Derechos y obligaciones de la propiedad horizontal

Como ya estudiamos en otro artículo, la propiedad horizontal reviste una gran importancia en nuestra sociedad actual, en tanto que millones de personas viven en edificios separados en inmuebles o locales privados, pero con espacios comunes. Como ya vimos, la propiedad horizontal ostenta un régimen jurídico especial y doble, determinado por: 1) Un derecho singular y exclusivo de propiedad sobre los inmuebles particulares; 2) Un derecho de copropiedad sobre los restantes elementos, pertenencias y servicios comunes del inmueble.

En esta ocasión vamos a desarrollar brevemente el régimen jurídico de los propietarios, que comprende un conjunto de derechos y obligaciones inherentes a este título legal.

Vamos a distinguir a su vez los derechos y obligaciones correspondientes a los elementos privativos por un lado, y el conjunto de derechos y obligaciones relativos a los elementos comunes por otro lado.

Derechos y obligaciones de los elementos comunes.

El titular ostenta principalmente dos derechos en lo que se refiere a los elementos comunes.

En primer lugar, los titulares del derecho de propiedad horizontal poseen un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes, que es proporcional a la cuota de participación en los mismos que corresponden a su bien privativo.

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En segundo lugar, ostentan un derecho a usar y disfrutar de dichos bienes, conforme a su naturaleza.

Como vemos, existe un derecho de copropiedad, y un derecho de uso y disfrute.

Sin embargo, es válida la atribución en exclusiva a un copropietario prevista en los Estatutos de la comunidad a un copropietario determinado respecto de un bien común. Esto suele suceder con los patios interiores en los pisos de la planta baja o planta primera, que pueden constituir un elemento común de luces de todo  el edificio; así también sucede con las terrazas en los áticos, que pueden ser respecto del inmueble las cubiertas del edificio.

En cuanto a las obligaciones, existen básicamente tres que vamos a describir a continuación.

En primer lugar, nos debemos referir a la obligación económica de mantenimiento de la comunidad, en función de su cuota de participación y de lo dispuesto en los Estatutos. El titular deberá contribuir al pago de los gastos generales, servicios, tributos, cargas y responsabilidades comunes. Además, el inmueble particular está afecto al pago de dichos gastos del último año, así como de la parte vencida de la anualidad corriente, cualquiera que fuera su propietario actual y el título de su adquisición; siendo este crédito de tipo preferente a favor de la comunidad de propietarios.

Siguiendo con lo indicado en el párrafo anterior, en caso de venta del inmueble particular, en la Escritura notarial deberá el vendedor declarar hallarse al corriente en el pago de los gastos o, en su caso, expresar los que adeude. Para ello deberá aportar certificación emitida por el Administrador de la finca sobre el estado de deudas con la comunidad sin el cual el Notario no podrá autorizar la Escritura, salvo renuncia expresa del adquirente.

Por otro lado hay que indicar que la no utilización de un servicio no exime del cumplimiento de las obligaciones correspondientes, salvo que así se disponga expresamente en los Estatutos.

Igualmente, el propietario debe contribuir económicamente y con arreglo a su respectiva cuota de participación a dotación del fondo de reserva destinadas a las obras de conservación y reparación de la finca. Dicho fondo en ningún caso podrá ser inferior al 5% de su último presupuesto ordinario.

En segundo lugar el propietario está obligado a cumplir y respetar las normas de derecho necesario, así como las normas voluntarias establecidas en los Estatutos o reglamento de la comunidad.

Por último, en tercer lugar existe una obligación para el propietario de comunicar al Secretario de la comunidad su domicilio en territorio español, a efectos de citaciones y notificaciones de la comunidad.  En su defecto, le serán de aplicación las comunicaciones en el piso o local de su titularidad, o bien de no resultar ello posible, en el tablón de anuncios o lugar visible equivalente.

Derechos y obligaciones de los elementos privativos.

 El titular ostenta en primer lugar sobre el bien privativo un derecho de propiedad singular, exclusivo sobre el piso o local, así como sobre los anejos de los mismos. Equivalente al derecho de propiedad ordinaria sobre cualquier otro bien que no estuviese en régimen de propiedad horizontal. Y de manera añadida ostenta un derecho de uso y disfrute de dicho bien.

Por otro lado, se otorga al titular un derecho de disposición sobre el bien, con la limitación de que no se pueden separar los elementos que integran la propiedad horizontal, ni transmitir las obligaciones derivadas del régimen de propiedad horizontal. Así por tanto, puede por ejemplo hipotecar el inmueble, extendiendo la hipoteca a los anejos y cuota sobre elementos comunes que corresponden al inmueble.

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En tercer lugar, existe un derecho a efectuar obras en su inmueble, siempre que no afecten a los elementos comunes o a la seguridad de la estructura del edificio. Tampoco podrán afectar a la fachada ni a la estética del edificio. De ninguna manera podrán perjudicar a otros propietarios, y se deberán comunicar previamente al representante de la comunidad.

De igual forma el titular puede dividir, agrupar, agregar o segregar su inmueble privativo, siempre que obtenga previa autorización por unanimidad de la Junta de Propietarios de la comunidad, fijando nuevas cuotas de participación de los inmuebles resultantes.

En cuarto lugar, existen una serie de derechos sociales a favor del propietario:

  1. Intervenir en las juntas, ejerciendo el derecho de voto y oponerse a sus acuerdos.
  2. Elegir, revocar y ser nombrado Presidente u otros cargos.

 

Y en lo que respecta a las obligaciones, hay que indicar primero la obligación de conservar en buen estado el inmueble privativo, para que no se deriven perjuicios a la comunidad, resarciendo en su caso por los daños ocasionados.

Como segunda obligación debemos citar la de respetar las instalacionoes generales incluidas en su inmueble (como terrazas o patios). Igualmente debe observarse la debida diligencia en el uso del inmueble en relación con el resto de propietarios.

En tercer lugar, debe consentir en su inmueble las reparaciones o servidumbres necesarias para el edificio, permitiendo para ello la entrada en su inmueble.

En cuarto lugar, existen una serie de limitaciones a la propiedad:

  1. No podrá Exigir la división del edificio.
  2. No podrá disponer libremente de los elementos comunes.
  3. No podrá alterar los elementos comunes.
  4. No podrá realizar actividades no permitidas por los Estatutos.

Queda así por tanto expuesto en su totalidad el régimen de obligaciones y derechos que engloba el derecho de propiedad horizontal, tanto en lo referente a los bienes comunes como en lo que relativo a los bienes privativos.

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Elementos comunes y privativos en la Propiedad Horizontal

Tras haber abordado en otros dos artículos precedentes el concepto del derecho de propiedad horizontal, y su título constitutivo, vamos a ver en este breve ensayo el diferente régimen jurídico que corresponde a los bienes comunes y a los bienes privativos, de acuerdo con la Ley de Propiedad Horizontal y resto de normas de aplicación.

Recordemos que la propiedad horizontal es un tipo de propiedad de carácter especial, que se constituye sobre edificios divididos en inmuebles independientes, como pisos, trasteros, garajes, locales comerciales, etc… y que atribuye al titular de cada uno de ellos:

  1.  Un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del inmueble.
  2.  Un derecho singular y exclusivo de propiedad sobre los inmuebles particulares.

Bienes Comunes.

Se trata de aquellas instalaciones o partes del edificio que resultan necesarias o bien son de utilidad para uso y disfrute de todos los propietarios individuales de los pisos, locales y en general inmuebles privados en los que está dividido.

Una definición negativa de las partes comunes sería la de que es común toda parte del edificio que no es privativa.

Como vimos en los anteriores artículos, la propiedad de cada inmueble privativo conlleva un derecho de copropiedad sobre estos bienes comunes.

balloon-940031_960_720Se limita a recoger lo que es normal que sean elementos comunes y no impide que puedan existir en un edificio sujeto a este régimen elementos comunes distintos de los contemplados en el mismo, o que algunos de tales elementos puedan configurarse como privativos, si así lo recoge el título constitutivo.

El artículo 396 del Código Civil enumera a modo ilustrativo los siguientes elementos comunes: el suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas; elementos estructurales y entre ellos los pilares, vigas, forjados y muros de carga; las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elemento de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores; el portal, las escaleras, porterías, corredores, pasos, muros, fosos, patios, pozos y los recintos destinados a ascensores, depósitos, contadores, telefonías o a otros servicios o instalaciones comunes, incluso aquéllos que fueren de uso privativo; los ascensores y las instalaciones, conducciones y canalizaciones para el desagüe y para el suministro de agua, gas o electricidad, incluso las de aprovechamiento de energía solar; las de agua caliente sanitaria, calefacción, aire acondicionado, ventilación o evacuación de humos; las de detección y prevención de incendios; las de portero electrónico y otras de seguridad del edificio, así como las de antenas colectivas y demás instalaciones para los servicios audiovisuales o de telecomunicación, todas ellas hasta la entrada al espacio privativo; las servidumbres y cualesquiera otros elementos materiales o jurídicos que por su naturaleza o destino resulten indivisibles.

Por otro lado, podemos diferenciar entre:

  • Elementos comunes esenciales o por naturaleza. Son inherentes a la común propiedad y no se pueden separar del derecho de propiedad privativo. Por ejemplo el pasillo o las escaleras comunes.
  • Elementos comunes accidentales o por destino. Se trata de partes del edificio que podrían tener un uso privativo, como un piso o local, pero se destinan a servir como elemento común a la comunidad. Por ejemplo, un local para establecer un gimnasio para uso de los propietarios. Se determinan en el título constitutivo. Y se puede ejercer “a posteriori” la desafección de dichos bienes, para convertirlos en privativos, si bien se debe establecer la correspondiente cuota de participación, con la consiguiente reducción de las de los demás pisos o locales.

 Elementos privativos

De manera opuesta a los elementos privativos, se caracterizan por su propiedad, uso y disfrute de un titular privado.

Conforme a lo dispuesto en la Ley de Propiedad Horizontal, debe tratarse de un espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente, con los elementos arquitectónicos e instalaciones de todas clases, aparentes o no, que estén comprendidos dentro de sus límites y sirvan exclusivamente al propietario, así como los anejos.

Podemos diferenciar:

  • Elementos privativos propiamente dichos: pisos, locales comerciales, viviendas, garajes y trasteros, con su correspondiente cuota de participación.
  • Anejos: partes de un edificio susceptibles de aprovechamiento independiente, pero que son accesorios de un piso o local del que son inseparables. La Ley cita a modo de ejemplo la buhardilla y el sótano.

Conforme vimos antes, los elementos privativos pueden convertirse en comunes, que al incidir en el título constitutivo, requiere unanimidad de todos los propietarios, así como modificación de cuotas del resto de inmuebles privativos.

El título constitutivo en propiedad horizontal

Como vimos en otro artículo, la propiedad horizontal reviste una gran importancia en nuestro mundo jurídico actual, dado que millones de personas viven en edificios separados en inmuebles o locales privados, pero con espacios comunes. En aquella ocasión tratamos su concepto, evolución y naturaleza jurídica, resumidamente especial y doble: 1) Un derecho singular y exclusivo de propiedad sobre los inmuebles particulares; 2) Un derecho de copropiedad sobre los restantes elementos, pertenencias y servicios comunes del inmueble.

En este artículo vamos a ver cómo nace y se constituye el derecho de propiedad horizontal, que requiere de unos elementos objetivos y subjetivos para su válida constitución.

Título Constitutivo.

Se trata del documento que determina el contenido jurídico de la comunidad de propietarios en régimen de propiedad horizontal, y debe contener:

  • Los diferentes inmuebles individuales en los que se divide el edificio: viviendas, pisos, garajes, trasteros y locales comerciales, por lo general.
  • La cuota de participación que corresponde a cada inmueble particular sobre el edificio en su conjunto.
  • Las partes del edificio que son comunes a todos los propietarios individuales: servicios e instalaciones comunes.
  • Las servidumbres que corresponden a cada inmueble particular a favor de la comunidad o a favor de otros inmuebles. O bien servidumbres de zonas comunes a favor de uno o varios inmuebles particulares.
  • Las normas estatutarias por las que se rige la comunidad de propietarios en régimen de propiedad horizontal.

Elementos formales.

La forma documental que suele revestir el título constitutivo es la de Escritura Pública notarial, suele otorgarse por el promotor del edificio (que puede coincidir con su constructor) e igualmente lo habitual es que se inscriba en el Registro de la Propiedad.

Además de la Escritura Pública, que suele ser el medio ordinario, según la legislación en vigor pueden ser también documentos formales de constitución de la propiedad horizontal una resolución judicial, un laudo arbitral, la decisión judicial y una certificación librada por el funcionario al cargo de la administración del edificio. Así también cabrían como documentos formales de constitución un documento de donación, y uno de división de cosa común.

street-4268476__340Finalmente, cabe que se constituya en un documento de testamento, de forma directa por haberlo determinado expresamente el testador, o de forma indirecta dejando indicadas las bases necesarias para que el contador-partidor lo realice.

Su inscripción en el Registro de la Propiedad, en todos los casos, está determinada por lo previsto en la Ley Hipotecaria y en la Ley de Propiedad Horizontal.

La modificación del título constitutivo sigue el mismo régimen que su constitución.

Es posible no obstante que exista una propiedad horizontal sin que se haya otorgado título constitutivo. Esto es lo que se conoce como propiedad horizontal de hecho, y le son de aplicación las normas legales referentes a la propiedad horizontal. Ello es así porque legalmente no es un requisito necesario el título constitutivo, si bien podemos afirmar que en la mayor parte de los casos existe dicho título, lo cual jurídicamente reviste mayor seguridad para los propietarios.

 

Elementos objetivos.

Es necesario que el título contenga en primer lugar la suficiente descripción del inmueble en su conjunto, instalaciones y servicios comunes.

En segundo lugar, deberá contener la descripción de cada inmueble individual (vivienda, local, garaje o trastero) al cual en la práctica se le asigna un número correlativo para su correcta identificación. En esta descripción de cada inmueble particular se suele indicar sus metros cuadrados de extensión, sus linderos, en qué planta del edificio se encuentran, y los anejos que le corresponden, como suele suceder con los garajes y trasteros.

El tercer elemento objetivo es la cuota participativa que se asigna a cada inmueble particular. Dicha cuota determina la participación en las cargas de la comunidad y del mantenimiento de los elementos comunes. Se suele expresar en porcentaje con centésimas.

Elementos subjetivos.

La persona que otorga el título constitutivo de propiedad horizontal suele ser por lo general el promotor de la obra del edificio destinado a venderse por inmuebles separados de pisos, viviendas o locales comerciales (y que puede coincidir o no con el constructor).

Así también, si el edificio ya construido tiene un único propietario, pero se encuentra dividido en inmuebles susceptibles de venderse de manera individual, puede igualmente otorgar el título constitutivo de propiedad horizontal.

building-2545498__340Cuando el promotor ha vendido ya varios de los inmuebles individuales del edificio, sin que se haya otorgado título constitutivo de propiedad horizontal, o lo han hecho, pero en documento privado, pueden de común acuerdo otorgar título.

En última instancia, si el promotor ha vendido todos los inmuebles individuales, pero no se otorgó título constitutivo en ningún momento, los propietarios pueden hacerlo tanto de común acuerdo, como acudir a un proceso arbitral o judicial si no existiese dicho acuerdo.

Por otro lado, en el caso de los copropietarios de una cosa común, cuando se trate de un edificio cuyas características se ajusten a la propiedad horizontal, a petición de cualquiera de los comuneros se puede constituir propiedad horizontal. En este proceso se realizará una división de la cosa común, por adjudicación de los inmuebles separados (pisos, viviendas, locales, etc..) a los copropietarios.

Finalmente, el causante en el testamento, o el donante en el caso de la donación, serían las personas que otorgarían el título constitutivo de la propiedad horizontal en su caso.

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Desarrollo y naturaleza del derecho de propiedad horizontal

El desarrollo de las ciudades modernas se ha producido en buena medida gracias al desarrollo de los edificios. Construir en vertical permite, en un espacio concentrado de suelo, obtener diferentes viviendas en cada piso del edificio, aprovechando mejor los metros cuadrados de suelo en superficie.

architecture-3662613_960_720Y en un edificio residencial de este tipo, compuesto por distintas viviendas, rara vez el propietario es una única persona, sino que más bien lo habitual es que cada vivienda individual tenga un propietario diferente. Pero sin embargo en un edificio siempre existirán las denominadas zonas comunes, partes del edificio que no pertenecen en exclusiva a ninguno de los propietarios individuales.

Aquí es donde nace la conocida como “propiedad horizontal”, cuyo concepto jurídico como vamos a ver ha tenido a lo largo de los años un desarrollo en la teoría del derecho Civil, así como en la legislación positiva y jurisprudencia.

Breve Historia del derecho de propiedad horizontal.

En el último siglo en nuestro entorno europeo encontramos tres grandes teorías jurídicas respecto de este tipo de propiedad:

  1. Derecho francés: teoría de la servidumbre.
  2. Derecho alemán: teoría de la superficie.
  3. Derecho anglosajón: teoría de la personalidad.
  4. Derecho español: copropiedad especial.

En el derecho civil francés se conceptualiza la propiedad común como un derecho de servidumbre de los bienes comunes a favor de los propietarios de los inmuebles particulares.

En el derecho civil alemán se pensó en la propiedad horizontal como abarcada por el derecho real de superficie, que prescribe para su titular o titulares el derecho real a construir y usar por un tiempo determinado una construcción sobre un terreno.

En el derecho anglosajón por su parte se conocen dos formas de copropiedad: la “joint tenancy” o “propiedad conjunta”, donde el fallecimiento de un comunero determina un acrecimiento de los demás. Y la “tenancy in common” o “propiedad en común” donde el fallecimiento de un cotitular determina la apertura de la sucesión en su cuota. Bajo estas categorías se fue enmarcando el tratamiento de la propiedad horizontal.

architecture-3104842_960_720En España, antes de la promulgación de la Ley de Propiedad Horizontal, la única regulación positiva al respecto se encontraba en el art. 396 del Código Civil, que dibujaba este tipo de propiedad como una propiedad compleja y especial, con reglas de la comunidad de bienes y otras reglas especiales.

 La realidad es que el Código Civil resultó insuficiente en la práctica, y la Jurisprudencia lo complementó con la aplicación de las reglas de la copropiedad ordinaria. La principal problemática derivada de ello es que cada propietario individual puede solicitar la división de la cosa común, lo que implicaría poner a la venta el edificio entero para repartir el precio entre los condueños.

Naturaleza jurídica actual de la Propiedad Horizontal.

Tras la publicación de la Ley de Propiedad Horizontal de 1960, que ha tenido diversas actualizaciones a lo largo de estos años, la naturaleza jurídica de este tipo de propiedad quedó más clarificada. Y como ha comentado buena parte de la doctrina estamos ante un tipo de propiedad con una doble faceta.

Concretamente como explica el jurista, Fiscal y Doctor en Derecho, M.F. Martín Granizo, se trata de una propiedad de carácter especial que se constituye sobre edificios divididos en inmuebles independientes, como pisos, trasteros, garajes, locales comerciales, etc… y que atribuye al titular de cada uno de ellos:

  • Un derecho singular y exclusivo de propiedad sobre los inmuebles particulares.
  • Un derecho de copropiedad sobre los restantes elementos, pertenencias y servicios comunes del inmueble.

Igualmente, y según explica el civilista José Bonet Corra, la propiedad horizontal es una propiedad compleja, interdenpendiente y funcional en la que coexisten: un dominio ordinario sobre el piso o local, por un lado; y por otro lado una copropiedad “sui generis” sobre los elementos comunes.

Así, por tanto, se imponen limitaciones especiales al derecho de propiedad en las zonas comunes, a modo de limitaciones recíprocas por relaciones de vecindad.

Es una comunidad configurada en forma asociativa, tanto en las relaciones internas como externas, a la que la Ley dota de una organización. (Junta General, Presidente…), si bien no le atribuye personalidad jurídica propia.

Por otro lado, sí que puede ser centro de imputación de relaciones jurídicas, pues según la legislación en vigor la Comunidad responderá de sus deudas frente a tercero con todos los fondos y créditos a su favor. Y tiene capacidad procesal para ser parte en un proceso judicial, conforme a la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Con todo ello queda expuesta en sus correctos términos la naturaleza que en nuestro Derecho tiene la propiedad horizontal, que como señalábamos al inicio afecta a millones de ciudadanos que son propietarios o residen en edificios, o bien son propietarios o arrendatarios de locales comerciales o plazas de garaje.

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