Derechos reales de largo plazo como alternativa al arrendamiento

A través del contrato de arrendamiento resulta posible para el arrendador llevar a cabo proyectos económicos explotando bienes inmuebles sin tener que comprar su propiedad. Por ejemplo, a través del arrendamiento de una nave industrial o de una tierra agrícola el empresario arrendatario puede desarrollar una actividad sin tener que realizar la compra de la nave o de la tierra, lo cual probablemente haría inviable dicho proyecto. Y en contrapartida el propietario mantiene su propiedad, y obtiene una renta por el arrendamiento.

Pero el contrato de arrendamiento tiene un carácter temporal para el corto o medio plazo. El Código Civil prescribe que la duración se pactará entre las partes, y en caso de no definirse una duración explícita:

  • en cuanto a las fincas rústicas, durará todo el tiempo necesario para la recolección de los frutos que toda la finca arrendada diere en un año o pueda dar por una vez.
  • El de tierras labrantías, divididas en dos o más hojas, se entiende por tantos años cuantas sean éstas
  • En cuanto a las urbanas, si no se hubiese fijado plazo al arrendamiento, se entiende hecho por años cuando se ha fijado un alquiler anual, por meses cuando es mensual, por días cuando es diario.

Por tanto, la institución jurídica del arrendamiento no parece la forma contractual adecuada para proyectos de largo plazo.

Y por ello en el derecho civil encontramos derechos reales que permiten al propietario instrumentar la cesión a largo plazo de la posesión, uso, disfrute o habitación, sobre un bien inmueble, manteniendo la propiedad y el derecho a cobrar una renta:

  • Enfiteusis
  • Censo
  • Derecho a primeras cepas
  • Superficie

Aunque el Código Civil los categoriza erróneamente como contratos, de los cuáles surge la relación jurídica de largo plazo, estamos sin embargo no ante contratos sino ante derechos reales.

Concretamente son derechos reales de contenido limitado que recaen sobre un inmueble y en base al cuál dicho bien responde de la realización de ciertas prestaciones reiteradas, que consisten en el abono de una renta monetaria, o de una cantidad determinada de productos naturales obtenidos de dicho bien, que se habrán de entregar al propietario o poseedor la finca gravada.

Así por tanto, se trata de una carga sobre la finca, la cual responde con su valor de venta en caso de incumplimiento de la prestación. Y como decíamos antes siempre a largo plazo:

  • En la enfiteusis y en el censo, se constituye el derecho real sobre el inmueble de manera indefinida. Se cede por tanto el uso y usufructo del inmueble a perpetuidad, y el que lo recibe debe abonar una renta durante el tiempo que dure la cesión. El cedente mantiene la titularidad de la propiedad, y puede revocar la cesión en cualquier momento.
  • En el derecho a primeras cepas, con un máximo de 50 años, se constituye el derecho por el tiempo que duren las cepas plantadas.
  • En el derecho de superficie, con un máximo de 99 años, se constituye el derecho por el tiempo determinado por las partes, que estará en relación con la edificación que se va a realizar.

Así por tanto, como vemos, para utilizar bienes inmuebles ajenos durante unos años contamos con los contratos de arrendamiento, y para proyectos de largo plazo en los que resulte necesario utilizar o explotar un inmueble ajeno y no se desee adquirir la propiedad, contamos con los derechos reales de censo, enfiteusis, primeras cepas o superficie.


* Más información| El País  Derecho Romano
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El derecho de censo y la enfiteusis en España

Existen en nuestro Derecho Civil distintos derechos reales que traen causa del desarrollo histórico de la explotación de las propiedades agrícolas e inmobiliarias durante la Edad Media.

En España, durante la reconquista, que podemos situar entre el año 722 y el año 1.492, a medida que los nobles, bajo las órdenes de sus Reyes, iban conquistando tierras contra la ocupación musulmana, iban adquiriendo grandes extensiones de tierra. Posteriormente, para repoblar dichas tierras y explotarlas, estos nobles establecían distintos contratos jurídicos con sus vasallos y campesinos.

En el sur de la península predominó el contrato de arrendamiento donde, con origen en el contrato de locatio conductio del derecho romano, el campesino recibía el uso y goce de la tierra, para cultivarla durante unos años, a cambio de pagar una renta anual al noble propietario de la misma.

Sin embargo, en los territorios de la Corona de Aragón se generalizó el censo enfitéutico o enfiteusis como forma de trasladar la tenencia y explotación de las tierras por parte de los nobles hacia los campesinos. Se denominó Treudo en Aragón, censo enfitéutico en Cataluña Nueva, y enfiteusis en Valencia y Mallorca.

El censo y su diferencia con la enfiteusis.

Con carácter general, el censo es un derecho real de contenido limitado que recae sobre un bien inmueble y en base al cuál dicho bien responde de la realización de ciertas prestaciones reiteradas, que consisten en el abono de una renta monetaria, o de una cantidad determinada de productos naturales obtenidos de dicho bien, que habrá de entregar el propietario o poseedor la finca gravada. Así por tanto, se trata de una carga sobre la finca, la cual responde con su valor de venta en caso de incumplimiento de la prestación.

En 1889 nuestro Código Civil intentó unificar el censo y la enfiteusis bajo una misma institución jurídica, la del contrato de censo, siendo el censo enfitéutico una forma específica de censo. Sin embargo realmente se trata de dos instituciones jurídicas bien diferenciadas, y el propio Código a pesar de dicho intento de unificación en su artículo 1.604, más adelante establece regímenes diferenciados para el censo y la enfiteusis. Que además son realmente derechos reales, como dijimos, y no contratos.

La enfiteusis.

La enfiteusis tiene su origen en el derecho romano-bizantino y estaba regulado en las Partidas de Alfonso X (Partida V, ley 28, “contractus enfiteuticus”), formulandose en los encabezamientos de los contratos notariales como censo perpetuo “infiteosin”.

En la enfiteusis el titular del bien inmueble, denominado censatario, cede el dominio útil a otra persona, denominado enfiteuta (titular del derecho de enfiteusis), reservándose el dominio directo así como el derecho a percibir del enfiteuta el pago de una pensión anual en reconocimiento de este mismo dominio. Esta cesión es a perpetuidad o por tiempo indefinido, redimible en cualquier momento a voluntad del censatario. La enfiteusis está sujeta a prescripción (tanto el capital como la pensión). Así también, debemos resaltar que la enfiteusis es un derecho transmisible: el artículo 1617 Código Civil establece que podrán transmitirse a título oneroso o lucrativo las fincas gravadas con censos, y lo mismo el derecho a percibir pensión.


* Más información| Wolters Kluver  Universidad de Almería
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Compra Preferente: Derecho de Retracto y Tanteo

Lo ordinario en un sistema legal basado en la libertad y los principios generales del Derecho es que cualquiera pueda vender un bien inmueble a su antojo, no existiendo nunca obligación de tener que venderle a una persona determinada, o al menos ofrecérselo, antes que al resto de personas.

Sin embargo, existen algunos casos excepcionales,  dónde una persona tiene el derecho a que le vendan de manera algo de manera preferente. Este derecho se llama Retracto, y se trata de un derecho real cuyo titular puede subrogarse, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato, en el lugar del que adquiere una cosa por compra o dación en pago (art. 1521 C.C.)

El retracto puede ser legal, por venir impuesto por Ley, o bien convencional, por haberse pactado libremente por las partes en un contrato anterior.

Nada obsta a la libertad de las partes para pactar convencionalmente el Retracto; suele darse esto en la práctica en el caso de la Compraventa dónde se incorpore una cláusula al contrato que indica que, en caso de venta en el futuro por el comprador, tendrá el actual vendedor un derecho preferente a comprar la cosa objeto de contrato. Un estadio más avanzado de esta misma figura sería la Venta con Pacto de Retro, el Lease-Back anglosajón o la Repo financiera.

En el caso del Retracto legal, estamos como empezábamos diciendo ante una injerencia en la libertad del legítimo dueño de un bien de venderlo libremente a quién le plazca, en tanto que la Ley  que concede dicho derecho de retracto está designando por tanto un comprador preferente para el bien.

derecho1Históricamente, parece que el Retracto se incorporó en el Derecho Romano por el emperador Constantino, copiando dicha institución jurídica del derecho hebreo, dónde el Levítico prescribe “Si attenuatus frater tuus vendiderit possessium culam suam, et voluerit propinquus ejus, potest redimere quod ille vendiderat” que encuentra su fundamento en las palabras de Moises, para mantener dentro de la familia las propiedad colonizada por el pueblo judío.

No obstante, el Derecho Romano se basó siempre en la libertad de pacto entre las partes, y fue poco proclive a conceder derechos de adquisición preferente, por lo que diversas leyes o constituciones posteriores a Constantino atenuaron este derecho (Valentiniano, Teodosio).

Pero dicha figura perduró, pasando a los ordenamientos modernos, y siendo en España utilizada durante la Edad Media en los Fueros, por ser útil como institución jurídica a la Reconquista (aseguraba la propiedad de los propietarios que se asentaban en tierras reconquistadas).

Así, nuestro Código Civil otorga el derecho de Retracto a los Comuneros. En el caso del bien común el art. 1522 C.C. indica: “El copropietario de una cosa común podrá usar del retracto en el caso de enajenarse a un extraño la parte de todos los demás condueños o de alguno de ellos. Cuando dos o más copropietarios quieran usar del retracto, sólo podrán hacerlo a prorrata de la porción que tengan en la cosa común.”

También se otorga el Retracto legal a los Colindantes, y dice el art. 1523 C.C.: “Tendrán el derecho de retracto los propietarios de las tierras colindantes cuando se trate de la venta de una finca rústica cuya cabida no exceda de una hectárea”.

Además, también concede nuestro Código el derecho de retracto en el censo enfitéutico, en el censo a primeras cepas, en el caso de los coherederos, en el de los colitigantes, y en los consorcios.

La legislación de arrendamientos urbanos también regula el tanteo y retracto a favor de los arrendatarios. De la misma manera, la legislación administrativa y urbanística regula el tanteo y el retracto a favor de colindantes o administraciones.

derecho4Dice el art. 1524 C.C. que el derecho de Retracto deberá ejercitarse en los nueve días siguientes a la inscripción de la compraventa en el Registro de la Propiedad, o bien desde que el retrayente hubiese tenido conocimiento de la venta. Es decir, si tiene conocimiento de la venta antes de la inscripción, empezaría ahí a contar el plazo. Igual pasaría si no hay inscripción, dónde el plazo arranca con el conocimiento pleno de la venta. Importante destacar que se trata de un plazo de caducidad, y no de prescripción.

Como consecuencia de todo lo dicho, el derecho de Tanteo es el que asiste al titular del Retracto, y podría definirse como el derecho de una persona a que se le ofrezca y adquirir una cosa antes que otra persona, pagando el precio que este otro daría por ella.

Según podemos apreciar, el fondo de la regulación legal es salvaguardar los intereses de copropietarios, en el caso de bienes comunes o situaciones análogas (coherederos, colitigantes, consorcios); así como el de titulares de derechos en contratos dónde está separada la propiedad del dominio efectivo (enfiteusis, censo). Habiendo extendido la legislación más moderna esta figura legal a los arrendamientos, así como a temas urbanísticos o que competen a la Administración Pública. El caso de los copropietarios es residual, pues se reduce a propiedades de menos de una hectárea, y tuvo su fundamento en una antigua política de evitar los minifundios agrícolas por entender estas explotaciones como antieconómicas.

Más Información | Sánchez Bermejo  Enciclopedia Jurídica  Idealista

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Carmena, okupas y propiedad privada

Sin duda, Podemos ha sido la gran revelación política de los últimos años en España. El partido de Pablo Iglesias, que nació al calor del movimiento “indignados”, gobierna hoy en las dos principales capitales españolas, Madrid y Barcelona, así como en otras varias localidades por todo el territorio nacional.

Uno de los colectivos sociales que aglutina la nueva izquierda de Podemos es el de la comunidad Okupa, que está integrada en los distintos movimientos ideológicos que conforman este partido.

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A lo largo de la pasada semana ha sido actualidad la intención del Ayuntamiento de Madrid de ceder inmuebles al movimiento Okupa, a fin de que los integrantes de estos colectivos radicados en la capital española dispongan de nuevos locales para sus actividades, que el consistorio de la capital define como de uso social.

Pero ¿quién puede poseer y ocupar de manera legítima un bien? Vamos a responder aquí a esta cuestión desde el plano legal y jurídico.

La propiedad privada es la base de nuestra civilización, y se encuentra protegida en España por el artículo 33 de la Constitución Española. La propiedad es un derecho real que abarca la posesión, uso y disfrute de un bien mueble o inmueble. Así, si el propietario de un bien inmueble no autoriza la posesión del mismo a terceras personas, por ejemplo a través de un contrato de arrendamiento, sino que el ocupante entra al inmueble “por las bravas”, dicha posesión no sería legítima.

En el caso de que la propiedad ocupada sea la vivienda habitual que constituya la morada de su propietario, los ocupantes estarían incurriendo en un delito de allanamiento de morada, tipificado en el artículo 202 del Código Penal. El propietario que se encuentre con okupas al volver a casa debe denunciar esta situación a la Policía, que tras comprobar que el propietario y residente real es el denunciante y agraviado, debería proceder al desalojo inmediato de la vivienda ocupada.

Si los okupas no han cambiado la cerradura, la actuación policial sería relativamente fácil de ejecutar, pues el propietario abrirá la vivienda con su llave habitual. El problema se complica si los okupas han cambiado la cerradura, pues el denunciante tendría que demostrar de manera suficiente que, pese a no tener las llaves de la vivienda ocupada, dicho inmueble constituye su morada, y esto deberá hacerlo en sede judicial, la policía no puede forzar una vivienda privada sin una orden judicial. Pensemos que, si son los okupas los que tienen las llaves de la vivienda en su poder, y nadie más puede abrir la puerta, la policía debe presumir la legal ocupación, no basta con una mera denuncia para echar abajo la puerta de una casa, y corre por tanto por cuenta del denunciante probar lo contrario.

okupa2En el caso de la ocupación ilegitima de un bien inmueble que no constituya morada, cuándo dicha ocupación se realice mediando violencia o intimidación sobre las personas estaríamos ante un delito de usurpación de bien inmueble previsto en el artículo 245 del Código Penal, penado con multa de 6 a 18 meses, además de las penas que correspondan por la violencia ejercida. Si no media violencia o intimidación, sino que se trata de la ocupación de un inmueble sin la debida autorización de su propietario, las penas previstas por este delito de usurpación en el mismo artículo de nuestro Código Penal son de 3 a 6 meses. Recordemos aquí que la pena de multa es una sanción económica que consiste en pagar una cantidad de dinero por día, que el juez determinará según las circunstancias del caso, utilidad obtenida y daño causado, entre un mínimo de 2 euros y un máximo de 400 euros.

En este caso, si la policía se encuentra a los okupas intentando acceder a un inmueble ajeno, estaríamos ante un delito flagrante, y podrían actuar de inmediato para detener la ilegítima ocupación.

Pero si no se caza a los okupas de manera flagrante, el propietario tendrá que interponer denuncia y seguir el procedimiento jurisdiccional necesario para lograr el desalojo de su propiedad.

Dicho todo esto, la idea del equipo de gobierno de Manuela Carmena es que el Ayuntamiento ceda inmuebles desocupados a los colectivos okupas, con el objetivo de promocionar las actividades culturales que pudieran desarrollar los mismos. Por supuesto, dicho inmuebles tendrán que ser propiedad del consistorio, o bien esta administración deberá antes recabar el consentimiento expreso de su propietario, por ejemplo con un contrato de arrendamiento. Además, deberá contar el local con la oportuna licencia de actividad y guardar las condiciones de seguridad y salubridad que legal y reglamentariamente requiera la normativa según la actividad desarrollada por los okupas.

Por último, cabe recordar que nuestros derechos terminan donde empiezan los de los demás, por lo que las actividades de estos colectivos no podrán alterar la vida de los vecinos de dichos locales, por ejemplo provocando contaminación acústica, o condiciones de insalubridad.

Vía | El Derecho a la Propiedad Privada como Derecho Fundamental

Más Información | Libre Mercado  El Períodico   Noticias Jurídicas

Imágenes | Wikimedia   Wikipedia 

La servidumbre en nuestro Derecho Civil

El derecho real de propiedad es el más absoluto de los derechos que una persona puede ostentar sobre una cosa, y le da derecho a su total posesión, uso y disfrute, pero evidentemente los derechos terminan siempre dónde empiezan los derechos de los demás, y un caso especial de ello lo constituyen las servidumbres.

La servidumbre es una carga que se constituye sobre un bien, y que por tanto limita el derecho de propiedad del mismo, a favor de otro bien. Este bien se denomina predio sirviente. Existiendo otro bien, el predio dominante, a favor del cual opera la carga de la servidumbre.

La servidumbre puede ser voluntaria, cuándo nace del libre acuerdo de voluntades de los propietarios de ambos predios. O bien legal, cuándo dicho acuerdo entre propietarios tiene su base en un precepto legal que habilita al propietario del predio dominante a exigir la constitución de la servidumbre al propietario del predio sirviente. Y es que cuándo la ley prevé una servidumbre, bastará con que el propietario del predio dominante la solicite expresamente para que se deba pactar la misma, no pudiendo negarse a ella el propietario del predio sirviente.

Desde luego, en todo caso el propietario del predio sirviente debe obtener una indemnización suficiente por la servidumbre.

En nuestro Derecho Civil encontramos diversas servidumbres, que vamos a resumir a continuación:

  1. Servidumbre de Aguas. Arts. 552 y ss. C.C. Los predios inferiores están sujetos a recibir las aguas que naturalmente y sin obra del hombre, descienden de los predios superiores, así como la tierra o piedra que arrastran en su curso. Ni el dueño del predio inferior puede hacer obras que impidan esta servidumbre, ni el del superior obras que la agraven.
  2. Servidumbre de Paso. Arts.564 y ss. C.C. El propietario de una finca o heredad, enclavada entre otras ajenas y sin salida a camino público, tiene derecho a exigir paso por las hereda-des vecinas, previa la correspondiente indemnización. Si esta servidumbre se constituye de manera que pueda ser continuo su uso para todas las necesidades del predio dominante estableciendo una vía permanente, la indemnización consistirá en el valor del terreno que se ocupe y en el importe de los perjuicios que se causen en el predio sirviente. Cuando se limite al paso necesario para el cultivo de la finca enclavada entre otras y para la extracción de sus cosechas a través del predio sirviente sin vía permanente, la indemnización consistirá en el abono del perjuicio que ocasione este gravamen.
  3. Servidumbre de Medianería. Arts. 571 y ss. C.C. Es el derecho que los propietarios contiguos tienen sobre los muros o setos divisorios de sus respectivas fincas. Se presume la servidumbre de medianería mientras no haya un título, o signo exterior, o prueba en contrario:
  4. En las paredes divisorias de los edificios contiguos hasta el punto común de elevación.
  5. En las paredes divisorias de los jardines o corrales sitos en poblado o en el campo.
  6. En las cercas, vallados y setos vivos que dividen los predios rústicos.
  7. Servidumbre de luces y vistas. Arts. 580 y ss. C.C. La servidumbre de luces conlleva abrir huecos de ciertas condiciones para tomar luz del predio ajeno. La servidumbre de vistas consiste en poder abrir huecos o ventanas para gozar vistas a través de un predio ajeno, y de poder impedir toda obra que las merme o dificulte.
  8. Servidumbre de Desagües de edificios. Arts. 586 y ss. C.C. El propietario de un edificio está obligado a construir sus tejados o cubierta de manera que las aguas pluviales caigan sobre su propio suelo o sobre la calle o sitio público, y no sobre el suelo del vecino. Aun cayendo sobre el propio suelo, el propietario está obligado a recoger las aguas de modo que no causen perjuicio al predio contiguo. El dueño del predio que sufra la servidumbre de vertiente de los tejados, podrá edificar recibiendo las aguas sobre su propio tejado o dándoles otra salida.

La servidumbre es en definitiva, como decíamos, una limitación al derecho de propiedad del predio sirviente a favor del derecho de propiedad del predio dominante.