Estudiando la Orden de Ábalos de vivienda, ¿hay que temer por la expropiación de inmuebles?

Una de esas medidas que el gobierno ha aprobado durante el estado de alarma por el COVID19 y que han generado polémica entre los ciudadanos ha sido la Orden Ministerial 336/2020 del Ministerio del Ministerio de Transporte, Movilidad y Agenda Urbana dirigido por el socialista José Luis Ábalos.

Leyendo la exposición de motivos de la Orden Ministerial, parece que el objetivo es incorporar al Plan Estatal de Vivienda 2018-2021 un programa de ayudas para contribuir a minimizar el impacto económico y social del COVID-19 en los alquileres de vivienda habitual (utilizando literalmente una de las frases que indica).

El punto más conflictivo.

Aunque se ha acusado a esta Orden ministerial de tener una redacción vaga y confusa, y de no ostentar una adecuada técnica jurídica, y aunque igualmente se le ha criticado por el hecho de que parece que hay puntos de la Orden que poco o nada tienen que ver con la situación sanitaria dramática que toca gestionar en este momento, hay un párrafo de esta OM que es el que más conflicto ha suscitado entre los juristas, economistas o profesionales de la industria inmobiliaria.

Y es el que encontramos en el punto 3 del artículo 4 en concreto, sobre lo referido al concepto de “solución habitacional”: <<Cuando no se disponga de este tipo de vivienda, la ayuda podrá aplicarse sobre una vivienda adecuada, de titularidad privada o sobre cualquier alojamiento o dotación residencial susceptible de ser ocupada por las personas beneficiarias, en los mismos regímenes.>>-

Previamente se indica <<Las comunidades autónomas y las ciudades de Ceuta y de Melilla pondrán a disposición de la persona beneficiaria una vivienda de titularidad pública, o que haya sido cedida para su uso a una administración pública, aunque mantenga la titularidad privada, adecuada a sus circunstancias en términos de tamaño, servicios y localización, para ser ocupada en régimen de alquiler, de cesión de uso, o en cualquier régimen de ocupación temporal admitido en derecho>>.

¿Expropiando viviendas privadas?

Y la respuesta a esta pregunta es lo que más preocupa a muchos ciudadanos, propietarios de inmuebles que temen que esta nueva norma pueda atribuir potestades a los poderes públicos para coaccionarles a ceder sus inmuebles desocupados, indistintamente de su voluntad como legítimos propietarios.

Y es que a primera vista parece que lo que pretende la Orden Ministerial es atribuir a las CCAA como competentes en materia de vivienda el mandato de facilitar viviendas públicas para los beneficiarios del programa público de vivienda, o bien utilizar viviendas privadas en caso de que no existan suficientes viviendas de titularidad pública o a disposición de la administración competente.

¿Cómo podemos responder adecuadamente a esta pregunta?.

En primer lugar debemos tener claro el terreno de juego normativo, es decir, debemos entender cómo funciona el derecho de propiedad en nuestro país, y esto es lo que vamos a hacer en los siguientes puntos.

Para a continuación poder determinar, en función de la legislación sobre propiedad privada y expropiación en España, si esta polémica Orden Ministerial va a permitir las expropiaciones de las viviendas privadas, y de ser así si sería legal y posible o por el contrario sería perfectamente recurrible por no ajustarse a la normativa superior al respecto.

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Recordemos que una Orden Ministerial, en la jerarquía legal tienen rango de reglamento y están sometidas a la normativa superior: Normas Europeas, Normas Internacionales, Constitución Española, Leyes Orgánicas y Leyes Ordinarias.

La Propiedad en el Derecho.

Una de las instituciones básicas sobre las que se fundamenta la sociedad moderna es la del reconocimiento del derecho a la propiedad privada. Dice nuestro Código Civil de 1889 en vigor que la propiedad es el derecho de gozar y disponer de una cosa, sin más limitaciones que las establecidas en las leyes. En la misma línea se sitúan todos los códigos legales del mundo occidental.

Como indica el jurista y economista Friedich Hayek, ganador del Premio Novel en 1974, el Derecho, la libertad y la propiedad forman una “trinidad inseparable”. ¿Cómo puede existir un estado de Derecho que no respete la libertad? ¿Y cómo puede existir libertad sin tener la seguridad y certeza legal de que los bienes propios no nos podrán ser hurtados? De otra forma no tendríamos un estado de Derecho, ni existiría libertad verdadera, sino un estado confiscatorio que aprovecharía la fuerza del aparato político para despojar a los ciudadanos de sus bienes privados.

La Propiedad en la Constitución Española.

Nuestra Constitución Española de 1978 garantiza y reconoce el derecho a la propiedad privada en su artículo 33, dentro de su Capítulo Segundo del Título Primero, referente a los derechos y libertades de los ciudadanos.

El hecho de que no se regule en el capítulo referido a los derechos fundamentales es un claro indicio de que la perspectiva constitucional es la de que la propiedad se considera como un derecho “estatutario” sometido a las necesidades públicas en su caso.

La Expropiación Forzosa.

Esto es acorde con lo dispuesto en la Ley de Expropiación Forzosa de 1954, que somete la propiedad a los intereses generales del Estado y las Administraciones Públicas.

Esta potestad administrativa supone el poder del Estado para arrebatar la propiedad en los casos que resulte procedente, pero bajo un sistema de garantías ofrecido a los ciudadanos expropiados y que sirven de contrapeso a la potestad estatal.

inmueble 2Como bien señala el citado artículo 33 de la Constitución nadie podrá ser privado de sus bienes y derechos sino por causa justificada de utilidad pública o interés social, mediante la correspondiente indemnización y de conformidad con lo dispuesto por las leyes.

Por utilidad pública se entiende las exigencias del funcionamiento de la Administración o de sus concesionarios. Y por interés social cualquier forma de interés prevalente al individual del propietario, distinto del supuesto anterior.

La declaración de utilidad pública o de interés social ha de ser hecha por la ley, aunque no es necesario que se trate de una ley formal (STC 111/1983, de 2 de diciembre). Así también, la Ley de Expropiación Forzosa admite la existencia de una declaración implícita de utilidad pública en relación con la expropiación de inmuebles, en todos los planes de obras y servicios públicos.

El procedimiento de expropiación forzosa.

La potestad expropiatoria ha de ejercitarse a través de un procedimiento formal estricto, que tiene el carácter de requisito “ad solemnitatem”.

La primera fase del procedimiento general expropiatorio consiste en concretar en los bienes determinados, o en parte de los mismos, las exigencias de la utilidad pública o el interés social que legitiman una operación expropiatoria cierta. Responde a la pregunta de por qué un bien concreto estaría sujeto a la expropiación. Por ejemplo, pensemos en un puente que debe asentarse sobre el terreno de un ciudadano privado, no pudiendo situarse en ningún otro lado para unir de forma más óptima una carretera.

inmueble 3A partir de ahí se debe seguir un trámite de audiencia y alegaciones, en definitiva, sujeto a información pública.

Una vez superadas las fases anteriores y si se dicta acuerdo expropiatorio, viene la fase de fijación del justiprecio. Debe determinarse un justo precio para el propietario al que se van a expropiar sus bienes. Este puede acordarse por mutuo acuerdo si el precio ofrecido por la Administración es aceptado por el ciudadano. O bien subsidiariamente, por procedimiento contradictorio que acaba en el Jurado Provincial de Expropiación.

¿Se ajusta lo previsto en la Orden 336/2020 TMA a la legislación sobre expropiación forzosa?

Como hemos visto en nuestro estudio legal previo, y a modo de recapitulación: la propiedad privada es un bien constitucionalmente protegido, y que no puede ser expropiado por las administraciones públicas sino bajo una clara necesidad que lo justifique, en orden a la utilidad pública o interés general.

Ello debe razonarse suficientemente en un procedimiento administrativo que cumpla con lo previsto en la Ley de Expropiación Forzosa (y su normativa de desarrollo), que tras las fases de inicio, alegaciones y resolución dará lugar en su caso a la determinación de un justo precio. Y que como todo procedimiento administrativo es susceptible de recurso en vía administrativa primero y en vía judicial después.

Así que parece difícil creer que con un párrafo en una Orden Ministerial se vayan a poder expropiar bienes privados.

Sería necesario como hemos estudiado aquí todo un procedimiento administrativo complejo, que empezase por supuesto por la determinación de la necesidad social, y de por qué se identifica como necesaria la expropiación de un inmueble concreto (su propiedad, o su posesión, si se pretende obligar al propietario a darla en arrendamiento a quien se determine beneficiario del programa; recordemos que la propiedad implica el uso y disfrute, o su no uso a discreción del propietario, no pudiendo de ordinario ser coaccionado).

¿Por qué entonces se ha introducido este párrafo en esta Orden?

Ahora cabría preguntarse por qué introducir este párrafo en la norma, despertando las inseguridades y suspicacias del sector inmobiliario, así como de los propietarios de inmuebles.

Siendo cierto que, a través de un solo párrafo de una orden ministerial no se va a poder expropiar sin seguir todo lo previsto en la legislación vigente, con el procedimiento administrativo necesario, empezando por determinar intereses sociales y concretar bienes a expropiar, no es menos cierto que lo que hace la orden es legitimar a las Comunidades Autónomas que así lo estimen a comenzar a estudiar casos concretos en los que crean que es necesario expropiar bienes privados para cumplir con el plan de vivienda público.

Desde luego que se tendrá que seguir el procedimiento legal necesario, con todas las garantías, pero hasta ahora esta forma de actuación administrativa (requerir viviendas privadas para el uso público a colectivos desfavorecidos) no existía en España.

Esto implica una claro riesgo jurídico-patrimonial para ahorradores e inversores. Hasta ahora, un ahorrador que quisiese invertir en comprar inmuebles para luego alquilarlos, tenía que tener en cuenta en su “plan de negocio” el precio a pagar, los costes de transmisión de la propiedad (Escrituras, Registro de la Propiedad, Impuestos) los costes fijos (comunidad, derramas, IBI, etc…) y los costes variables (roturas, desperfectos, etc…) para determinar si lo que puede cobrar por alquiler le va a compensar. Ahora, además de tener todo esto en cuenta, debe tener en cuenta también que quizá en un momento determinado su Comunidad Autónoma le puede abrir un expediente de expropiación forzosa para obligarle a ceder su inmueble a un tercero beneficiario, y sin saber si lo que le van a pagar se va a adecuar a los precios de mercado (que son su referente al invertir). 

Esto hará que los grandes inversores internacionales puedan renunciar a invertir en inmuebles en España, lo cual implica pérdidas para el sector y menos dinamismo para el mercado. Los que no van a poder “huir” van a ser los pequeños inversores que hayan decidido invertir los ahorros de toda su vida en inmuebles para alquilar.

Repetimos aquí que el proceso administrativo debe cumplir con las suficientes garantías legales que hemos examinado, pero sin embargo para pequeños propietarios el tener que litigar con la Administración Pública en caso de no estar de acuerdo con la resolución o con el justiprecio resulta muy complicado y muchas veces inasumible.

En definitiva: esta Orden implica poner palos en las ruedas a los propietarios e inversores, así como al sector inmobiliario en general, que ya está muy “tocado” por la crisis actual y que con esta nueva legislación se va a ver aún más perjudicado.

 

El gasto público y su incidencia en la economía.

Tras haber abordado ya diferentes magnitudes macroeconómicas en otros artículos de este blog en los últimos meses (inflación, PIB, demanda eléctrica y desempleo) vamos ahora a abordad en este nuevo artículo otra variable económica que  debemos tener en cuenta en todo análisis de la coyuntura económica de una nación o región, el gasto público.

¿Qué entendemos por gasto público?

Se trata del gasto realizado por los gobiernos e instituciones públicas, y que por su elevado volumen reviste gran importancia en la economía. El concepto de gasto es genérico, representa los desembolsos monetarios y financieros realizados por las instituciones públicas, pero puede concretarse a alto nivel en cuatro grandes capítulos:

  1. Gasto de capital: destinado a generar activos, como carreteras, trenes, puentes, puertos, aeropuertos, etc…
  2. Gasto de inversión: que tiene como objetivo el mantenimiento de dichos activos de capital.
  3. Gasto corriente: que cubre las operaciones ordinarias, como nóminas de funcionarios, suministros para los edificios públicos, etc…
  4. Transferencias: se denomina así al gasto que transfiere activos desde las instituciones públicas a entes privados, ya sean familias o empresas. Por ejemplo: subvenciones, pago de rentas por incapacidades, etc…

¿Por qué resulta tan relevante el gasto público?

Como anticipábamos en el punto anterior, es imprescindible tener en cuenta el gasto público en el análisis económico y financiero por la elevada magnitud que representa sobre el gasto total de las economías.

Si hacemos un ranking con los 30 países del mundo con mayor gasto público, de media este gasto representa el 40% del PIB agregado de dichos países. Pero es que, dentro de dicho ranking, si ordenamos los países de mayor a menor según el porcentaje que representa el gasto público sobre el PIB nos encontramos con que en algunos de ellos, concretamente Francia, Finlandia, Bélgica o Dinamarca, el gasto público es superior al 50% siendo por tanto el Estado e instituciones públicas los principales actores económicos en dichas naciones.

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¿Cuáles son los principales agentes públicos de gasto?

Los agentes de gasto público varían en función del nivel de descentralización de las estructuras políticas del Estado. Así, si un Estado está muy descentralizado, como por ejemplo sucede en España con las Comunidades Autónomas y Diputaciones Provinciales, tendremos multitud de agentes a tener en cuenta en cuanto al gasto público. Alemania con los Landers, o Estados Unidos como estado federal, son otros dos ejemplos de este tipo de multitud de actores públicos en una misma nación o Estado Federal.

Si por el contrario estudiamos un país con un tipo de Estado y gobierno muy centralizado sucederá al contrario, y la mayor parte de gasto se concentrará evidentemente en el estado central. Así sucede en Francia, en países latinoamericanos como Chile.

¿Qué impacto tiene en el análisis de inversiones?

a importancia del gasto público según lo ya expuesto es enorme actualmente en las economías, pero es que además podemos contar con la premisa de que, en el corto y medio plazo, esto seguirá siendo así.

Dado que, aún en países donde la filosofía intervencionista es menor como en Estados Unidos, el peso del sector púbico sigue siendo tremendo (con un 35% sobre PIB) su mantenimiento en el tiempo para el empleo y la actividad privada resulta indispensable.

Así, por tanto, la confianza de los inversores al tomar posiciones en un país determinado debe tener en cuenta que los programas políticos no prevean descensos bruscos en el gasto público, y además especialmente ha de tener en cuenta los presupuestos públicos del sector en el que

¿Qué problemas implica?

Sin embargo, la otra cara de la moneda del gasto público es que el mismo se genera a costa de los ingresos del Estado, que provienen esencialmente por dos vías: 1) el cobro de impuestos a las empresas y familias; 2) la emisión de deuda pública. Esto es, cada unidad monetaria que gasta el gobierno ha salido previamente del bolsillo del sector privado. Y si no sale en el momento presente saldrá en el momento futuro, al tener que atender el pago de la deuda emitida para dicho gasto.

Por lo tanto, igual que indicábamos que es necesario tener en cuenta el presupuesto público así como la viabilidad de que se mantenga en el tiempo, también es necesario que el gobierno tenga un programa político que prevea la contención del gasto en la medida de lo necesario, y la restricción en cuestiones políticas o superfluas que permita rebajar la carga impositiva.

Podríamos indicar que un gasto público entre el 30% y el 40% podría considerarse en líneas generales como el adecuado en el análisis de la coyuntura económica dirigido a invertir en un país determinado.

¿Cuáles son las cifras concretas en España y en los principales países del mundo?

De los quince países del mundo con mayor gasto público, encontramos a España en el puesto número once. Sin embargo, es el quinto país si ordenamos la lista por el peso que tiene dicho gasto sobre PIB.

Los países con mayor gasto público mundial son USA, China y Japón. Pero resulta relevante tener en cuenta que, mientras que existe una variación decreciente en USA y Japón, se va elevando la cifra publicada por China. También debemos tener en cuenta que la contabilidad pública china es poco transparente, y la cifra declarada no se audita por ningún órgano internacional.

Finalmente cabe resaltar que el país del mundo donde el gasto público tiene un mayor papel en la economía es Francia, lo cual implica el hecho de que todo el sector privado dependa enormemente del gobierno central, algo a tener en cuenta al invertir en este país. Pues cualquier movimiento político o electoral puede pasar factura a la inversión.

 

gasto público

El desempleo como variable macroeconómica

A la hora de estudiar la economía de una nación en la que pretendemos invertir, normalmente comprando deuda pública de su gobierno, o bien acciones de empresas que tienen en dicho país su principal fuente de ingresos, debemos tener en cuenta diversas variables macroeconómicas que nos permiten analizar la situación de dicho Estado.

Hemos visto en anteriores ensayos en este blog EFPA varias magnitudes macroeconómicas muy importantes: la inflación, el PIB y la demanda agregada de electricidad.

Ahora, en este nuevo artículo, vamos a abordar una tercera magnitud que reviste enorme importancia: el desempleo, o tasa de empleo nacional.

Concepto de tasa de desempleo.

El desempleo o tasa de desempleo, también denominada Paro o tasa de paro, y que tiene su tasa contraria en la ocupación, se define como el número de personas sin empleo entre el total de población activa de una nación o región. Así, por tanto, se trata del ratio de paro en una economía nacional.

Teniendo en cuenta que el empleo implica de manera directa la capacidad de la economía de emplear todos los recursos humanos disponibles, independientemente de su productividad individual, una mayor tasa de desempleo nos alerta sobre una peor situación de la salud económica de la nación o región en estudio.

Otros conceptos a tener en cuenta.

Se entiende por población activa el porcentaje de la población total que por su edad (entre 16 y 65 años por lo general) por su disposición física (ausencia de enfermedad o de discapacidad física o mental) y por su disposición legal (capacidad legal para trabajar) pueden ejercer un trabajo por cuenta propia o ajena. Se suele calcular a partir de encuestas, en España en contrato a través de la llamada EPA (Encuesta de Población Activa). Se tiene en cuenta para clasificar a un individuo en la población activa su intención de trabajar (por lo que se excluyen las personas con actividades no retribuidas, como por ejemplo misioneras o personas consagradas; así como personas sin intención de buscar un empleo, como por ejemplo estudiantes).

Se diferencia la población en edad legal de trabajar de la población activa en los matices antes explicados al definir este concepto de activos: dado que la población en edad legal de trabajar está formada por las personas entre 16 y 65 años, pero como hemos visto pueden darse circunstancias personales o legales que imposibiliten su aspiración a un trabajo remunerado.

Se entiende por población ocupada el porcentaje de población activa con un empleo por cuenta propia o por cuenta ajena. Normalmente se tienen en cuenta para su contabilización los registros públicos de cotizantes a la seguridad social, así como de autónomos y empresarios por cuenta propia.

Se entiende por población desocupada, o en paro, a la diferencia entre la población activa y la población ocupada. Se trata por tanto del volumen de personas que, considerándose en condiciones de trabajar, no tienen un empleo por cuenta propia o ajena por causas ajenas a su voluntad.

Finalmente la población total es el universo de personas que residen legalmente en un país o nación.

Secuencialmente, dentro de la población total tenemos la población en edad legal de trabajar, y al margen todos los miembros de la población fuera de dicho rango de edad. A su vez, dentro de la población en edad de trabajar diferenciamos a la población activa y dejamos al margen al resto de personas que no se considerarían activos. Finalmente, dentro de la población activa tenemos personas ocupadas y personas desocupadas.

Calculo de la tasa de desempleo.

Se calcula como el ratio en tanto por cien entre la población desocupada y la población activa. Así, por ejemplo, si en una región la población activa asciende a 1.000.000 personas mientras que la población desocupada es de 100.000 personas determinaremos que la tasa de desempleo en esta región es del 10%.

Evolución de la tasa de desempleo en España.

Si estudiamos la serie histórica de la tasa de desempleo en nuestro país podremos tomar la perspectiva necesaria para entender qué porcentaje debemos considerar más relevante, o de entender cuál suele ser la tasa de paro en cada momento del ciclo económico.

Tomando como inicio el año 1975, en los albores de nuestra actual democracia, la tasa de paro era del 3,7 %, la más baja desde entonces. A partir de este momento se fue incrementando de forma importante hasta alcanzar el 21,5 % en el año 1985. En estos años se vivió una recesión internacional, tras la denominada crisis del petróleo de 1979.

Desde ese pico fue bajando hasta el 16,5 % en 1992 coincidiendo con una importante inversión pública de cara a los Juegos Olímpicos de Barcelona, y la Exposición Universal de Sevilla.

Tras esa relajación volvió a vivirse en nuestro país una escalada de la tasa de desempleo, hasta escalar a un nuevo máximo del 24,5 % solo dos años después en 1994.

En los años sucesivos la tasa fue descendiendo según se recuperaba la economía española, hasta el mínimo del 10,6 % registrado en el año 2000, al inicio del siglo. Se vivió posteriormente un leve ascenso al 11,4 % en 2004 y de ahí fue bajando de nuevo al albor del crecimiento económico hasta el mínimo histórico del 8 % en el año 2007.

Con el inicio de la crisis de las hipotecas “subprime” y posterior gran recesión mundial se volvió a sufrir una importante escalada del desempleo, hasta un máximo histórico del 27,2 % en el año 2012. Desde ese momento se ha ido reduciendo con la breve recuperación vivida hasta hace poco más de un año, siendo en este momento del 14,2 % pero con señales que avecinan una nueva recesión.

desempleo españa

Comparación con las tasas de otros países.

Ahora que ya sabemos que la tasa actual está lejos de los mínimos vividos, pero de momento también lejos de los máximos registrados en los últimos 40 años, nuestro estudio debe contrastar esta tasa en comparación con las tasas de los países de nuestro entorno (OCDE).

La realidad es que se registra en España una de las tasas más altas de la OCDE, solo por detrás de Grecia (16, 7%).

La tasa de desempleo más baja corresponde a República Checa (2,2%) seguida por Japón (2,4%) y encontramos en tercer lugar a Alemania (3,1%).

Conclusión.

Como hemos visto, resulta crítico tener en cuenta a la hora de invertir en acciones o bonos relacionados con un país específico la tasa de desempleo de dicho país.

Dado que dicha tasa tiene una correlación directa con la coyuntura económica que se vive, siendo más alta cuanto peor es la misma. Esto nos puede servir tanto para tomar decisiones negativas (no invertir por la mala coyuntura) como positivas (el valor de los activos puede ser barato e interesa comprar a la espera de una recuperación).

En el caso que hemos analizado, y que corresponde a la tasa de paro de nuestro país, hemos estudiado en primer lugar la evolución de la serie histórica de la tasa, para entender el dato actual a la luz de la secuencia que sigue la misma en función de cada momento económico. Y el dato actual no parece del todo negativo, si bien habrá que relacionarlo con otras variables macroeconómicas (inflación, PIB, etc…). Pero a continuación hemos comparado la tasa nacional con las del resto de países de su entorno y hemos constatado que el dato es realmente malo al ponerlo en contraste con los del resto de naciones.

 

 

 

 

El PIB como magnitud macroeconómica.

El conocimiento del PIB y sus implicaciones nos permite mejorar nuestras decisiones de inversión en lo referente al riesgo país. Debemos tener en cuenta, cuando compramos participaciones de fondos de inversión, acciones, renta fija internacional, o bien participaciones de planes de pensiones con perspectiva internacional, que el factor y distribución geográfica puede hacer variar mucho el perfil real de riesgo que asumimos.

¿Qué es el PIB?

Se trata del valor monetario de la producción total de bienes y servicios de demanda final en un período de tiempo determinado (normalmente un año) y en una región determinada (normalmente un país).

Es decir, aplicado a un año y a un país concreto, nos permite medir la producción finalista total en una economía. Utilizando como magnitud de medida el valor en dinero (euros, dólar, etc…) de todos los bienes y servicios que han realizado las empresas de dicho país y se pueden comprar o adquirir en el mercado.

¿Para qué sirve?

Nos permite tener un orden de magnitud con el que comparar la evolución de la economía en un país, respecto de años precedentes. Igualmente podemos utilizarlo para comparar un país o región con otros países.

¿cómo se calcula?

La valoración de bienes se puede realizar de dos formas alternativas. La primera sería “a precios de mercado”, lo que significa tener en cuenta en el valor monetario los impuestos indirectos como por ejemplo el IVA, y no tener en cuenta las subvenciones a la explotación. La segunda alternativa sería “a coste de factores” lo que implica no incluir impuestos indirectos y sumar las subvenciones a la explotación. El PIB valorado de la primera forma equivaldría a la valoración que tienen en cuenta los ciudadanos al adquirir dichos bienes o servicios. Mientras que de la segunda forma equivaldría a la perspectiva de las empresas productoras.

elec 1Para tener en cuenta los bienes y servicios producidos se valoran tanto los de las empresas nacionales o residentes en la región objeto de estudio, como los producidos por empresas extranjeras en el territorio de dicho país o región.

Igualmente debe tenerse en cuenta que existen tres enfoques para realizar la valoración. El primero sería el basado en gasto o demanda, sumando la demanda final de bienes y servicios en un período dado de familias, empresas, administraciones públicas y saldo neto exterior.  El segundo es el basado en la oferta, y a diferencia del enfoque anterior significaría sumar el valor de mercado de todos los productos en cada etapa de su producción, menos el valor de mercado de los costes utilizados para obtener dicho producto. Finalmente, el tercer enfoque sería el de los ingresos, sumando todos los factores implicados en el proceso productivo: sueldos, comisiones, alquileres, honorarios, costes de producción, etc..

Actualmente en España en INE hace la valoración según lo dispuesto en el Reglamento (UE) nº 549/2013 del Parlamento Europeo y del Consejo, de 21 de mayo relativo al Sistema Europeo de Cuentas Nacionales y Regionales de la Unión Europea (SEC 2010), Reglamento (UE) nº 549/2013 del Parlamento Europeo y del Consejo, de 21 de mayo.

¿Cuál es la cifra del PIB en España?

En la última década el promedio del PIB anual en nuestro país asciende a 1.086.000 millones de euros, mientras que el de 2018 fue de 1.200.000 millones de euros, por encima de la media de la década, que parece que será muy similar al cierre de 2019.

En la década de 2000 a 2010 el valor medio fue de 900.000 millones de euros, por debajo del PIB actual.

¿Qué sectores tienen más peso en el PIB de España?

Destaca el sector servicios con un 65 % del total, y dentro del sector servicios el que mayor PIB concentra es el turismo, seguido de los servicios financieros y Banca, el sector salud y el comercio minorista. La industria suma un 11% del total, mientras que la construcción a su vez concentra un 9% del total. Así estos tres sectores (servicios, industria y construcción) aglutinan un 85% del PIB nacional.

architecture-1727807__340Al margen de estos sectores tendríamos los sectores primarios, como la agricultura, pesca, ganadería y minería con 2,5% del total del PIB.

El sector de la energía agrega un 2,8 % del PIB, con lo cual los cinco sectores citados (servicios, industria, construcción, sector primario y energía) componen el 90% del PIB total nacional.

¿Cuál es el PIB en los países de Europa?

El PIB total de la Unión Europea (suma de todos los países que la componen) en el ejercicio 2018 (incluyendo Reino Unido) ascendía aproximadamente a 16.000.000 millones de euros.

Destacando el peso de los siguientes países: Alemania con unos 3.500.000 millones de euros, Reino Unido con 2.400.000 millones de euros, Francia con 2.300.000 millones de euros, y finalmente Italia con 1.700.000 millones de euros.

¿Cuál es el PIB mundial?

Subiendo un escalón, a nivel mundial se estima un PIB de 85.000.000 millones en el año 2018.

Destacando el peso de los siguientes países: Estados Unidos con 17.000.000 millones, China con 11.000.000 millones, Japón con 4.000.000 millones o Indica con 2.300.000 millones.

Conclusión.

Teniendo en cuenta el PIB del país o conjunto de países en los que vamos a invertir, y su comparación con el del resto de países, podemos determinar qué peso tiene la economía de dicha región en relación con el resto de economías, siendo ello importante como factor geopolítico relevante en el comercio internacional.

 

El consumo de electricidad como indicador económico adelantado.

Los indicadores económicos son datos, series de datos o números índices que se utilizan para el análisis económico. Algunos de los más conocidos son el Producto Interior Bruto (PIB), el Índice de Precios al Consumo (IPC) o la tasa de desempleo.

Sin embargo, estos indicadores macroecómicos, aunque son muy útiles para analizar la coyuntura actual, no nos permiten estimar con facilidad la dirección o la tendencia del ciclo económico. Por ejemplo, el PIB nos permite valorar si una economía ha crecido en oferta total de bienes y servicios finales respecto del año anterior, pero no nos permite predecir qué sucederá con dicho valor de bienes finales al año siguiente.

Indicadores Económicos Adelantados.

Para poder predecir estos cambios en el crecimiento económico resultan especialmente interesantes los indicadores adelantados.

Algunos de los indicadores más utilizados en España como indicadores adelantados para el análisis de la coyuntura económica son el ISI (Indicador Sintético de Actividad Industrial) o el ISA (Indicador Sintético de Actividad Económica).

El consumo eléctrico como indicador adelantado.

Si bien los indicadores sintéticos comentados en el punto anterior tienen en cuenta en su elaboración varios factores (cifra de ventas de grandes empresas, consumo aparente de cementos, etc..) entre los cuales se cuenta el consumo eléctrico, vamos a conocer en este artículo el estudio del consumo de energía eléctrica como indicador adelantado “per se” o sin conjugar con otros factores (como pasa en los indicadores sintéticos), así como su utilidad para el análisis predictivo de la economía.

El interés por este dato de consumo de electricidad para analizar la situación y tendencia de la economía de un país radica en la correlación directa entre la energía eléctrica y la mayor parte de procesos de producción, así como de consumo, de los bienes y servicios de una economía.

Por ejemplo, el PIB no tiene en cuenta los bienes en proceso de producción, porque no los contabiliza hasta que están disponibles para su venta. Así, los coches que se están produciendo en este momento en las fábricas, y cuyo proceso hasta convertirse en coches a la venta puede ser de meses, no se reflejarán hasta el próximo año en el PIB, y no sabremos si son más o menos. Pero conociendo qué cantidad de energía se está demandando por la Industria podemos entender que, si baja, es que se están produciendo menos. Con lo cual podemos predecir que los bienes finales de futuros PIB serán inferiores. A su vez ello nos da cuenta de una próxima recesión, y nos guía en nuestra inversión.

¿Qué indicadores eléctricos podemos considerar en España y quién los publica?

Toda la energía que se produce, transporta y distribuye en España, es operada por las líneas de alta tensión así como centros de control de la compañía Red Eléctrica de España S.A (en adelante REE). Y dicha compañía publica dos datos que nos indican el consumo eléctrico nacional:

  • La serie estadística de Demanda de electricidad
  • El Indide Red Electrica (IRE).

Con estos datos podemos analizar el consumo de electricidad y utilizarlo según venimos diciendo como indicador económico adelantado.

La Demanda de Electricidad.

En el análisis de esta serie estadística habrá de tenerse en cuenta la posible estacionalidad. Por ello, REE publica este mismo dato corregido por dos variables: a) Climatología, dado que un incremento o bajada en las temperaturas conllevará un mayor consumo energético que en el mismo período anterior; que no responderá de forma directa a un incremento neto de la demanda para procesos de producción o consumo. b) Laboralidad, puesto que el calendario laboral administrativo, esto es, que haya más o menos días laborales en un mes determinado respecto del mismo mes del período anterior, debe tenerse en cuenta para comparar correctamente el dato.

elec 1En REE podemos consultar en cada momento la demanda en tiempo real, pero lo más práctico y que aporta perspectiva es seguir el dato del Boletín Mensual, que nos facilita el dato comparado con el del mismo mes del año anterior, así como el acumulado anual. La unidad es en GWh (giga watios hora de energía). Y se publica diferenciado en el sistema eléctrico peninsular, y en los sistemas de Baleares y Canarias.

Por ejemplo, en el Boletin REE de diciembre 2019 el dato de demanda (peninsular) es el siguiente: 249.144 GWh acumulados anuales. La corrección por laboralidad y climatología expone que este dato implica una bajada del 2,7 % respecto de diciembre 2018. Dicho de otra forma, la producción y consumo de electricidad ha descendido, lo cual es indicio de una menor actividad económica.

Sin embargo, el PIB de 2019 ha crecido un 2,4% respecto del PIB del año 2018. Así, con este ejemplo real y actual, podemos comprobar cómo el PIB nos refleja datos de coyuntura, que ya son casi historia, porque se trata de bienes “en el almacén”. Mientras que la demanda de electricidad nos permite avistar una recesión.

El IRE (Índice Red Eléctrica).

En segundo lugar, el IRE publicado por REE registra la evolución de consumo eléctrico de las medianas y grandes empresas del país, concretamente 13.900 empresas que por su tipo de instalación eléctrica (conectadas a la Red con una potencia contratada superior a 450 kW en cada punto de suministro de los que integran el IRE, con un total de 23.400 puntos de suministro titularidad de dichas empresas).

 

Una potencia de más de 450 kW corresponde a una gran instalación (fábrica, almacén, planta industrial, etc..). Según indica REE el 47 % de la demanda total de electricidad en España corresponde a los consumidores con suministros de más de 450 kW de potencia, por lo cual este Índice agrupa la mitad de la demanda nacional. Y desde luego es este segmento de la demanda, el de los grandes consumidores, el que tenderá a agrupar a las empresas inmersas en el proceso económico de creación y venta de los bienes industriales y finales.

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Fuente: REE

 

Como podemos apreciar en la imagen anterior, con el gráfico del evolutivo del IRE desde enero de 2013 (la base de este Índice es 2010) estamos asistiendo en los últimos meses a una recesión en el consumo de las grandes empresas.

En términos corregidos (con laboralidad y temperatura) el IRE cae en julio 2016 (fecha del informe de donde hemos extraído el gráfico, por ser el último publicado a la redacción del presente artículo) un 1,8 % en términos interanuales, y está cayendo desde diciembre 2015.

También podemos observar en los gráficos expuestos que REE desglosa el IRE en un Indice para Industria y un Índice para el sector Servicios. Y ello debido al muy distinto comportamiento que pueden presentar ambos sectores de actividad.

A su vez, esta segmentación nos permite estudiar de manera bien diferenciada el sector industrial, donde se encuentran principalmente las empresas dedicadas a la producción de bienes de segundo y sucesivos órdenes, de acuerdo a nuestra anterior exposición del sistema productivo. Y el sector servicios, donde se engloban mayormente las empresas que comercializan bienes de primer orden.

 

Derechos y obligaciones de la propiedad horizontal

Como ya estudiamos en otro artículo, la propiedad horizontal reviste una gran importancia en nuestra sociedad actual, en tanto que millones de personas viven en edificios separados en inmuebles o locales privados, pero con espacios comunes. Como ya vimos, la propiedad horizontal ostenta un régimen jurídico especial y doble, determinado por: 1) Un derecho singular y exclusivo de propiedad sobre los inmuebles particulares; 2) Un derecho de copropiedad sobre los restantes elementos, pertenencias y servicios comunes del inmueble.

En esta ocasión vamos a desarrollar brevemente el régimen jurídico de los propietarios, que comprende un conjunto de derechos y obligaciones inherentes a este título legal.

Vamos a distinguir a su vez los derechos y obligaciones correspondientes a los elementos privativos por un lado, y el conjunto de derechos y obligaciones relativos a los elementos comunes por otro lado.

Derechos y obligaciones de los elementos comunes.

El titular ostenta principalmente dos derechos en lo que se refiere a los elementos comunes.

En primer lugar, los titulares del derecho de propiedad horizontal poseen un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes, que es proporcional a la cuota de participación en los mismos que corresponden a su bien privativo.

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En segundo lugar, ostentan un derecho a usar y disfrutar de dichos bienes, conforme a su naturaleza.

Como vemos, existe un derecho de copropiedad, y un derecho de uso y disfrute.

Sin embargo, es válida la atribución en exclusiva a un copropietario prevista en los Estatutos de la comunidad a un copropietario determinado respecto de un bien común. Esto suele suceder con los patios interiores en los pisos de la planta baja o planta primera, que pueden constituir un elemento común de luces de todo  el edificio; así también sucede con las terrazas en los áticos, que pueden ser respecto del inmueble las cubiertas del edificio.

En cuanto a las obligaciones, existen básicamente tres que vamos a describir a continuación.

En primer lugar, nos debemos referir a la obligación económica de mantenimiento de la comunidad, en función de su cuota de participación y de lo dispuesto en los Estatutos. El titular deberá contribuir al pago de los gastos generales, servicios, tributos, cargas y responsabilidades comunes. Además, el inmueble particular está afecto al pago de dichos gastos del último año, así como de la parte vencida de la anualidad corriente, cualquiera que fuera su propietario actual y el título de su adquisición; siendo este crédito de tipo preferente a favor de la comunidad de propietarios.

Siguiendo con lo indicado en el párrafo anterior, en caso de venta del inmueble particular, en la Escritura notarial deberá el vendedor declarar hallarse al corriente en el pago de los gastos o, en su caso, expresar los que adeude. Para ello deberá aportar certificación emitida por el Administrador de la finca sobre el estado de deudas con la comunidad sin el cual el Notario no podrá autorizar la Escritura, salvo renuncia expresa del adquirente.

Por otro lado hay que indicar que la no utilización de un servicio no exime del cumplimiento de las obligaciones correspondientes, salvo que así se disponga expresamente en los Estatutos.

Igualmente, el propietario debe contribuir económicamente y con arreglo a su respectiva cuota de participación a dotación del fondo de reserva destinadas a las obras de conservación y reparación de la finca. Dicho fondo en ningún caso podrá ser inferior al 5% de su último presupuesto ordinario.

En segundo lugar el propietario está obligado a cumplir y respetar las normas de derecho necesario, así como las normas voluntarias establecidas en los Estatutos o reglamento de la comunidad.

Por último, en tercer lugar existe una obligación para el propietario de comunicar al Secretario de la comunidad su domicilio en territorio español, a efectos de citaciones y notificaciones de la comunidad.  En su defecto, le serán de aplicación las comunicaciones en el piso o local de su titularidad, o bien de no resultar ello posible, en el tablón de anuncios o lugar visible equivalente.

Derechos y obligaciones de los elementos privativos.

 El titular ostenta en primer lugar sobre el bien privativo un derecho de propiedad singular, exclusivo sobre el piso o local, así como sobre los anejos de los mismos. Equivalente al derecho de propiedad ordinaria sobre cualquier otro bien que no estuviese en régimen de propiedad horizontal. Y de manera añadida ostenta un derecho de uso y disfrute de dicho bien.

Por otro lado, se otorga al titular un derecho de disposición sobre el bien, con la limitación de que no se pueden separar los elementos que integran la propiedad horizontal, ni transmitir las obligaciones derivadas del régimen de propiedad horizontal. Así por tanto, puede por ejemplo hipotecar el inmueble, extendiendo la hipoteca a los anejos y cuota sobre elementos comunes que corresponden al inmueble.

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En tercer lugar, existe un derecho a efectuar obras en su inmueble, siempre que no afecten a los elementos comunes o a la seguridad de la estructura del edificio. Tampoco podrán afectar a la fachada ni a la estética del edificio. De ninguna manera podrán perjudicar a otros propietarios, y se deberán comunicar previamente al representante de la comunidad.

De igual forma el titular puede dividir, agrupar, agregar o segregar su inmueble privativo, siempre que obtenga previa autorización por unanimidad de la Junta de Propietarios de la comunidad, fijando nuevas cuotas de participación de los inmuebles resultantes.

En cuarto lugar, existen una serie de derechos sociales a favor del propietario:

  1. Intervenir en las juntas, ejerciendo el derecho de voto y oponerse a sus acuerdos.
  2. Elegir, revocar y ser nombrado Presidente u otros cargos.

 

Y en lo que respecta a las obligaciones, hay que indicar primero la obligación de conservar en buen estado el inmueble privativo, para que no se deriven perjuicios a la comunidad, resarciendo en su caso por los daños ocasionados.

Como segunda obligación debemos citar la de respetar las instalacionoes generales incluidas en su inmueble (como terrazas o patios). Igualmente debe observarse la debida diligencia en el uso del inmueble en relación con el resto de propietarios.

En tercer lugar, debe consentir en su inmueble las reparaciones o servidumbres necesarias para el edificio, permitiendo para ello la entrada en su inmueble.

En cuarto lugar, existen una serie de limitaciones a la propiedad:

  1. No podrá Exigir la división del edificio.
  2. No podrá disponer libremente de los elementos comunes.
  3. No podrá alterar los elementos comunes.
  4. No podrá realizar actividades no permitidas por los Estatutos.

Queda así por tanto expuesto en su totalidad el régimen de obligaciones y derechos que engloba el derecho de propiedad horizontal, tanto en lo referente a los bienes comunes como en lo que relativo a los bienes privativos.

Más información | Nuevos Vecinos  Mundo Jurídico

Imágenes | Pixabay

Elementos comunes y privativos en la Propiedad Horizontal

Tras haber abordado en otros dos artículos precedentes el concepto del derecho de propiedad horizontal, y su título constitutivo, vamos a ver en este breve ensayo el diferente régimen jurídico que corresponde a los bienes comunes y a los bienes privativos, de acuerdo con la Ley de Propiedad Horizontal y resto de normas de aplicación.

Recordemos que la propiedad horizontal es un tipo de propiedad de carácter especial, que se constituye sobre edificios divididos en inmuebles independientes, como pisos, trasteros, garajes, locales comerciales, etc… y que atribuye al titular de cada uno de ellos:

  1.  Un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del inmueble.
  2.  Un derecho singular y exclusivo de propiedad sobre los inmuebles particulares.

Bienes Comunes.

Se trata de aquellas instalaciones o partes del edificio que resultan necesarias o bien son de utilidad para uso y disfrute de todos los propietarios individuales de los pisos, locales y en general inmuebles privados en los que está dividido.

Una definición negativa de las partes comunes sería la de que es común toda parte del edificio que no es privativa.

Como vimos en los anteriores artículos, la propiedad de cada inmueble privativo conlleva un derecho de copropiedad sobre estos bienes comunes.

balloon-940031_960_720Se limita a recoger lo que es normal que sean elementos comunes y no impide que puedan existir en un edificio sujeto a este régimen elementos comunes distintos de los contemplados en el mismo, o que algunos de tales elementos puedan configurarse como privativos, si así lo recoge el título constitutivo.

El artículo 396 del Código Civil enumera a modo ilustrativo los siguientes elementos comunes: el suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas; elementos estructurales y entre ellos los pilares, vigas, forjados y muros de carga; las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elemento de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores; el portal, las escaleras, porterías, corredores, pasos, muros, fosos, patios, pozos y los recintos destinados a ascensores, depósitos, contadores, telefonías o a otros servicios o instalaciones comunes, incluso aquéllos que fueren de uso privativo; los ascensores y las instalaciones, conducciones y canalizaciones para el desagüe y para el suministro de agua, gas o electricidad, incluso las de aprovechamiento de energía solar; las de agua caliente sanitaria, calefacción, aire acondicionado, ventilación o evacuación de humos; las de detección y prevención de incendios; las de portero electrónico y otras de seguridad del edificio, así como las de antenas colectivas y demás instalaciones para los servicios audiovisuales o de telecomunicación, todas ellas hasta la entrada al espacio privativo; las servidumbres y cualesquiera otros elementos materiales o jurídicos que por su naturaleza o destino resulten indivisibles.

Por otro lado, podemos diferenciar entre:

  • Elementos comunes esenciales o por naturaleza. Son inherentes a la común propiedad y no se pueden separar del derecho de propiedad privativo. Por ejemplo el pasillo o las escaleras comunes.
  • Elementos comunes accidentales o por destino. Se trata de partes del edificio que podrían tener un uso privativo, como un piso o local, pero se destinan a servir como elemento común a la comunidad. Por ejemplo, un local para establecer un gimnasio para uso de los propietarios. Se determinan en el título constitutivo. Y se puede ejercer “a posteriori” la desafección de dichos bienes, para convertirlos en privativos, si bien se debe establecer la correspondiente cuota de participación, con la consiguiente reducción de las de los demás pisos o locales.

 Elementos privativos

De manera opuesta a los elementos privativos, se caracterizan por su propiedad, uso y disfrute de un titular privado.

Conforme a lo dispuesto en la Ley de Propiedad Horizontal, debe tratarse de un espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente, con los elementos arquitectónicos e instalaciones de todas clases, aparentes o no, que estén comprendidos dentro de sus límites y sirvan exclusivamente al propietario, así como los anejos.

Podemos diferenciar:

  • Elementos privativos propiamente dichos: pisos, locales comerciales, viviendas, garajes y trasteros, con su correspondiente cuota de participación.
  • Anejos: partes de un edificio susceptibles de aprovechamiento independiente, pero que son accesorios de un piso o local del que son inseparables. La Ley cita a modo de ejemplo la buhardilla y el sótano.

Conforme vimos antes, los elementos privativos pueden convertirse en comunes, que al incidir en el título constitutivo, requiere unanimidad de todos los propietarios, así como modificación de cuotas del resto de inmuebles privativos.