Situaciones, clases y usos del Suelo en la legislación española

Conforme a lo previsto en el artículo 47 de la Constitución Española, los poderes públicos deben regular la utilización del suelo para el interés general. Y así lo hace la legislación nacional, concretamente a través del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana.

La premisa de partida de esta legislación es la de que el Derecho del Suelo es un derecho estaturario, supeditado por la función social que contempla la propia Constitución, que entraña una concepción estatutaria formada por un conjunto de obligaciones y derechos dimanantes de la Ley. Por tanto, bajo esta perspectiva cabe afirmar que en España el derecho de propiedad del suelo no es un derecho ilimitado.

De acuerdo a lo previsto en el RD 7/2015 todo el territorio o espacio estatal y autonómico se encuentra dividido o adscrito en una de las clases de suelo previstas en el Derecho urbanístico autonómico, de conformidad con las situaciones básicas de suelo que determina la legislación nacional.

Tradicionalmente, desde la Ley del Suelo de 1956 existían tres clases de suelo: Urbano, urbanizable y rústico. Es decir, el suelo no urbano podía ser de dos clases: urbanizable (que se podía convertir en urbano) o rústico (que no se podía convertir en urbano).

Pero la actual legislación estatal no establece clases de suelo como tal, sino que deja la clasificación técnica a la legislación urbanística autonómica y local, y lo que hace es determinar “situaciones básicas del suelo”.

Así por tanto los Planes Generales de Ordenación Urbanística tienen como una de sus más importantes finalidades clasificar el suelo de un término municipal en las situaciones de: urbano, urbanizable o no urbanizable. Veamos esquemáticamente:

  1. Suelo urbano.
  2. Suelo no urbano:
    1. Urbanizable: se puede realizar una actuación para transformar a suelo urbano.
    2. No urbanizable.

La concepción doctrinal de cada una de estas categorías es la siguiente:

  • Suelo urbano o urbanizado es el transformado urbanísticamente, al estar integrado de forma legal y efectiva en la red de dotaciones y servicios propios de los núcleos de población.
  • Suelo urbanizable es el suelo que podríamos denominar en transición, al ser susceptible de transformación urbanística para su incorporación a un núcleo de población.
  • Suelo no urbanizable es el no transformado urbanísticamente, sin que se permita su paso a urbanizable.

 

Existen legislaciones autonómicas que siguen denominando las diferentes clases de suelo conforme a la normativa anterior al actual Texto Refundido, esto es, a la Ley 6/1998 de Régimen del Suelo y Valoraciones, pero en la práctica todas las categorías se pueden subsumir en las tres situaciones básicas del suelo de la actual legislación.

 

A su vez las situaciones básicas del suelo se subdividen en diferentes categorías, conforme a la legislación autonómica en vigor, basada en la anterior legislación nacional ya citada:

 

  1. Categorías de suelo urbano
    1. consolidado por la urbanización, que es aquel compuesto por los solares y parcelas que estén disponibles para el proceso de edificación o precisen de obras de urbanización de escasa índole (reposición de algún servicio urbanístico, etc.)
    2. no consolidado, que sí precisa la ejecución de obras de urbanización para cumplimentar las disposiciones del planeamiento de aplicación.

 

  1. Categorías de suelo urbanizable
    1. Delimitado o sectorizado, para el que existe un instrumento de delimitación o sectorización que complementa el plan general urbano y establece las determinaciones necesarias para su transformación a urbano.
    2. No delimitado, o no sectorizado, para el que no existe dicho instrumento.

 

  1. Categorías del suelo no urbanizable
    1. Protegido por sus valores intrínsecos de conformidad con la legislación sectorial que le resulte de aplicación (por razones de protección del patrimonio común, o razones paisajísticas, o de defensa del medio ambiente, etc…)
    2. Protegido con arreglo a la ordenación territorial y urbanística.
    3. Inadecuado para su desarrollo urbano (terrenos inundables, etc.)

 

Finalmente, las clases de uso (o zonificación) de suelo sirven para concretar los usos y destinos posibles en cada clase (situaciones básicas) y categoría de suelo. Esta categorización se realiza en el Plan General Urbano o en sus normas de desarrollo.

  1. En el suelo urbano, la calificación urbanística debe establecer los usos pormenorizados que incluirán la definición de los usos de cada parcela, así como su edificabilidad y tipología edificatoria (salvo que correspondan a un planeamiento especial).
  2. En los suelos urbanizables se establecen usos globales. La definición de los usos pormenorizados es la función de los Planes Parciales, que desarrollan esta clase de suelo.

Los usos más utilizados en los planes municipales en España suelen ser los siguientes:

  • Uso residencial, que diferencia entre uso para vivienda y uso para alojamiento. El uso para alojamiento puede ser a su vez para alojamiento turístico o para alojamiento comunitario.
  • Uso para actividad económica, que diferencia entre uso industrial y almacenes, usos terciarios, comercio, oficinas, usos terciarios, espectáculos o actividades recreativas, y aparcamientos.
  • Uso dotacional, que diferencia entre público y privado. La finalidad es la de asegurar un mejor nivel de vida de los ciudadanos. Suele diferenciarse ente uso dotacional para equipamientos (instalaciones deportivas, docentes, sociales, etc…), para espacios libres (parques, jardines, etc…), para comunicaciones (redes viarias, transporte, etc…), para instalaciones o redes de servicios (agua, telecomunicaciones, energía, saneamientos, etc..).
  • Usos relacionados con el aprovechamiento del suelo rural. La finalidad es la de regular el aprovechamiento de explotaciones agrícolas, cinegéticas, forestales, etc…


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¿Cómo tributa la inversión en acciones extranjeras?

Actualmente las 10 mayores compañías por valor bursátil del mundo son de Estados Unidos y cotizan en Wall Street. Y si ampliamos el listado a las 100 mayores del planeta, solo dos de ellas son españolas y cotizan en la Bolsa de Madrid. Por lo tanto no es extraño que los pequeños inversores que pretenden consolidar sus ahorros en compañías de valor deban dirigirse al extranjero.

Por ello se hace necesario entender correctamente los aspectos más importantes del régimen de compraventa y fiscalidad de las acciones en el extranjero.

¿Qué operaciones tengo que declarar en el IRPF?

Como en el caso de la inversión en valores nacionales, hay que declarar la compraventa de acciones y el cobro de dividendos, que en ambos casos se consideran ganancias patrimoniales.

¿Cómo tributa la compraventa?

Sólo se paga por el beneficio total derivado de restar a las ganancias patrimoniales las pérdidas, existiendo un plazo de hasta cuatro años para restar las pérdidas patrimoniales a las ganancias patrimoniales. Estos beneficios netos tributan rendimientos del capital mobiliario: se aplica un tipo impositivo del 19% a los primeros 6.000 euros, del 21% desde dicha cantidad y hasta 50.000 euros, y del 23% para todo lo que exceda de este límite.

¿Cómo tributa el cobro de dividendos?

Se aplica el convenio de doble imposición vigente entre España y el país donde cotizan las acciones. Dicho país aplica la retención allí establecida para dividendos, la cual se devuelve (con límites) al realizar la declaración de IRPF en España, a fin de evitar la doble tributación.

¿Cómo funcionan los convenios de doble imposición?

Los convenios firmados por España en materia tributaria con otros países tienden a seguir el modelo previsto por la OCDE, donde el contribuyente que percibe dividendos de una empresa extranjera soporta una retención de un mínimo del 15%. Este porcentaje será el máximo que podrá recuperar en el IRPF; en caso de que se superase, el ahorrador tendría que reclamar la Hacienda del otro país en caso de que quiera recuperar el dinero cobrado de más. En paralelo tendrá que tributar por los dividendos cobrados según el tipo que corresponda en España, del 19%, 21% o 23%.

La Agencia Tributaria española parte de la presunción de que en origen se ha retenido el 15% y devolverá hasta dicho porcentaje como máximo. Por ejemplo, por 2.000 euros cobrados en dividendos en acciones de Apple en Wall Street su bróker le retendrá un 15% (300 euros) de ese dinero para la Hacienda estadounidense. Pero también ha de retener el 19% para España (323 euros, resultado de los 1.700 euros netos cobrados tras restar 300 euros a los 2.000 euros inicialmente cobrados). Al realizar la declaración anual de IRPF el inversor recupera los 300 euros. Sin embargo, en otros países como Italia, la retención sobre dividendos es del 26% por lo que el inversor deberá luego solicitar la devolución al fisco italiano de lo que sobrepase el 15% del Convenio.

¿Cómo tributan los gastos en los que incurre el accionista?

El inversor tiene al menos dos gastos inherentes a la inversión en acciones extranjeras: a) las comisiones de administración y depósito de la entidad bancaria o de valores donde tiene depositadas las acciones; b) las comisiones de compraventa del bróker.

Dichos gastos se pueden restar al beneficio derivado de las acciones, por lo que disminuirían la base imponible.

Esto es importante, ya que una de las desventajas de invertir en acciones extranjeras es que tanto las comisiones de compraventa como las comisiones de administración o depósito suelen ser muy superiores a las que se aplican a las acciones nacionales.

¿Cómo tributa el cambio de divisas?

El cambio de divisas necesario para la compraventa de las acciones extranjeras puede derivar a su vez en una ganancia o pérdida patrimonial. Esta ganancia o pérdida se sumará o restará a la ganancia o pérdida patrimonial derivada de la compraventa de los valores.

Por ejemplo, puede ser que adquiramos dólares para comprar acciones de Alphabet en Estados Unidos, compremos dichas acciones, y unos meses después vendamos las acciones obteniendo una ganancia resultado de la compraventa. Sin embargo, en dicha operación es posible que, al vender los dólares resultado de la venta de las acciones el tipo de cambio sea peor que cuándo compramos los dólares, lo cual dará lugar a una pérdida patrimonial en la operación de divisas. La pérdida por divisas se restará al beneficio por las acciones.

Resumen.

En definitiva, el régimen general para la tributación de las acciones extranjeras es similar al régimen fiscal de las acciones nacionales, pero con las peculiaridades derivadas del cobro de dividendos (sujeto al Convenido internacional en vigor) y del resultado en el tipo de cambio de divisas.


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