institución del derecho mercantil, y mantienen orígenes y usos diferenciados.

Las principales diferencias entre ambas instituciones serían:

  1. El aval es una garantía solidaria. La ejecución del aval cambiario se ajusta en todo caso a los específicos criterios legales de solidaridad cambiaria establecido en el art.57 LC. Es decir, el beneficiario puede dirigirse indistintamente contra el avalista y contra el deudor principal. Por el contrario, la fianza tiene carácter subsidiario (art. 1822 CC) pues salvo pacto expreso de fianza solidaria, se entiende subsidiaria, es decir, solo se puede requerir el pago al fiador cuando falle el pago del deudor principal.

 

  1. El avalista no goza en caso alguno del beneficio de excusión, orden o división. La ley cambiaria no le otorga ninguno de estos beneficios. Sin embargo, el Código Civil sí prevé para el fiador los beneficios (aunque se puede renunciar a los mismos) de:
    1. excusión (obligación para el beneficiario de dirigirse primero contra el patrimonio del deudo principal),
    2. orden (es una garantía de segundo orden, debiendo probarse que se ha dirigido de manera infructífera primero contra el patrimonio del titular principal)
    3. y división (dado que no es una garantía solidaria, en caso de existir varios fiadores se deberá dirigir solo proporcionalmente contra cada uno de ellos, mientras que si existen varios avalistas la responsabilidad es solidaria, si puede proceder por el total de la deuda contra todos ellos)

 

  1. El avalista no podrá oponer las excepciones personales que correspondan a la persona avalada frente al tenedor del documento cambiario que le reclamase el pago (art.37.1º LC). Para la fianza, aunque el fiador tampoco podrá oponer excepciones extrictamente personales del deudor (por ejemplo un derecho de crédito contra el acreedor por parte del deudor) el artículo 1.853 del Código Civil establece que el fiador sí podrá oponer al acreedor todas las excepciones relativas a la existencia, legitimidad, validez y extensión de la deuda.

 

  1. El aval es una garantía autónoma. El avalista responde aunque la obligación principal del avalado fuese nula por cualquier causa que no sea la de vicio de forma (art.37.1º LC). Esto dota de mayor fuerza al documento cambiario, y le permite circular en el tráfico comercial como documento de garantía o de pago. El fiador sin embargo, y en línea con lo expuesto en el punto anterior, sí podrá oponer la nulidad del negocio principal para evitar el pago.

 

  1. El aval en la letra de cambio, cheque o pagaré es una garantía formal. Presupuesto necesario de eficacia es que el aval quede expresado por escrito en una letra de cambio válidamente existente como tal (art.36 LC), no produciendo efecto cambiario alguno el aval prestado en documento separado. La fianza sin embargo puede pactarse en un contrato accesorio al contrato principal

 

Diferencias en la práctica bancaria y mercantil entre el Aval y la Fianza.

En la práctica bancaria y mercantil en general estas dos figuras suelen corresponderse con negocios bien diferenciados:

  • El Aval se instrumenta como un contrato de fianza donde una de las partes, denominado avalista, se compromete a responder por otra de las partes, denominada avalado, a favor de un tercero ante el cuál el avalado pone a disposición dicho Aval, denominado beneficiario. Se suele constituir en póliza notarial. El avalado utiliza este aval para ofrecerlo como garantía de otros contratos donde él es deudor, siendo el beneficiario su acreedor.

Un producto bancario muy extendido es una línea de avales, que no es otra cosa que un contrato de aval con un límite económico que puede dividirse en partes, utilizando el avalado estas partes por separado para responder de distintos contratos (letras de cambio, cheques, pagarés, contratos de suministro, etc..) y sumando todas las partes el límite económico total del contrato de aval.

 

  • La fianza se constituye como negocio accesorio y refuerzo de la garantía del deudor de un contrato. Normalmente este contrato principal es un préstamo o crédito, y el fiador firma reforzando con su garantía personal el cumplimiento del prestatario o deudor principal.

Consideración final.

A pesar de que las diferencias entre Aval y Fianza han quedado expuestas y son claras en su respectiva regulación, es necesario un análisis de cada caso para determinar el alcance de las obligaciones del avalista o deudor, ya que a veces se utilizan en los contratos estos términos de manera entremezclada, y se requiere de un estudio exhaustivo de la letra de cada contrato para entender la responsabilidad que corresponde a cada caso en concreto.

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El fiador en un préstamo bancario

  1. Introducción.

Para la concesión de préstamos y créditos por parte de la banca comercial en España, resulta muy habitual que el Banco solicite a los prestatarios garantías adicionales.

Es decir, el propio préstamo ya tiene una garantía principal:

  • en el caso de los préstamos personales es el deudor o deudores, que responden de la deuda con todos sus bienes presentes y futuros;
  • en el caso de los préstamos con garantía real, la garantía principal es el bien objeto de prenda o hipoteca.

Y sobre dicha garantía principal (personal o real) se exige una garantía adicional con cuyo respaldo se dote de mayor garantía la devolución del préstamo o crédito.

Estas garantías adicionales, al igual que las principales, pueden ser:

  • de carácter real, con un bien mueble o inmueble adicional al bien principal hipotecado o pignorado, y sobre el cual se inscribirá el correspondiente derecho real de garantía: prenda, hipoteca o anticresis.
  • personales, solicitando que otras personas distintas a los deudores principales garanticen personalmente el cumplimiento de la obligación.

Hablaríamos en este último punto del fiador, aunque en el lenguaje común muchas veces se le llama avalista.

  1. Fiador.

Por la fianza se obliga uno a pagar o cumplir por un tercero, en el caso de no hacerlo éste (art. 1822 C.C). Así lo primero que debe destacarse es que la fianza tiene carácter accesorio: el fiador solo paga en caso de que se demuestre el incumplimiento del prestatario principal.

Además, al fiador le ampara el beneficio de excusión: no puede ser compelido a pagar al acreedor sin hacerse antes excusión de todos los bienes del deudor (art. 1830 C.C.).

Cuando son dos o más los fiadores de un mismo deudor y por una misma deuda, el que de ellos la haya pagado podrá reclamar de cada uno de los otros la parte que proporcionalmente le corresponda satisfacer. Si alguno de ellos resultare insolvente, la parte de éste recaerá sobre todos en la misma proporción (art. 1844 C.C.)

La obligación del fiador se extingue al mismo tiempo que la del deudor, y por las mismas causas que las demás obligaciones. (art. 1847 C.C.)

  1. Fiador solidario.

Una manera que tiene el Banco de elevar el nivel de garantía que ofrece la figura del fiador es exigir que el fiador se obligue solidariamente con el deudor principal, denominándose entonces al garante como fiador solidario.

En este caso del fiador solidario se observará lo dispuesto en la sección cuarta, capítulo III, título I del Código Civil, que regula las obligaciones mancomunadas y solidarias.

  • Para el fiador solidario no rige el beneficio de excusión. (art. 1831 C.C.)
  • El acreedor puede dirigirse contra cualquiera de los deudores solidarios o contra todos ellos simultáneamente. Las reclamaciones entabladas contra uno no serán obstáculo para las que posteriormente se dirijan contra los demás, mientras no resulte cobrada la deuda por completo. (art. 1144 C.C.)

Como vemos, el fiador solidario tiene una situación de mayor responsabilidad respecto del mero fiador, dado que el Banco puede dirigirse a él directamente reclamando la deuda, sin que sea requisito que éste pueda oponer excusión.

  1. Renuncia a los beneficios del fiador.

Además, y también para incrementar el nivel de la garantía, el Banco suele exigir, tanto en el caso de la fianza ordinaria como en el caso de la fianza solidaria, a la renuncia por parte de los fiadores de los siguientes beneficios:

  • Beneficio de orden: derecho a que el Banco dirija su reclamación al fiador solo después de haber reclamado al titular principal de la deuda.
  • Beneficio de excusión: derecho a que el Banco se dirija primero contra el patrimonio de los titulares antes de dirigirse contra el patrimonio de los fiadores.
  • Beneficio de división: derecho a que, en caso de existir varios fiadores, se exija proporcionalmente a cada uno de ellos.
  1. Situación real de los fiadores.

Los Bancos han estandarizado e incorporado de forma generalizada a sus documentos contractuales de préstamos y créditos en banca comercial y banca de empresas la figura del fiador solidario, y la renuncia expresa de los fiadores a los beneficios según todo lo expuesto en el presente ensayo.

Por tanto, cuando el fiador avala con su firma a los deudores principales, generalmente se está poniendo casi en la misma posición que el deudor principal, pues en cualquier momento y antes el incumplimiento de los deudores en el pago de sus cuotas y obligaciones derivadas del préstamo o crédito, el Banco podrá dirigirse directamente contra los fiadores.

Es decir, ser fiador implica arriesgar todo nuestro patrimonio presente y futuro sin ningún derecho, al margen de intentar cobrar en segundo término del titular de la hipoteca (lo que probablemente no será posible por la insolvencia de éste).

  1. La opción del hipotecante no deudor.

En el caso de los préstamos hipotecarios en los que el Banco exige a los solicitantes la inclusión de fiadores para reforzar la operación, una opción que los fiadores pueden proponer al Banco es la de ofrecer como segunda garantía al Banco otro inmueble de su propiedad (generalmente libre de cargas, aunque correspondería valorar cada operación: importes y valor neto).

De esta manera, y si el Banco acepta esta segunda garantía en vez de la de incorporar al garante como fiador, se estaría dotando a la operación de préstamo hipotecario de una garantía adicional real, en vez de una garantía adicional personal (según lo que he explicado arriba en la introducción).

Y el Banco solo podría exigir la ejecución hipotecaria de esta segunda garantía de forma accesoria a la ejecución de la garantía principal (vivienda hipotecada objeto del préstamo), sin poder dirigirse contra el patrimonio y limitándose al dinero no cobrado a través de la ejecución del inmueble principal ejecutado.


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Los cuasicontratos en el Derecho Civil

Introducción.

Uno de los conceptos centrales del Derecho Civil es el de obligación. La obligación es la relación jurídica que une a dos (o más) personas, llamadas acreedor y deudor, y en base a la cual el deudor está obligado al cumplimiento de una determinada prestación, ya sea de dar, hacer o no hacer.

Las obligaciones suelen derivarse de un contrato entre las partes, aunque también pueden provenir del mandato de lo establecido en una Ley. Otra fuente de las obligaciones son los actos u omisiones ilícitos, así como los actos u omisiones en los que intervenga culpa o negligencia, pues de ellos nacerán obligaciones de restitución.

Pero existe otra fuente de obligaciones que resulta generalmente mucho más desconocida: los cuasicontratos.

Origen en el Derecho Romano.

moneda-cesarFue el jurisconsulto Gayo (s. II d.C.) quién estableció el concepto de cuasicontrato. Las fuentes de la obligación en el Derecho Romano eran los contratos y los delitos, pero sin embargo había obligaciones “ex variis causarum figuris” que no devenían de ninguna de estas dos fuentes, si bien obligaban a cumplir una prestación determinada. Lo que Gayo propuso fue agrupar todas estas obligaciones que no dimanaban de un delito ni de un contrato y categorizarlas como una tercer figura denomianda “cuasi contractu”.

Más adelante la compilación de Justiniano estableció cuatro fuentes para las obligaciones: contrato, cuasicontrato, delito y cuasidelito.

Los cuasicontratos en nuestro Código Civil.

Los Cuasicontratos aparecen definidos en el artículo 1887 C.C. como <<los hechos lícitos y puramente voluntarios de los que resulta obligado su autor para con un tercero y, a veces una obligación recíproca entre los interesados>>.

Así por tanto existen dos premisas fundamentales en los cuasicontratos:

  • Son actos realizados con carácter voluntario.
  • Se trata de actos lícitos.
  • Su realización por genera una obligación para su autor respecto de con un tercero.
  • En determinadas ocasiones puede quedar obligado su autor y cualquiera de los interesados en aquel hecho lícito y voluntario.

Como vemos, no estamos aquí entre una convención entre las partes, pues esto sería un contrato. Sino que es la sola voluntad de una de las partes la que crea la obligación.

El Código Civil regula de manera expresa dos tipos de cuasicontratos (Capítulo I del Título XVI del Libro IV de las obligaciones y contratos del Código Civil):

  • la gestión de negocios ajenos sin mandato.
  • el cobro de lo indebido.

Gestión de negocios ajenos sin mandato.

Según establece el artículo 1.888 C.C. <<El que se encarga voluntariamente de la agencia o administración de los negocios de otro, sin mandato de éste, está obligado a continuar su gestión hasta el término del asunto y sus incidencias, o a requerir al interesado para que le sustituya en la gestión, si se hallare en estado de poder hacerlo por sí>>.

Nuestro Código distingue claramente dos supuestos:

  1. Si el titular principal o “dominus” ratifica el contrato, se producen los efectos del Mandato, (artículo 1.892 C.C.) y tendrá en tal caso las obligaciones propias del mandante.
  2. Si no ratifica el contrato, el dueño de bienes o negocios que aproveche las ventajas de la misma será responsable de las obligaciones contraídas en su interés, e indemnizará al gestor los gastos necesarios y útiles que hubiese hecho y los perjuicios que hubiese sufrido en el desempeño de su cargo.

En ambos casos, las obligaciones del dueño serán frente a terceros el responder de las obligaciones contraídas en su interés. Y frente al gestor, indemnizarle los gastos necesarios y útiles que hubiese hecho, y cubrir los perjuicios que hubiese sufrido éste en el desempeño de su cargo.

Cobro de lo Indebido

law3El pago o cobro de lo indebido consiste en la relación o vínculo jurídico que se establece entre la persona que recibe lo que no tenía derecho a recibir y aquella que paga por error, en cuya virtud el cobrador se constituye en la obligación de restituir lo indebidamente recibido.

La regulación de nuestro Código Civil distingue claramente los efectos en caso de que el que cobra lo indebido lo haga de buena o mala fe.

Según el art. 1.897 <<El que de buena fe hubiera aceptado un pago indebido de cosa cierta y determinada, sólo responderá de las desmejoras o pérdidas de ésta y de sus accesiones, en cuanto por ellas se hubiese enriquecido. Si la hubiese enajenado, restituirá el precio o cederá la acción para hacerlo efectivo >>.

En caso de mala fe en el que aceptó el pago, el art. 1.896 C.C. dispone: ”El que acepta un pago indebido, si hubiera procedido de mala fe, deberá abonar el interés legal cuando se trate de capitales, o los frutos percibidos o debidos percibir cuando la cosa recibida los produjere.>>

Cuasicontratos Innominados o Atípicos.

Aunque nuestro Código Civil tipifica solo estos dos casos de cuasicontratos,  en la práctica sin embargo aparecen actos voluntarios y lícitos que, realizados por una persona, dan lugar al establecimiento de una obligación.

A estos se les denomina cuasicontratos innominados o atípicos, y nuestra jurisprudencia así los ha identificado y reconocido en determinadas ocasiones. Según ha declarado nuestro Tribunal Supremo, el enriquecimiento injusto late en la entraña de todo cuasicontrato. Por lo que habrá de tenerse ello en cuenta a la hora de calificar jurídicamente un acto lícito y voluntario como cuasicontrato.

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Las obligaciones naturales

En la realidad jurídica, junto a las obligaciones que la doctrina denomina “perfectas”, y que son aquellas que devienen de la ley, los contratos, los cuasicontratos, los actos u omisiones ilícitos, y los actos u omisiones culposos o negligentes, que encuentran su regulación en nuestro Derecho positivo (cuyo incumplimiento conllevará la sanción de deudor) también podemos encontrar obligaciones imperfectas, llamadas obligaciones naturales.

cc3Las obligaciones naturales son aquellas dónde, sin existir “a priori” una obligación perfecta entre deudor y acreedor, se registra un cumplimiento o pago voluntario de una parte a otra, y no cabe que el que ha cumplido voluntariamente solicite el reintegro de lo pagado. Así, sus dos características definitorias serían: 1) en caso de incumplimiento, no puede el acreedor exigir el mismo, y ello porque no existe entre ambos una obligación perfecta como base para ello; 2) en caso de cumplimiento voluntario, no puede el que pagó exigir su reintegro, lo cual se conoce como “irrepetibilidad de lo pagado voluntariamente”.

En el derecho comparado, el Código alemán de las obligaciones, y el Código suizo, no reconocen formalmente la existencia de las obligaciones naturales, si bien en hablan en algunos casos de la irrepetibilidad de lo pagado voluntariamente. En otra corriente distinta, el Código francés, el holandés y el portugués reconocen la existencia de las obligaciones naturales y regulan su régimen jurídico.

El Código civil español, en la línea del código de las obligaciones alemán, no reconoce de manera expresa las obligaciones naturales, pero sin embargo regular tres supuestos en los cuáles podemos apreciar su existencia:

  1. No repetición del pago en juegos ilícitos. “la Ley no concede acción para reclamar lo que se gana en juego de suerte, envite o azar; pero el que pierde no puede repetir lo que haya pagado voluntariamente, a no ser que hubiese mediado dolo, o que fuera menor, o estuviera inhabilitado para administrar sus bienes” art. 1798 CC.
  2. Pago de lo indebido. “se presume que hubo error en el pago cuando se entregó cosa que nunca se debió o que ya estaba pagada; pero aquel a quien se pida la devolución puede probar que la entrega se hizo a título de liberalidad o por otra justa causa” art. 1901 CC.
  3. Intereses no estipulados. “no se deberán intereses sino cuando expresamente se hubieran pactado” art. 1755 CC. “el prestatario que paga intereses sin estar estipulados no puede reclamarlos ni imputarlos al capital” art. 1756 CC.

Así, en el primer caso estamos en el caso de un deudor que ha participado en un juego ilícito, lo cual no puede hacer nacer una obligación perfecta, dado que el objeto de la obligación ha de ser lícito, pero si dicho deudor pagó voluntariamente su deuda por haber perdido en dicho juego, no podrá solicitar después su reintegro.

En el segundo caos nos encontramos un supuesto parecido, pues el deudor ha pagado voluntariamente sin mediar contrato u obligación formal que le obligue a ello, pero si después solicita su reintegro y el que recibió el pago demuestra que el mismo se realizó con causa de liberalidad u otra justa causa (donación encubierta, por ejemplo) operará la irrepetibilidad de lo pagado.

Por último, en un préstamo donde no se hubiesen pactado intereses, nada deberá en tal concepto el deudor del mismo. Pero si voluntariamente pagase intereses a su acreedor, no podrá después reclamar su devolución.

Así, vemos como existen obligaciones naturales cuándo, sin existir una obligación perfecta como ya se explicó, se ha creado un vínculo jurídico entre acreedor y deudor por la libre voluntad de ambos, y el ordenamiento jurídico reconoce “a posteriori” efectos a dicho vinculo, aunque “a priori” no hubiese hecho nacer obligación alguna de la misma voluntad.

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