Derechos reales de largo plazo como alternativa al arrendamiento

A través del contrato de arrendamiento resulta posible para el arrendador llevar a cabo proyectos económicos explotando bienes inmuebles sin tener que comprar su propiedad. Por ejemplo, a través del arrendamiento de una nave industrial o de una tierra agrícola el empresario arrendatario puede desarrollar una actividad sin tener que realizar la compra de la nave o de la tierra, lo cual probablemente haría inviable dicho proyecto. Y en contrapartida el propietario mantiene su propiedad, y obtiene una renta por el arrendamiento.

Pero el contrato de arrendamiento tiene un carácter temporal para el corto o medio plazo. El Código Civil prescribe que la duración se pactará entre las partes, y en caso de no definirse una duración explícita:

  • en cuanto a las fincas rústicas, durará todo el tiempo necesario para la recolección de los frutos que toda la finca arrendada diere en un año o pueda dar por una vez.
  • El de tierras labrantías, divididas en dos o más hojas, se entiende por tantos años cuantas sean éstas
  • En cuanto a las urbanas, si no se hubiese fijado plazo al arrendamiento, se entiende hecho por años cuando se ha fijado un alquiler anual, por meses cuando es mensual, por días cuando es diario.

Por tanto, la institución jurídica del arrendamiento no parece la forma contractual adecuada para proyectos de largo plazo.

Y por ello en el derecho civil encontramos derechos reales que permiten al propietario instrumentar la cesión a largo plazo de la posesión, uso, disfrute o habitación, sobre un bien inmueble, manteniendo la propiedad y el derecho a cobrar una renta:

  • Enfiteusis
  • Censo
  • Derecho a primeras cepas
  • Superficie

Aunque el Código Civil los categoriza erróneamente como contratos, de los cuáles surge la relación jurídica de largo plazo, estamos sin embargo no ante contratos sino ante derechos reales.

Concretamente son derechos reales de contenido limitado que recaen sobre un inmueble y en base al cuál dicho bien responde de la realización de ciertas prestaciones reiteradas, que consisten en el abono de una renta monetaria, o de una cantidad determinada de productos naturales obtenidos de dicho bien, que se habrán de entregar al propietario o poseedor la finca gravada.

Así por tanto, se trata de una carga sobre la finca, la cual responde con su valor de venta en caso de incumplimiento de la prestación. Y como decíamos antes siempre a largo plazo:

  • En la enfiteusis y en el censo, se constituye el derecho real sobre el inmueble de manera indefinida. Se cede por tanto el uso y usufructo del inmueble a perpetuidad, y el que lo recibe debe abonar una renta durante el tiempo que dure la cesión. El cedente mantiene la titularidad de la propiedad, y puede revocar la cesión en cualquier momento.
  • En el derecho a primeras cepas, con un máximo de 50 años, se constituye el derecho por el tiempo que duren las cepas plantadas.
  • En el derecho de superficie, con un máximo de 99 años, se constituye el derecho por el tiempo determinado por las partes, que estará en relación con la edificación que se va a realizar.

Así por tanto, como vemos, para utilizar bienes inmuebles ajenos durante unos años contamos con los contratos de arrendamiento, y para proyectos de largo plazo en los que resulte necesario utilizar o explotar un inmueble ajeno y no se desee adquirir la propiedad, contamos con los derechos reales de censo, enfiteusis, primeras cepas o superficie.


* Más información| El País  Derecho Romano
* Imágenes| Pixabay

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El derecho a primeras cepas

La importancia de la vid en España.

Actualmente España es el país con mayor extensión de viñedo del mundo. Con en torno a un millón de hectáreas plantadas de vid, el 15 % de los viñedos de todo el planeta se encuentran en tierra española. Siendo además nuestro país el tercer productor mundial de vino del mundo, solo por detrás de Italia y Francia.

Si bien desde la antigüedad se había practicado el cultivo de las cepas así como la elaboración de vino en la península ibérica (desde los primeros pueblos íberos hasta la Hispania romana, pasando por los fenicios y cartagineses) es a partir del s. XVIII y primera mitad del s. XIX cuando se apuesta de manera especial en España por el cultivo de la vid y la elaboración de vinos, alcanzando algunos de ellos fama mundial.

Más adelante, en la segunda mitad del s. XIX, una epidemia de filoxera arrasó los viñedos de Francia e Italia, que contaban en aquel momento con las mayores extensiones de viña del mundo. Tenían también estos países una técnica de plantación, maquinaria y métodos de fermentación más avanzados, así como variedades de uva de gran rendimiento.

Esto hizo que muchos productores franceses viniesen a España a plantar sus cepas para producir uva y elaborar vino, trayendo consigo sus métodos y técnicas.

Así todo ello, la escasez de vid en Europa junto con la potenciación de nuevas plantaciones en nuestra tierra contribuyó a situar a España como un gigante mundial de la industria del vino.

La tierra para plantar viñedo.

Y dado que las tierras estaban en los s. XVIII y XIX principalmente en manos de la nobleza, latifundistas y terratenientes, se generalizó el conocido como derecho a primeras cepas para instrumentalizar la relación jurídica entre:

  • los propietarios de la tierra por un lado,
  • y los campesinos o productores, interesados en dichas tierras para plantar viñedo por el otro lado.

Así, nació el denominado “derecho a primeras cepas”, también conocido con Rabassa Morta (cepas muertas) en Cataluña.

Configuración del derecho a primeras cepas.

Se trataba de un derecho real que trasladaba al titular del mismo, el agricultor o campesino, la posesión y disfrute de la tierra, con el objetivo específico de plantar viñedo y explotarlo durante el tiempo de vida de las cepas plantadas; debiendo después devolver la tierra a su legítimo propietario, el dueño de la misma, que durante este tiempo no perdía en ningún momento la nuda propiedad, y tenía el derecho a cobrar una renta anual por parte del cesionario.

Este derecho solía nacer de un contrato entre las partes, cuyo objeto era constituir dicho dominio dividido: el dueño de la finca cede su uso para plantar viñas por el tiempo que vivieren las primeras cepas, pagándole el campesino cesionario una renta o pensión anual en frutos o en dinero.

Y ambas partes obtenían importantes beneficios:

  • El productor no tenía así que comprar la tierra, con el gran desembolso que ello implicaría, sino solo pagar una renta anual por ella, pero con la garantía de poder explotar la tierra todo el tiempo que durase la viña plantada.
  • Por otro lado, el propietario de las tierras se beneficiaba de la renta anual del cesionario, y obtenía tierras fértiles y en buen estado a la finalización del contrato.

El derecho a primeras cepas en nuestro Código Civil.

Este derecho a primeras cepas se extendió especialmente en zonas vinícolas de Cataluña, donde existe registro documental de centenares de contratos y escrituras públicas en las que los propietarios de la tierra la cedían “a primeras cepas” a cambio de una renta anual.

Y uno de los principales problemas que planteaba en la práctica era el de su duración. ¿Cuántos años dura una cepa?  Mediante la técnica de renuevos y mugrones éstas podían vivir indefinidamente.

Por ello, el Código Civil vino a fijar en vía legal un plazo determinado de tiempo para el contrato, estableciéndolo en 50 años, y entendiendo que este plazo coincide con la vida media de una cepa.

Encontramos hoy el régimen legal concreto del derecho a primeras cepas en el artículo 1.656 C.C. configurado con las siguientes reglas:

1.ª Se tendrá por extinguido a los cincuenta años de la concesión, cuando en ésta no se hubiese fijado expresamente otro plazo.

2.ª También quedará extinguido por muerte de las primeras cepas, o por quedar infructíferas las dos terceras partes de las plantadas.

3.ª El cesionario o colono puede hacer renuevos y mugrones durante el tiempo del contrato.

4.ª No pierde su carácter este contrato por la facultad de hacer otras plantaciones en el terreno concedido, siempre que sea su principal objeto la plantación de viñas.

5.ª El cesionario puede transmitir libremente su derecho a título oneroso o gratuito, pero sin que pueda dividirse el uso de la finca, a no consentirlo expresamente su dueño.

6.ª En las enajenaciones a título oneroso, el cedente y el cesionario tendrán recíprocamente los derechos de tanteo y de retracto, conforme a lo prevenido para la enfiteusis, y con la obligación de darse el aviso previo que se ordena en el artículo 1.637.

7.ª El colono o cesionario puede dimitir o devolver la finca al cedente cuando le convenga, abonando los deterioros causados por su culpa.

8.ª El cesionario no tendrá derecho a las mejoras que existan en la finca al tiempo de la extinción del contrato, siempre que sean necesarias o hechas en cumplimiento de lo pactado.

En cuanto a las útiles y voluntarias, tampoco tendrá derecho a su abono, a no haberlas ejecutado con consentimiento por escrito del dueño del terreno, obligándose a abonarlas. En este caso se abonarán dichas mejoras por el valor que tengan al devolver la finca.

9.ª El cedente podrá hacer uso de la acción de desahucio por cumplimiento del término del contrato.

10.ª Cuando después de terminado el plazo de los cincuenta años o el fijado expresamente por los interesados, continuare el cesionario en el uso y aprovechamiento de la finca por consentimiento tácito del cedente, no podrá aquél ser desahuciado sin el aviso previo que éste deberá darle con un año de antelación para la conclusión del contrato.

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