La inmatriculación de la Iglesia

Recientemente el actual gobierno del PSOE ha reavivado en España la polémica de la inmatriculación de los bienes de la Iglesia Católica, con la ejecución de una proposición no de Ley que busca cuestionar la legalidad de la posesión de los bienes de la Iglesia.

Desde la prensa de izquierdas, comandada por su buque insignia El País, se abrió una campaña de claro apoyo al PSOE donde se indicaba que la Iglesia había puesto a su nombre en el Registro entre 30.000 y 40.000 inmuebles sin acreditar (aquí) o bien que había puesto a su nombre por 30 € un edificio patrimonio de la Humanidad como es la Mezquita Catedral de Córdoba (aquí).

En este artículo vamos a estudiar la cuestión jurídica de fondo, respondiendo a cinco preguntas con el objetivo de arrojar luz suficiente sobre este asunto.

¿Qué es el Registro de la Propiedad?

Es una institución del Estado, dependiente del Ministerio de Justicia, que permite a los propietarios de bienes inmuebles, a través de la inscripción de dichos inmuebles en los libros del Registro, hacer pública su legítima propiedad ante terceros. Así, ante cualquier otra persona o institución estará claro quién es el propietario del inmueble inscrito.

¿Es obligatoria la inscripción de los inmuebles en el Registro?

No, se trata de un proceso voluntario. El propietario es libre de inscribir el inmueble o de no hacerlo.

¿La inscripción en el Registro otorga la propiedad?

No, dado que la propiedad del inmueble es previa a la inscripción e independiente de la misma. En nuestro Derecho la propiedad de un inmueble se adquiere mediante el sistema del título y el modo proveniente del derecho romano.

  • El sistema jurídico romano que perdura en nuestros días exige que para la efectiva y legal transmisión de la propiedad de una cosa exista un justo título (contrato, “iusta causa”) y un modo (entrega de la cosa, “traditio”). Y esto es lo que llamamos en Derecho el sistema del título y el modo. El título suele ser el contrato de compraventa y el modo o “traditio” suele ser la entrega de las llaves por parte del vendedor al comprador.  En el caso de los inmuebles no obstante el otorgamiento de la Escritura pública de compraventa equivale a la entrega del inmueble (traditio) pero es recomendable exigir las llaves. 
  • También se puede adquirir la propiead por usucapion, sucesión, accesión y por Ley.

¿Qué es la inmatriculación?

Es el acceso por primera vez de los inmuebles rústicos o urbanos al Registro de la Propiedad. Deriva del vocablo “in matricula” que podemos traducir como “entrar en el registro”.

Dado que como hemos visto en los puntos anteriores la propiedad es previa e independiente del Registro, para que un bien conste en el mismo es necesario que acceda por primera vez en algún momento. A partir de ahí, los sucesivos cambios de titular se realizarán partiendo de esta primera inscripción, pero evidentemente no pueden registrarse cambios si previamente no consta el bien en los libros del Registro.

¿Cuándo se creó el Registro de la Propiedad?

El Registro de la Propiedad en España se creó por la Ley Hipotecaria de 8 de febrero de 1861. Por supuesto, la mayor parte de los bienes de la Iglesia Católica están en su propiedad desde siglos antes de la creación del Registro.

Por ejemplo, la Mezquita de Córdoba se construyó en el siglo VI como iglesia de San Vicente Mártir; más tarde con la invasión musulmana se la apropiaron los invasores convirtiéndola en Mezquita, y finalmente en el año 1.238 tras la reconquista volvió a ser propiedad de la Iglesia Católica.

Por ello por supuesto que haya accedido recientemente al Registro no implica que muchos siglos antes no fuese ya propiedad de la Iglesia. El coste de 30 € es por supuesto un coste administrativo establecido para cualquier propietario en el proceso de inmatriculación.

¿Cómo se realiza la inmatriculación?

El interesado debe presentar todos los títulos públicos traslativos del dominio previo; o bien realizar un expediente de dominio ante Notario. En este procedimiento cualquier interesado (titulares alternativos, titulares de derecho u obligaciones sobre el inmueble) pueden hacer valer sus derechos frente al titular que pretende inscribir a su favor.

En el caso de las entidades de Derecho Público pueden realizar la inscripción con los títulos de dominio que ostenten. Igualmente el Registrador se asegurará de que ese bien no estaba previamente a nombre de otro titular, y comunicará a cualquier afectado la inscripción para que pueda oponerse y hacer valer los derechos que considere oportunos.


* Más información|  Notario Francisco Rosales  Registradores.org  Ley Hipotecaria
* Imagen| Pixabay

Anuncios

La nueva Ley de Coordinación entre Registro y Catastro

La propiedad es una de las instituciones jurídicas más importantes de nuestro Estado de Derecho, base de nuestro sistema económico y legal.

Como derecho real permite al propietario el pleno dominio de un bien, con su total uso y disfrute, y con las únicas limitaciones de la Ley o de los legítimos derechos de terceras personas.

Para la defensa del derecho de propiedad inmobiliaria, existen dos registros distintos en España:

  1. El Registro de la Propiedad, que registra los títulos jurídicos de propiedad sobre los inmuebles.
  2. El Catastro, que registra la descripción física del territorio, delimitando gráficamente los bienes inmuebles rústicos y urbanos.

Como vemos, son institutos diferenciados, uno centrado en los aspectos jurídicos de la propiedad inmobiliaria, y el otro centrado en los aspectos cartográficos, pero ambos con un objeto común, la realidad física del inmueble.

catastro1Estos dos registros son independientes, y su llevanza corresponde a distintos órganos del Estado, por lo que es frecuente que lo descrito en uno de ellos no se corresponda con lo que en el otro consta. En las últimas décadas se han introducido diversas medidas de cara a su coordinación, y el año pasado se publicó la ley 13/2015, de 24 de junio, que modifica la Ley Hipotecaria y el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, con el firme objetivo de conseguir la plena coordinación de los datos del Registro de la Propiedad y del Catastro Inmobiliario.

Para el Registro de la Propiedad es necesario conocer el terreno físico exacto sobre el que se proyectan los derechos reales, y para el Catastro es importante conocer las modificaciones registrales de derechos y obligaciones que tienen lugar sobre los bienes físicos, por lo que la nueva legislación viene a establecer un procedimiento jurídico flexible con las suficientes garantías para el  continuo de intercambio de información entre ambas instituciones registrales.

Con carácter general se utilizará la descripción gráfica del catastro, creándose un modelo de concordancia entre la descripción literaria y gráfica de las fincas inscritas, que permite una declaración expresa en los asientos del Registro de la Propiedad de estar la finca de que se trate coordinada gráficamente con el Catastro, lo que refuerza la seguridad de las transacciones jurídicas. Este es un gran avance de la nueva legislación.

Con la nueva Ley  se desplaza del Juzgado a los notarios y registradores la tramitación y decisión de los expedientes de dominio relativos a todas las fincas inscribibles según la Ley Hipotecaria. Así, los procedimientos de concordancia entre el Registro de la Propiedad y la realidad extrarregistral, sea esta física o jurídica, se tramitaran ante Notarios y Registradores, sin necesidad de acudir al Juzgado.

El artículo 198 de la Ley Hipotecaria tras su modificación por la Ley 13/2015 enumera los siguientes procedimientos  para la concordancia entre el Registro de la Propiedad y la realidad física y jurídica extrarregistral:

1.º La inscripción de la representación gráfica georreferenciada de la finca y su coordinación con el Catastro. Se tramita ante el Registrador de la Propiedad. (art. 199 LH)

2.º El deslinde registral de la finca. Se tramita ante el Notario correspondiente al Distrito Notarial de la finca. (art. 200 LH)

3.º La rectificación de su descripción. Se tramita ante el Notario correspondiente al Distrito Notarial de la finca. (art. 201 LH)

4.º La inscripción de plantaciones, edificaciones, instalaciones y otras mejoras incorporadas a la finca. Se tramita ante el Registrador de la Propiedad. (art. 202 LH)

5.º La inmatriculación de fincas que no estén inscritas a favor de persona alguna. Se tramita ante el Notario correspondiente al Distrito Notarial de la finca. (art. 203 LH)

6.º Las operaciones registrales sobre bienes de las Administraciones Públicas, en virtud de certificación administrativa. Se tramita ante el Registrador de la Propiedad. (art. 204 LH)

7.º El expediente de reanudación del tracto sucesivo interrumpido. Se tramita ante el Registrador de la Propiedad (arts. 205 a 208 LH).

8° El procedimiento de subsanación de la doble o múltiple inmatriculación. Se tramita ante el Registrador de la Propiedad (art. 209 LH)

9.º El expediente de liberación registral de cargas o gravámenes extinguidos por prescripción, caducidad o no uso. Se tramita ante el Registrador de la Propiedad (art. 210 LH)

Todos estos procedimientos facilitan al ciudadano el ejercicio de sus derechos de propiedad, al no tener que acudir a la vía judicial, más lenta y costosa, para que se ajuste la realidad del Catastro y del Registro a la realidad física del inmueble, o jurídica de los derechos reales que recaen sobre el mismo.

Imágenes | Blog IDEE Pixabay

Más Información | BOE  EconomisJurist  ElDerecho.com

Cambio Solar por Obra terminada

Con el importante desarrollo urbanístico que vivió nuestro país en la primera década de este siglo, pudimos asistir al auge de una forma de negocio urbanístico que si bien no era nuevo, pues en el pasado ya se había utilizado, sí que adquirió especial relevancia durante estos años.

La conocida popularmente como “Permuta” o “Cambio de solar por obra futura” consiste en que el propietario de un solar urbano le vende el mismo a un promotor inmobiliario, a cambio de que éste, una vez ejecutada la promoción y terminada la obra, le entregue como pago un inmueble de los construidos, como por ejemplo un piso, plazas de garaje, un adosado, un local comercial, o varios de ellos, según se valore el solar conforme al valor de los inmuebles terminados.

BENEFICIOS DEL CONTRATO

obraPara el Promotor, poder adquirir el terreno urbano para construir de esta forma implica un beneficio muy importante, puesto que no tiene que realizar desembolso presente de fondos, ni recabar tesorería en consecuencia. Por cuánto financieramente está dilatando en el tiempo el pago hasta el fin de la construcción, que además realizará con parte del propio fruto de la obra, una forma de financiación muy buena que evita recurrir a financiación bancaria, o a consumir fondos propios, para adquirir el local.  

Para el propietario del solar, venderlo de esta manera equivale a convertir un bien inmueble presente que no es explotable ni habitable por sí mismo, por un bien inmueble futuro que podrá usarse, y por lo tanto arrendarse con una renta cierta según las condiciones de mercado. Y dicha conversión la realiza sin tener que realizar ningún tipo de inversión en la obra, que corre por cuenta del promotor.

¿ES UNA PERMUTA?

La jurisprudencia (Sentencia del Tribunal Supremo de 9 noviembre 1972) se inclinó en un principio por considerar este tipo de contratos como de Permuta (art. 1538 CC) y así como tal se consideró tradicionalmente en la España de los años ochenta y noventa. Si bien en una nueva revisión más adelante, modificó sus postulados considerando este tipo de negocios como contrato atípico do ut des, puesto que “stricto sensu” la permuta es el intercambio de dos bienes presentes, mientras que en este caso asistimos al intercambio de un bien presente y cierto, por un bien futuro e incierto (depende de la finalización de la obra). Por tanto, no encaja en ninguno de los contratos típicos de nuestro Código Civil.

Así, es doctrina y jurisprudencia mayoritaria la que entiende el contrato de cambio de solar por obra como contrato atípico, que se rigen fundamentalmente por las normas generales de los contratos (artículos 1254 a 1314 del Código civil), así como con las de los contratos parecidos, de una misma naturaleza esencial o de naturaleza similar (STS 30.4.2002).

¿DERECHO PERSONAL O DERECHO REAL?

obra dosPero hay una segunda cuestión a resolver, y es la de si el derecho del dueño del solar intercambiado es un derecho real (sobre el inmueble) o un derecho personal (sobre el Promotor).

Si se califica como derecho real, el vendedor del solar se convierte en propietario del futuro inmueble desde el mismo momento de otorgar la Escritura de “permuta”, y podrá su derecho ser objeto  de inscripción en el Registro de la Propiedad, pudiendo ejercitar la acción reivindicatoria y la tercería de dominio en caso de embargo de los pisos por deudas del promotor. Para ello, debería dicha Escritura delimitar fielmente el inmueble final objeto de intercambio, lo que implica delimitar la propiedad horizontal y la cuota de participación en los elementos comunes.

Mientras que si se califica como derecho personal, no cabe inscripción en el Registro (más allá de una anotación informativa en el asiento que recoja la adquisición del solar), ni es oponible como derecho sobre el bien, por lo cual puede el Promotor hipotecar o gravar la finca sin consentimiento del transmitente del solar.

Si bien la Dirección General de los Registros y del Notariado, en diversas resoluciones, así como la redacción del Reglamento Hipotecario (R.D. 4 septiembre 1998) se decantaron por el tratamiento como derecho real, entendemos que intentando salvaguardar los intereses del dueño del solar, el Tribunal Supremo (STS 31 enero 2001) determinó que tal consideración va contra nuestro los fundamentos de nuestro sistema legal del título y el modo, que exige siempre la existencia de la cosa objeto de intercambio y la traditio (transmisión efectiva), mientras que en el caso del intercambio de solar por obra el inmueble es un bien futuro, de tal manera que admitir este derecho como derecho real equivaldría a convertir la transmisión de dominio en meramente convencional y disponible, algo contrario como decimos a nuestro sistema de derecho civil.

Por tanto, el derecho del transmitente del solar es un derecho de carácter personal, que puede exigir del Promotor el comportamiento necesario para entregar el piso según lo pactado, una vez esté finalizada la obra y exista en la realidad dicho inmueble.

Más Información | Actibva  Infoderechocivil  Inmoley 

Imágenes | wikipedia   pixabay