El título y el modo en nuestro Derecho Civil

En del Derecho Romano, de dónde deriva nuestro actual sistema jurídico, se consolidó la traditio como forma común de transmitir la propiedad.

El desarrollo del Derecho Romano abarca más de 1.300 años (desde el años 753 a.c. hasta el año 565 de nuestra era), tiempo durante el cual sus instituciones fueron evolucionando. En época Justiniana, fase final del Derecho Romano en la que se asientan las bases de los sistemas jurídicos contemporáneos, encontramos que la traditio se ha consolidado como el modo de transmisión de la propiedad de las cosas (antes existieron también como formas de transmitir la propiedad la mancipatio, contrato de carácter verbal, y la in iure cesio, contrato formal y verbal ante un magistrado).

El vocablo latín traditio  deriva del verbo tradere, que está formado por trans (de la otra parte, más allá) y do (dar), es decir,  entregar o poner en manos de otro.

derecho1En la traditio una de las partes (tradens) transmite a la otra (accipiens) la propiedad de una cosa en base a un contrato anterior. El que transmite es el actual propietario de la cosa y puede por ello disponer de la misma. Y el que adquiere debe contar con capacidad de obrar suficiente para ello.

Existe por tanto una voluntad recíproca para adquirir y transmitir la propiedad de la cosa, y una entrega física de la misma. De igual manera existe un contrato previo que dicta dicha transmisión, una iusta causa.

En resumen, el sistema jurídico romano exigía para la efectiva y legal transmisión de la propiedad de una cosa que existiese un justo título (contrato, iusta causa) y un modo (entrega de la cosa, traditio). Y esto es lo que llamamos en Derecho “la teoría del título y el modo”.

De esta manera no basta por tanto, para que se transmita la propiedad, un contrato que dicte dicha transmisión. Por ejemplo, un contrato de compraventa firmado por ambas partes. Es necesario que además se produzca una entrega efectiva de la cosa.

derecho6Este sistema podría tener su fundamento en que se pudiera establecer un contrato sin que alguna de las partes entendiese totalmente el mismo. Pensemos que hasta época reciente no ha sido habitual que todo el mundo supiese leer y escribir, o conociese los formalismos jurídicos más básicos. Por lo que un mero contrato (título,  iusta causa) no daría lugar a la transmisión de la propiedad sin que posteriormente y en el campo de los hechos físicos se transmitiese efectivamente el bien.

En el desarrollo de otros sistemas de Derecho Civil, como por ejemplo el francés, se ha dejado a un lado dicho requisito de la tradición, y se adquiere directamente la propiedad con el solo contrato que lo indique.

Sin embargo, en nuestro Derecho español pervive la teoría del título y el modo, en tanto que el artículo 609 de nuestro Código Civil dicta:

<<La propiedad se adquiere por la ocupación.

La propiedad y los demás derechos sobre los bienes se adquieren y transmiten por la ley, por donación, por sucesión testada e intestada, y por consecuencia de ciertos contratos mediante la tradición.

Pueden también adquirirse por medio de la prescripción.>>

Es decir, si la forma de transmitir la propiedad deriva de un contrato, se requiere además del mismo de la entrega de la cosa o tradición. Si existe solo el título, existirá una obligación de entregar la cosa objeto de transmisión en base al mismo, por ejemplo obligación del vendedor en el contrato de compraventa. Si existe solo el modo o traditio, tendremos una simple transferencia de la posesión, pero no de la propiedad.

Sin embargo, existe un caso en nuestro Derecho dónde el contrato de compraventa equivale a la transmisión de la propiedad. Es decir, se unifican el título y el modo. Y es cuándo interviene en la compraventa un Notario. Así el artículo 1462 C.C. establece:

<< Se entenderá entregada la cosa vendida, cuando se ponga en poder y posesión del comprador.

Cuando se haga la venta mediante escritura pública, el otorgamiento de ésta equivaldrá a la entrega de la cosa objeto del contrato, si de la misma escritura no resultare o se dedujere claramente lo contrario>>.

negocioNo obstante, aunque la ley es clara, y en el caso de que se otorgue escritura pública esta equivale a la entrega de la cosa o tradición, es aconsejable que los compradores exijan una tradición física. Así por ejemplo en el caso de la compraventa de una vivienda se suele exigir la entrega de las llaves de la misma, con lo cual el comprador que está firmando la escritura y entregando normalmente en el mismo acto el dinero en pago de la misma al vendedor recibe a su vez el elemento físico necesario para ocupar y poseer el inmueble, esto es, las llaves de dicho inmueble. Pensemos que posesión y propiedad son cosas distintas, y de otra manera podría encontrarse el comprador con que, posteriormente a la firma de las escrituras, el vendedor siguiese poseyendo la vivienda.

Más Información | bizkaia  Pildoras Legales  InfoDerechoCivil

Imágenes| Pixabay

Anuncios

Cambio Solar por Obra terminada

Con el importante desarrollo urbanístico que vivió nuestro país en la primera década de este siglo, pudimos asistir al auge de una forma de negocio urbanístico que si bien no era nuevo, pues en el pasado ya se había utilizado, sí que adquirió especial relevancia durante estos años.

La conocida popularmente como “Permuta” o “Cambio de solar por obra futura” consiste en que el propietario de un solar urbano le vende el mismo a un promotor inmobiliario, a cambio de que éste, una vez ejecutada la promoción y terminada la obra, le entregue como pago un inmueble de los construidos, como por ejemplo un piso, plazas de garaje, un adosado, un local comercial, o varios de ellos, según se valore el solar conforme al valor de los inmuebles terminados.

BENEFICIOS DEL CONTRATO

obraPara el Promotor, poder adquirir el terreno urbano para construir de esta forma implica un beneficio muy importante, puesto que no tiene que realizar desembolso presente de fondos, ni recabar tesorería en consecuencia. Por cuánto financieramente está dilatando en el tiempo el pago hasta el fin de la construcción, que además realizará con parte del propio fruto de la obra, una forma de financiación muy buena que evita recurrir a financiación bancaria, o a consumir fondos propios, para adquirir el local.  

Para el propietario del solar, venderlo de esta manera equivale a convertir un bien inmueble presente que no es explotable ni habitable por sí mismo, por un bien inmueble futuro que podrá usarse, y por lo tanto arrendarse con una renta cierta según las condiciones de mercado. Y dicha conversión la realiza sin tener que realizar ningún tipo de inversión en la obra, que corre por cuenta del promotor.

¿ES UNA PERMUTA?

La jurisprudencia (Sentencia del Tribunal Supremo de 9 noviembre 1972) se inclinó en un principio por considerar este tipo de contratos como de Permuta (art. 1538 CC) y así como tal se consideró tradicionalmente en la España de los años ochenta y noventa. Si bien en una nueva revisión más adelante, modificó sus postulados considerando este tipo de negocios como contrato atípico do ut des, puesto que “stricto sensu” la permuta es el intercambio de dos bienes presentes, mientras que en este caso asistimos al intercambio de un bien presente y cierto, por un bien futuro e incierto (depende de la finalización de la obra). Por tanto, no encaja en ninguno de los contratos típicos de nuestro Código Civil.

Así, es doctrina y jurisprudencia mayoritaria la que entiende el contrato de cambio de solar por obra como contrato atípico, que se rigen fundamentalmente por las normas generales de los contratos (artículos 1254 a 1314 del Código civil), así como con las de los contratos parecidos, de una misma naturaleza esencial o de naturaleza similar (STS 30.4.2002).

¿DERECHO PERSONAL O DERECHO REAL?

obra dosPero hay una segunda cuestión a resolver, y es la de si el derecho del dueño del solar intercambiado es un derecho real (sobre el inmueble) o un derecho personal (sobre el Promotor).

Si se califica como derecho real, el vendedor del solar se convierte en propietario del futuro inmueble desde el mismo momento de otorgar la Escritura de “permuta”, y podrá su derecho ser objeto  de inscripción en el Registro de la Propiedad, pudiendo ejercitar la acción reivindicatoria y la tercería de dominio en caso de embargo de los pisos por deudas del promotor. Para ello, debería dicha Escritura delimitar fielmente el inmueble final objeto de intercambio, lo que implica delimitar la propiedad horizontal y la cuota de participación en los elementos comunes.

Mientras que si se califica como derecho personal, no cabe inscripción en el Registro (más allá de una anotación informativa en el asiento que recoja la adquisición del solar), ni es oponible como derecho sobre el bien, por lo cual puede el Promotor hipotecar o gravar la finca sin consentimiento del transmitente del solar.

Si bien la Dirección General de los Registros y del Notariado, en diversas resoluciones, así como la redacción del Reglamento Hipotecario (R.D. 4 septiembre 1998) se decantaron por el tratamiento como derecho real, entendemos que intentando salvaguardar los intereses del dueño del solar, el Tribunal Supremo (STS 31 enero 2001) determinó que tal consideración va contra nuestro los fundamentos de nuestro sistema legal del título y el modo, que exige siempre la existencia de la cosa objeto de intercambio y la traditio (transmisión efectiva), mientras que en el caso del intercambio de solar por obra el inmueble es un bien futuro, de tal manera que admitir este derecho como derecho real equivaldría a convertir la transmisión de dominio en meramente convencional y disponible, algo contrario como decimos a nuestro sistema de derecho civil.

Por tanto, el derecho del transmitente del solar es un derecho de carácter personal, que puede exigir del Promotor el comportamiento necesario para entregar el piso según lo pactado, una vez esté finalizada la obra y exista en la realidad dicho inmueble.

Más Información | Actibva  Infoderechocivil  Inmoley 

Imágenes | wikipedia   pixabay