Desarrollo y naturaleza del derecho de propiedad horizontal

El desarrollo de las ciudades modernas se ha producido en buena medida gracias al desarrollo de los edificios. Construir en vertical permite, en un espacio concentrado de suelo, obtener diferentes viviendas en cada piso del edificio, aprovechando mejor los metros cuadrados de suelo en superficie.

architecture-3662613_960_720Y en un edificio residencial de este tipo, compuesto por distintas viviendas, rara vez el propietario es una única persona, sino que más bien lo habitual es que cada vivienda individual tenga un propietario diferente. Pero sin embargo en un edificio siempre existirán las denominadas zonas comunes, partes del edificio que no pertenecen en exclusiva a ninguno de los propietarios individuales.

Aquí es donde nace la conocida como “propiedad horizontal”, cuyo concepto jurídico como vamos a ver ha tenido a lo largo de los años un desarrollo en la teoría del derecho Civil, así como en la legislación positiva y jurisprudencia.

Breve Historia del derecho de propiedad horizontal.

En el último siglo en nuestro entorno europeo encontramos tres grandes teorías jurídicas respecto de este tipo de propiedad:

  1. Derecho francés: teoría de la servidumbre.
  2. Derecho alemán: teoría de la superficie.
  3. Derecho anglosajón: teoría de la personalidad.
  4. Derecho español: copropiedad especial.

En el derecho civil francés se conceptualiza la propiedad común como un derecho de servidumbre de los bienes comunes a favor de los propietarios de los inmuebles particulares.

En el derecho civil alemán se pensó en la propiedad horizontal como abarcada por el derecho real de superficie, que prescribe para su titular o titulares el derecho real a construir y usar por un tiempo determinado una construcción sobre un terreno.

En el derecho anglosajón por su parte se conocen dos formas de copropiedad: la “joint tenancy” o “propiedad conjunta”, donde el fallecimiento de un comunero determina un acrecimiento de los demás. Y la “tenancy in common” o “propiedad en común” donde el fallecimiento de un cotitular determina la apertura de la sucesión en su cuota. Bajo estas categorías se fue enmarcando el tratamiento de la propiedad horizontal.

architecture-3104842_960_720En España, antes de la promulgación de la Ley de Propiedad Horizontal, la única regulación positiva al respecto se encontraba en el art. 396 del Código Civil, que dibujaba este tipo de propiedad como una propiedad compleja y especial, con reglas de la comunidad de bienes y otras reglas especiales.

 La realidad es que el Código Civil resultó insuficiente en la práctica, y la Jurisprudencia lo complementó con la aplicación de las reglas de la copropiedad ordinaria. La principal problemática derivada de ello es que cada propietario individual puede solicitar la división de la cosa común, lo que implicaría poner a la venta el edificio entero para repartir el precio entre los condueños.

Naturaleza jurídica actual de la Propiedad Horizontal.

Tras la publicación de la Ley de Propiedad Horizontal de 1960, que ha tenido diversas actualizaciones a lo largo de estos años, la naturaleza jurídica de este tipo de propiedad quedó más clarificada. Y como ha comentado buena parte de la doctrina estamos ante un tipo de propiedad con una doble faceta.

Concretamente como explica el jurista, Fiscal y Doctor en Derecho, M.F. Martín Granizo, se trata de una propiedad de carácter especial que se constituye sobre edificios divididos en inmuebles independientes, como pisos, trasteros, garajes, locales comerciales, etc… y que atribuye al titular de cada uno de ellos:

  • Un derecho singular y exclusivo de propiedad sobre los inmuebles particulares.
  • Un derecho de copropiedad sobre los restantes elementos, pertenencias y servicios comunes del inmueble.

Igualmente, y según explica el civilista José Bonet Corra, la propiedad horizontal es una propiedad compleja, interdenpendiente y funcional en la que coexisten: un dominio ordinario sobre el piso o local, por un lado; y por otro lado una copropiedad “sui generis” sobre los elementos comunes.

Así, por tanto, se imponen limitaciones especiales al derecho de propiedad en las zonas comunes, a modo de limitaciones recíprocas por relaciones de vecindad.

Es una comunidad configurada en forma asociativa, tanto en las relaciones internas como externas, a la que la Ley dota de una organización. (Junta General, Presidente…), si bien no le atribuye personalidad jurídica propia.

Por otro lado, sí que puede ser centro de imputación de relaciones jurídicas, pues según la legislación en vigor la Comunidad responderá de sus deudas frente a tercero con todos los fondos y créditos a su favor. Y tiene capacidad procesal para ser parte en un proceso judicial, conforme a la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Con todo ello queda expuesta en sus correctos términos la naturaleza que en nuestro Derecho tiene la propiedad horizontal, que como señalábamos al inicio afecta a millones de ciudadanos que son propietarios o residen en edificios, o bien son propietarios o arrendatarios de locales comerciales o plazas de garaje.

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La Costumbre como fuente del Derecho

Siendo el Código Civil el cuerpo principal del derecho privado, es decir, la norma básica jurídica que regula las relaciones de Derecho entre los ciudadanos de una nación, encontramos en su artículo 1 la relación de las fuentes del ordenamiento jurídico, a saber:

  1. La Ley
  2. La Costumbre
  3. Los principios generales del Derecho.

Esta relación es jerárquica, en tanto que la fuente principal es la Ley, y en su defecto prevalece la Costumbre. Solo en ausencia de Ley y costumbre se recurrirá a los principios generales como fuente jurídica.

El objeto del presente ensayo es el de conocer la costumbre como fuente del Derecho en nuestro ordenamiento jurídico español.

Podemos definir la costumbre como la norma jurídica creada por la comunidad a través de su uso reiterado y uniforme en el tiempo.

Conforme a la doctrina mayoritaria y a lo exigido en la jurisprudencia del Tribunal Supremo deben indicarse dos requisitos para apreciar una costumbre como norma jurídica válida:

 

  1. Requisito externo: que exista un uso social, es decir, el comportamiento de un grupo social que se ajusta a un determinado modo de conducta.Para que el uso social sea jurídicamente relevante ha de ser:
  • General: se aplica a todos los casos.
  • Constante: se aplica sin interrupciones
  • Uniforme: es idéntico en todos los casos.
  • Duradero: se aplica de forma repetida, no puntual.

 

  1. Requisito interno: que exista una convicción jurídica de los miembros del grupo social de la obligatoriedad de la norma:
  • Opinio Iuris: existe una convicción en el grupo social de que se trata de una obligación jurídica.
  • Opinio necessitatis: existe una convicción en el grupo social de que su aplicación es siempre necesaria.

Según lo dispuesto en el art. 1.3 del Código Civl “la costumbre solo se aplicara en defecto de ley aplicable, siempre que resulte probada y no sea contraria a la moral o al orden público. Los usos jurídicos que no sean meramente interpretativos de una declaración de voluntad, tendrán la consideración de costumbre”.

Así por tanto para para la validez jurídica de la costumbre en España se necesitan las siguientes condiciones:

  1. Subsidiaridad: Solo se aplica la costumbre como norma jurídica con carácter subsidiario, cuando no existe una Ley que determine positivamente la norma para el caso concreto.
  2. Racionalidad: No puede contravenir la moral y el orden público.
  3. Necesidad probatoria: Debe resultar probada. En este sentido el ar. 281 de la Ley de Enjuiciamiento Civil indica que la costumbre será objeto de prueba en el proceso judicial, excepto que las partes estuviesen de acuerdo en su existencia y contenido, no afectando sus normas al orden público. Además dispone que no será necesario probar los hechos que gocen de notoriedad absoluta y general.

Finalmente, cabe indica que según la relación con la Ley, la costumbre puede ser:

  • “Contra legem”. Se encuentra rechazada por el art. 1º CC, según el cual la costumbre sólo regirá en defecto de ley aplicable. En este sentido el art. 2.2 C.C. indica que ñas leyes sólo se derogan por otras posteriores. En el régimen foral de Navarra si se admite la costumbre contra legem, si bien como dice Diez Picazo esto ha de entenderse que cabe costumbre contra fuero o ley foral, pero no contra leyes de aplicación general.
  • “Secundum legem”. No se encuentra prevista en el Código Civl. Es la que coincide con la norma legal y su única función es interpretativa. El hecho de que una determinada interpretación legal venga favorecida por la costumbre no puede entenderse como vinculante, por lo que los Tribunales conservan su libertad para interpretar las leyes con arreglo a los criterios hermenéuticos generales.
  • “Praeter legem” o “extra legem” es aquella que regula situaciones carentes de disposición legal. Esta es la costumbre admitida de modo general por el art. 1º CC como fuente del ordenamiento jurídico. Requiere que no exista ley expresa y que además no quepa la aplicación por analogía de otra ley.


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Moral, Ética y Derecho

Estos tres términos se confunden en muchas ocasiones, y no son pocas tampoco las veces en las que se utiliza uno de dichos conceptos de manera equívoca. El objetivo del presente artículo es el de delimitar y situar correctamente al lector respecto de cada una de estas tres categorías.

MORAL

rule-1752415_960_720La palabra Moral tiene su origen en el latín “moris”, que significa costumbre. En la Antigua Roma las “mores maiorum” o “costumbres de los mayores” eran las normas que regían en la familia. La familia romana era la institución central que vertebraba la sociedad, todo ciudadano, esclavo, bien mueble o inmueble pertenecían a una familia, dependían del “pater familias” que ejercía como patrón o jefe de la misma, y se regían por las “mores maiorum” de la misma en sus usos y costumbres.

Hecha esta introducción histórica, y refiriéndonos ahora al concepto amplio de toda la sociedad, podemos definir la Moral como el conjunto de normas, creencias, valores y costumbres que dirigen o guían la conducta de las personas en sociedad. Toda sociedad humana a lo largo de la Historia ha tenido su propia moral o normas morales, siendo “inmoral” todo comportamiento enfrentado a un comportamiento moral, o “amoral” todo comportamiento fuera de las normas morales.

Igual que las “mores maiorum” regían la convivencia de la familia, la moral de una sociedad sirve como marco para la convivencia en una sociedad.

ETICA

La palabra Ética proviene del griego “ēthikós”, término que deriva la palabra griega “êthos” y que significa carácter. La Ética es la rama de la filosofía que estudia la moral, es decir, los comportamientos humanos que se consideran como comportamientos morales, inmorales o amorales, así como el sistema moral en una sociedad y su justificación racional.

Así mismo, la Ética determina qué comportamientos morales se consideran como buenos o malos, tratando de marcar cuál es el marco moral ideal o más correcto en una sociedad.

Ya en el s. VI a.C. la obra de Aristóteles “Ética a Nicomaco” se dedicaba a estudiar la moral, definiendo qué era bueno y qué debía considerarse malo.

NORMA JURÍDICA

business-1869266_960_720Las normas jurídicas son normas de conducta vigentes en una sociedad, que otorgan derechos e imponen obligaciones a los miembros de la misma, y determinan cómo deben regirse las personas, los bienes y las instituciones.

El ordenamiento jurídico es el sistema o conjunto lógico y coherente de normas jurídicas que rigen en una sociedad en un momento determinado.

¿Y en qué se diferencias las normas morales de las normas jurídicas? Aunque ambas son normas de conducta social, el incumplimiento de las normas jurídicas conlleva una sanción por parte del ordenamiento jurídico. Aquí se encuentra la gran diferencia entre lo moral y lo jurídico, en la institucionalización de la sanción a los comportamientos antijurídicos.

 DERECHO

Al igual que decíamos que la Ética es la ciencia que estudia la moral y las normas morales, de la misma manera el Derecho es la ciencia que estudia las normas jurídicas, el ordenamiento jurídico, su estructura lógica y su aplicación práctica.

RELACIONES ENTRE LA MORAL, LA ÉTICA Y EL DERECHO.

Aunque como hemos visto el ordenamiento jurídico es imperativo, y su incumplimiento conlleva sanciones, mientras que las normas morales no están protegidas por este sistema coactivo, el equilibrio de una sociedad debería basarse en la correcta relación entre lo moral, lo ético y lo jurídico. Y ello en base a que los comportamiento jurídicos u ordenamos por normas jurídicas válidamente aprobadas en la sociedad deberían girar siempre en torno a normas morales de esta misma sociedad que la ética hubiese probado como buenas.

Es decir, si por ejemplo la norma moral es la de que los hijos hereden por partes iguales los bienes de su padre fallecido, y la ética entiende en su estudio que este comportamiento puede calificarse como bueno, justo o correcto, la norma jurídica que trate sobre la herencia debería basarse y recoger esta norma moral.

Lo jurídico debería ser ético y moral. De otra manera, las normas jurídicas atentarían contra la ética o la moral de una sociedad, y terminarían deviniendo ineficaces o despóticas.

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Contratos inteligentes, el futuro del Derecho

El desarrollo de la sociedad moderna tiene uno de sus pilares fundamentales en la figura jurídica del contrato. Un acuerdo de voluntades pactado entre dos o más personas, y del cual dimanan derechos y obligaciones para las partes implicadas.

Todo el tráfico económico entre empresas o particulares, respecto de bienes, servicios o relaciones entre las partes, se instrumenta mediante contratos: compraventa, arrendamiento, suministro, préstamo, transporte, o trabajo son algunos de los ejemplos más comunes.

La ejecución de un contrato reside en última instancia en la voluntad de las partes, y si una de ellas decide no cumplir la ley otorga acciones a las otras partes firmantes, debiendo instar el correspondiente proceso judicial o arbitral.

Para cubrir el riesgo de que uno de los contratantes no cumpla su parte del trato, a veces se pueden contratar seguros (seguros de crédito de impago comercial, o CDS por ejemplo). Y en ciertos sectores se utilizan intermediarios que aseguran el cumplimiento (cámaras de compensación, o intermediarios de apuestas, por ejemplo).

En cualquier caso, el incumplimiento conlleva un coste para la parte cumplidora, ya sea un coste judicial o arbitral, o un coste por el aseguramiento.

internetNo solo el posible incumplimiento puede redundar en costes añadidos a la operación principal. Existe en muchas ocasiones otro importante coste para las partes contratantes, y es el derivado de formalizar el contrato. Así pasa por ejemplo en la compraventa de bienes muebles, donde las partes deben pagar gastos de Notaría para formalizar su contrato en Escritura Pública, y pagar después al Registro de la Propiedad para inscribir dicha Escritura y salvaguardar sus derechos de propiedad.

El contrato del futuro, el contrato inteligente o Smart Contract, puede revolucionar el sistema legal contractual tal y como lo conocemos hoy en día. Porque permitiría a las partes formalizar contratos que se ejecutarían de manera automática, sin necesidad de intermediarios o garantías, y que quedarían registrados de forma segura sin necesidad de recurrir a Notarios o Registradores.

Blockchain: la contabilidad digital

La tecnología que haría posible estos contratos inteligentes es la desarrollada para dar soporte al intercambio seguro de dinero digital o criptomonedas como Bitcoin.

Blockchain es un libro mayor donde se anotan todas las transacciones de Bitcoins. Esta moneda no necesita un banco central, o un gobierno o autoridad central para su existencia. Sino que su emisión y transmisión se registran en Blockchain, un registro distribuido y descentralizado de transacciones que asegura de forma suficiente el apunte o anotación las mismas.

office-581131_960_720Los millones de usuarios de Bitcoin ponen a disposición de la comunidad sus equipos informáticos, por lo que la capacidad computacional y de registro es la suma de la de todos los integrantes. El algoritmo de Bitcoin crea cada día nuevas monedas, replicando al proceso de minería del oro en el mundo físico.

El oro, que ha demostrado durante la Historia del hombre ser el mejor tipo de dinero existente, es un bien de cantidad limitada, y solo se crea nuevo dinero cuando las empresas de minería descubren un nuevo yacimiento de este metal precioso. De la misma manera, los miembros de la red Bitcoin reciben las nuevas monedas o bitcoins cuando se crean, a cambio de poner a disposición de la comunidad sus computadoras.

Y como decíamos Blockchain es el registro donde se anota la propiedad de dichas monedas. De la misma manera, sirve de soporte seguro a los intercambios de estas monedas, puesto que allí se registran los bloques de información creados en cada transacción.

Una transacción de bitcoins es un registro informático creado por la identificación de las dos partes. A dicha transacción se le añade un sello de tiempo y una verificación pública, y se le denomina bloques. Sucesivas transacciones añaden la verificación del bloque anterior, con lo cual quedan relacionados entre sí, asegurando que los vendedores de bitcoins son sus legítimos propietarios. Esta cadena de bloques es el libro registro al que denominamos Blockchain.

¿Y dónde se aloja dicha información? Está dispersa en las millones de computadoras de la comunidad. Mediante un proceso iterativo de cifrado seguro, todas se sincronizan cada determinado tiempo. Así, la información de Blockchain tiene un altísimo grado de fiabilidad, y resulta prácticamente imposible que se falsifique. Una entidad maliciosa tendría controlar, en un mismo y único momento, todos y cada uno de los millones de computadoras interconectadas para alterar dicha información (y poder robar bitcoins, o falsificar anotaciones).

Los Smart Contracts como contratos del futuro.

Los contratos inteligentes serían aquellos que se podrían inscribir en Blockchain. Una vez inscritos, no podrían incumplirse por las partes, pues se ejecutarían de forma automática, y además su inscripción tendría suficiente seguridad como para evitar cualquier otro registro físico. Como ya anticipamos, esto evita intermediarios, seguros, garantías, notarios, registradores y juicios por incumplimiento.

Así por ejemplo, para comprar un libro de Amazon, si pagamos con bitcoins y estableciésemos un contrato inteligente, se inscribiría nuestro acuerdo con Amazon en Blockchain. Una vez se constatase la entrega del libro en mi domicilio (por ejemplo por firmar en la Tablet del repartidor de la empresa de mensajería con mi DNI electrónico) se ejecutaría el traspaso de los bitcoins acordados como precio a favor de Amazon.

En el caso de la compraventa de un inmueble, si se puede “anotar” en Blockchain, junto con la transacción de bitcoins, un bloque con la información del bien objeto del contrato, y la identificación de su nuevo titular, el registro a favor del nuevo propietario quedaría inscrito de manera fehaciente, pública e incorruptible.

El internet de las cosas y los contratos inteligentes.

El llamado “Internet of Things” o “internet de las cosas” se refiere a la conexión a la web de millones de aparatos: frigoríficos, lavadoras, televisiones o vehículos se conectarían a internet y podrían intercambiar datos con el resto de millones de usuarios o computadoras de la web.

laptopEn este escenario, que se prevé para un futuro próximo, los Smart contract podrían llegar más allá del contrato de tracto único, y asegurar la ejecución de contratos de tracto sucesivo. Por ejemplo, si un comercio vende una lavadora a través de un contrato inteligente, estableciéndose el pago a plazos de la misma, y el comprador deja de abonar las cuotas correspondientes, el contrato ante el evento de impago ejecutaría una cláusula de suspensión y emitiría una orden por internet a la lavadora, para que ésta dejase de funcionar en tanto el comprador no volviese a abonar las cuotas.

Los abogados del futuro.

Ante este escenario, los abogados deberán sumar a sus conocimientos jurídicos los suficientes conocimientos sobre informática, computación, criptología, “data science” o blockchain, a fin de poder asesorar adecuadamente a sus clientes sobre la casuística que se derive de estos nuevos contratos inteligentes.
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De quince a cinco, el nuevo plazo de prescripción en nuestro Derecho Civil

El pasado 7 de octubre entró en vigor la Ley 42/2015 de reforma de la Ley 1/2000 de 7 enero de Enjuiciamiento Civil (LEC), y junto a las distintas modificaciones que se realizan a la LEC encontramos también una reforma muy importante del régimen de prescripción de nuestro Código Civil. Concretamente una rebaja a cinco años del plazo general de prescripción.

La Disposición Final Primera de la Ley 42/2015 dispone la modificación del artículo 1964 C.C. que queda redactado como sigue:

<<1. La acción hipotecaria prescribe a los veinte años.

  1. 2. Las acciones personales que no tengan plazo especial prescriben a los cinco años desde que pueda exigirse el cumplimiento de la obligación. En las obligaciones continuadas de hacer o no hacer, el plazo comenzará cada vez que se incumplan>>

Anteriormente y desde su publicación en 1889 este artículo establecía un plazo general de prescripción de quince años. La prescripción es la institución jurídica que intenta salvaguardar la seguridad jurídica, haciendo que las acciones se extingan tras un plazo del tiempo que se considera suficientemente razonable como para que aquél que la hubiese querido ejercer lo hubiera hecho. Liberando así al sujeto pasivo de la misma tras dicho plazo.

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Por ejemplo, un acreedor no podrá venir hoy a reclamar el cumplimiento de una obligación de hace veinte años. Tras haber pasado esos veinte años sin que el acreedor haya reclamado, ha liberado con su <<non facere>> al deudor. El plazo de prescripción se inicia desde el día en que pudiesen haber sido ejercitados los derechos.Esta institución como decimos dota de seguridad jurídica y estabilidad al sistema. En la antigüedad del Derecho Romano las acciones fueron perpetuas, si bien según se fue desarrollando y evolucionando se estableció un plazo general de prescripción de treinta años. A nuestro Código Civil llegó el plazo general de quince años, un plazo que ha permanecido durante más de 125 años en nuestro Derecho Civil hasta la presente reforma.

Este plazo general de prescripción de quince años era uno de los más largos del mundo, por lo que el legislador ha decidido reducirlo a una tercera parte, en consonancia con los previstos en las legislaciones más modernas de los países de nuestro entorno jurídico. Según se indica en la exposición de motivos de la Ley, se trata de obtener un justo equilibrio entre los intereses del acreedor en la conservación de su pretensión y la necesidad de sujetarla a un plazo máximo. Es decir, reforzar la seguridad jurídica.

¿Y que pasa con la prescripción de las acciones nacidas antes de la entrada en vigor de esta Ley 42/2015? Según la Disposición Transitoria Quinta de esta Ley el tiempo de prescripción de las acciones personales que no tengan señalado término especial de prescripción, nacidas antes de la fecha de entrada en vigor de esta Ley, se regirá por lo dispuesto en el art. 1939 del Código Civil: ” La prescripción comenzada antes de la publicación de este Código se regirá por las leyes anteriores al mismo; pero si desde que fuere puesto en observancia transcurriese todo el tiempo en él exigido para la prescripción, surtirá ésta su efecto, aunque por dichas leyes anteriores se requiriese mayor lapso de tiempo.” Es decir, el plazo de prescripción para las acciones es el anterior de quince años; cambiando el mismo a cinco años, a partir del 7 de octubre de2015, fecha de publicación de la Ley 42/2015.

Financiación mediante Cesión de Crédito

Desde el punto de vista de la dirección financiera de una empresa, toda compañía suele mantener en el activo corriente de su balance derechos de créditos contra terceros, siendo los más frecuentes contra clientes a los que se les han vendido productos o servicios a crédito, y que tendrán que pagar en el corto o medio plazo. De los contenidos en el capítulo “Deudores comerciales y otras cuentas a cobrar” del Balance.

dineroLa empresa puede convertir estos créditos a su favor en liquidez mediante la cesión de los mismos, esto es, mediante su venta a un tercero que, a cambio de un importe que tenderá a descontar un porcentaje por el tiempo restante hasta el vencimiento de la obligación, y que tenderá también a descontar el riesgo del deudor y de la obligación, cambia créditos por efectivo.

Por ejemplo, si tenemos un derecho de cobro a un cliente por importe de 5.000 € y con vencimiento en 60 días, a cuenta de mercancías vendidas hace un mes, pero necesitamos ese dinero dentro de dos semanas, por requerir tesorería la sociedad, podríamos ceder (vender) a un tercero (normalmente un Banco comercial) dicho derecho de cobro, a cambio de 4.942,37 € si el comprador del crédito valora con una tasa de descuento en torno al 7 % anual el riesgo y el tiempo faltante para cobrar el crédito. Es decir, la empresa renuncia a 57,63 € al vender el crédito ahora. Y ese importe será el beneficio del comprador del crédito, por adelantar el dinero a día de hoy a la empresa, y esperar él los 60 días hasta el vencimiento.

En nuestro Código Civil no se contempla la Cesión de Crédito como un contrato en sí mismo, sino que los artículos 1526 y siguientes constituyen un marco regulatorio para las situaciones en las que exista una cesión de crédito.

Podríamos definir la Cesión de Crédito como el negocio jurídico en el cuál el titular de un derecho de crédito, a quién podemos denominar cedente, y que es acreedor de una determinada obligación, lo transmite a otra persona denominada cesionario, que pasa a ser el nuevo acreedor en la relación obligatoria. Dado que toda obligación tiene dos partes, acreedor y deudor, de lo que se trata no es sino de que cambia el acreedor, manteniéndose el mismo deudor.

derecho6Según el art. 1112 C.C. “Todos los derechos adquiridos en virtud de una obligación son transmisibles con sujeción a las leyes, si no se hubiese pactado lo contrario.” Conforme al art.1280 C.C. deberán constar en escritura pública notarial la cesión de acciones o derechos procedentes de un acto consignado en escritura.

El deudor debe ser notificado, ya que de acuerdo al artículo 1527 C.C. y del 347 del Código de Comercio: “El deudor, que antes de tener conocimiento de la cesión satisfaga al acreedor, quedará libre de la obligación.”

El vendedor de buena fe responderá de la existencia y legitimidad del crédito al tiempo de la venta, a no ser que se haya vendido como dudoso; pero no de la solvencia del deudor, a menos de haberse estipulado expresamente, o de que la insolvencia fuese anterior y pública (artículo 1529 C.C. y 348 Código de Comercil). El vendedor de mala fe responderá siempre del pago de todos los gastos, así como de los daños y perjuicios.

A tenor del art. 1530 cuando el cedente de buena fe se hubiese hecho responsable de la solvencia del deudor, y los contratantes no hubieran estipulado nada sobre la duración de la responsabilidad, durará ésta sólo un año, contando desde la cesión del crédito, si estaba ya vencido el plazo.

Si el crédito fuere pagadero en término o plazo todavía no vencido, que será lo habitual, la responsabilidad cesará un año después del vencimiento. Si el crédito consistiere en una renta perpetua, la responsabilidad se extinguirá a los diez años, contados desde la fecha de la cesión.”

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Compra Preferente: Derecho de Retracto y Tanteo

Lo ordinario en un sistema legal basado en la libertad y los principios generales del Derecho es que cualquiera pueda vender un bien inmueble a su antojo, no existiendo nunca obligación de tener que venderle a una persona determinada, o al menos ofrecérselo, antes que al resto de personas.

Sin embargo, existen algunos casos excepcionales,  dónde una persona tiene el derecho a que le vendan de manera algo de manera preferente. Este derecho se llama Retracto, y se trata de un derecho real cuyo titular puede subrogarse, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato, en el lugar del que adquiere una cosa por compra o dación en pago (art. 1521 C.C.)

El retracto puede ser legal, por venir impuesto por Ley, o bien convencional, por haberse pactado libremente por las partes en un contrato anterior.

Nada obsta a la libertad de las partes para pactar convencionalmente el Retracto; suele darse esto en la práctica en el caso de la Compraventa dónde se incorpore una cláusula al contrato que indica que, en caso de venta en el futuro por el comprador, tendrá el actual vendedor un derecho preferente a comprar la cosa objeto de contrato. Un estadio más avanzado de esta misma figura sería la Venta con Pacto de Retro, el Lease-Back anglosajón o la Repo financiera.

En el caso del Retracto legal, estamos como empezábamos diciendo ante una injerencia en la libertad del legítimo dueño de un bien de venderlo libremente a quién le plazca, en tanto que la Ley  que concede dicho derecho de retracto está designando por tanto un comprador preferente para el bien.

derecho1Históricamente, parece que el Retracto se incorporó en el Derecho Romano por el emperador Constantino, copiando dicha institución jurídica del derecho hebreo, dónde el Levítico prescribe “Si attenuatus frater tuus vendiderit possessium culam suam, et voluerit propinquus ejus, potest redimere quod ille vendiderat” que encuentra su fundamento en las palabras de Moises, para mantener dentro de la familia las propiedad colonizada por el pueblo judío.

No obstante, el Derecho Romano se basó siempre en la libertad de pacto entre las partes, y fue poco proclive a conceder derechos de adquisición preferente, por lo que diversas leyes o constituciones posteriores a Constantino atenuaron este derecho (Valentiniano, Teodosio).

Pero dicha figura perduró, pasando a los ordenamientos modernos, y siendo en España utilizada durante la Edad Media en los Fueros, por ser útil como institución jurídica a la Reconquista (aseguraba la propiedad de los propietarios que se asentaban en tierras reconquistadas).

Así, nuestro Código Civil otorga el derecho de Retracto a los Comuneros. En el caso del bien común el art. 1522 C.C. indica: “El copropietario de una cosa común podrá usar del retracto en el caso de enajenarse a un extraño la parte de todos los demás condueños o de alguno de ellos. Cuando dos o más copropietarios quieran usar del retracto, sólo podrán hacerlo a prorrata de la porción que tengan en la cosa común.”

También se otorga el Retracto legal a los Colindantes, y dice el art. 1523 C.C.: “Tendrán el derecho de retracto los propietarios de las tierras colindantes cuando se trate de la venta de una finca rústica cuya cabida no exceda de una hectárea”.

Además, también concede nuestro Código el derecho de retracto en el censo enfitéutico, en el censo a primeras cepas, en el caso de los coherederos, en el de los colitigantes, y en los consorcios.

La legislación de arrendamientos urbanos también regula el tanteo y retracto a favor de los arrendatarios. De la misma manera, la legislación administrativa y urbanística regula el tanteo y el retracto a favor de colindantes o administraciones.

derecho4Dice el art. 1524 C.C. que el derecho de Retracto deberá ejercitarse en los nueve días siguientes a la inscripción de la compraventa en el Registro de la Propiedad, o bien desde que el retrayente hubiese tenido conocimiento de la venta. Es decir, si tiene conocimiento de la venta antes de la inscripción, empezaría ahí a contar el plazo. Igual pasaría si no hay inscripción, dónde el plazo arranca con el conocimiento pleno de la venta. Importante destacar que se trata de un plazo de caducidad, y no de prescripción.

Como consecuencia de todo lo dicho, el derecho de Tanteo es el que asiste al titular del Retracto, y podría definirse como el derecho de una persona a que se le ofrezca y adquirir una cosa antes que otra persona, pagando el precio que este otro daría por ella.

Según podemos apreciar, el fondo de la regulación legal es salvaguardar los intereses de copropietarios, en el caso de bienes comunes o situaciones análogas (coherederos, colitigantes, consorcios); así como el de titulares de derechos en contratos dónde está separada la propiedad del dominio efectivo (enfiteusis, censo). Habiendo extendido la legislación más moderna esta figura legal a los arrendamientos, así como a temas urbanísticos o que competen a la Administración Pública. El caso de los copropietarios es residual, pues se reduce a propiedades de menos de una hectárea, y tuvo su fundamento en una antigua política de evitar los minifundios agrícolas por entender estas explotaciones como antieconómicas.

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