De quince a cinco, el nuevo plazo de prescripción en nuestro Derecho Civil

El pasado 7 de octubre entró en vigor la Ley 42/2015 de reforma de la Ley 1/2000 de 7 enero de Enjuiciamiento Civil (LEC), y junto a las distintas modificaciones que se realizan a la LEC encontramos también una reforma muy importante del régimen de prescripción de nuestro Código Civil. Concretamente una rebaja a cinco años del plazo general de prescripción.

La Disposición Final Primera de la Ley 42/2015 dispone la modificación del artículo 1964 C.C. que queda redactado como sigue:

<<1. La acción hipotecaria prescribe a los veinte años.

  1. 2. Las acciones personales que no tengan plazo especial prescriben a los cinco años desde que pueda exigirse el cumplimiento de la obligación. En las obligaciones continuadas de hacer o no hacer, el plazo comenzará cada vez que se incumplan>>

Anteriormente y desde su publicación en 1889 este artículo establecía un plazo general de prescripción de quince años. La prescripción es la institución jurídica que intenta salvaguardar la seguridad jurídica, haciendo que las acciones se extingan tras un plazo del tiempo que se considera suficientemente razonable como para que aquél que la hubiese querido ejercer lo hubiera hecho. Liberando así al sujeto pasivo de la misma tras dicho plazo.

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Por ejemplo, un acreedor no podrá venir hoy a reclamar el cumplimiento de una obligación de hace veinte años. Tras haber pasado esos veinte años sin que el acreedor haya reclamado, ha liberado con su <<non facere>> al deudor. El plazo de prescripción se inicia desde el día en que pudiesen haber sido ejercitados los derechos.Esta institución como decimos dota de seguridad jurídica y estabilidad al sistema. En la antigüedad del Derecho Romano las acciones fueron perpetuas, si bien según se fue desarrollando y evolucionando se estableció un plazo general de prescripción de treinta años. A nuestro Código Civil llegó el plazo general de quince años, un plazo que ha permanecido durante más de 125 años en nuestro Derecho Civil hasta la presente reforma.

Este plazo general de prescripción de quince años era uno de los más largos del mundo, por lo que el legislador ha decidido reducirlo a una tercera parte, en consonancia con los previstos en las legislaciones más modernas de los países de nuestro entorno jurídico. Según se indica en la exposición de motivos de la Ley, se trata de obtener un justo equilibrio entre los intereses del acreedor en la conservación de su pretensión y la necesidad de sujetarla a un plazo máximo. Es decir, reforzar la seguridad jurídica.

¿Y que pasa con la prescripción de las acciones nacidas antes de la entrada en vigor de esta Ley 42/2015? Según la Disposición Transitoria Quinta de esta Ley el tiempo de prescripción de las acciones personales que no tengan señalado término especial de prescripción, nacidas antes de la fecha de entrada en vigor de esta Ley, se regirá por lo dispuesto en el art. 1939 del Código Civil: ” La prescripción comenzada antes de la publicación de este Código se regirá por las leyes anteriores al mismo; pero si desde que fuere puesto en observancia transcurriese todo el tiempo en él exigido para la prescripción, surtirá ésta su efecto, aunque por dichas leyes anteriores se requiriese mayor lapso de tiempo.” Es decir, el plazo de prescripción para las acciones es el anterior de quince años; cambiando el mismo a cinco años, a partir del 7 de octubre de2015, fecha de publicación de la Ley 42/2015.

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Cambio Solar por Obra terminada

Con el importante desarrollo urbanístico que vivió nuestro país en la primera década de este siglo, pudimos asistir al auge de una forma de negocio urbanístico que si bien no era nuevo, pues en el pasado ya se había utilizado, sí que adquirió especial relevancia durante estos años.

La conocida popularmente como “Permuta” o “Cambio de solar por obra futura” consiste en que el propietario de un solar urbano le vende el mismo a un promotor inmobiliario, a cambio de que éste, una vez ejecutada la promoción y terminada la obra, le entregue como pago un inmueble de los construidos, como por ejemplo un piso, plazas de garaje, un adosado, un local comercial, o varios de ellos, según se valore el solar conforme al valor de los inmuebles terminados.

BENEFICIOS DEL CONTRATO

obraPara el Promotor, poder adquirir el terreno urbano para construir de esta forma implica un beneficio muy importante, puesto que no tiene que realizar desembolso presente de fondos, ni recabar tesorería en consecuencia. Por cuánto financieramente está dilatando en el tiempo el pago hasta el fin de la construcción, que además realizará con parte del propio fruto de la obra, una forma de financiación muy buena que evita recurrir a financiación bancaria, o a consumir fondos propios, para adquirir el local.  

Para el propietario del solar, venderlo de esta manera equivale a convertir un bien inmueble presente que no es explotable ni habitable por sí mismo, por un bien inmueble futuro que podrá usarse, y por lo tanto arrendarse con una renta cierta según las condiciones de mercado. Y dicha conversión la realiza sin tener que realizar ningún tipo de inversión en la obra, que corre por cuenta del promotor.

¿ES UNA PERMUTA?

La jurisprudencia (Sentencia del Tribunal Supremo de 9 noviembre 1972) se inclinó en un principio por considerar este tipo de contratos como de Permuta (art. 1538 CC) y así como tal se consideró tradicionalmente en la España de los años ochenta y noventa. Si bien en una nueva revisión más adelante, modificó sus postulados considerando este tipo de negocios como contrato atípico do ut des, puesto que “stricto sensu” la permuta es el intercambio de dos bienes presentes, mientras que en este caso asistimos al intercambio de un bien presente y cierto, por un bien futuro e incierto (depende de la finalización de la obra). Por tanto, no encaja en ninguno de los contratos típicos de nuestro Código Civil.

Así, es doctrina y jurisprudencia mayoritaria la que entiende el contrato de cambio de solar por obra como contrato atípico, que se rigen fundamentalmente por las normas generales de los contratos (artículos 1254 a 1314 del Código civil), así como con las de los contratos parecidos, de una misma naturaleza esencial o de naturaleza similar (STS 30.4.2002).

¿DERECHO PERSONAL O DERECHO REAL?

obra dosPero hay una segunda cuestión a resolver, y es la de si el derecho del dueño del solar intercambiado es un derecho real (sobre el inmueble) o un derecho personal (sobre el Promotor).

Si se califica como derecho real, el vendedor del solar se convierte en propietario del futuro inmueble desde el mismo momento de otorgar la Escritura de “permuta”, y podrá su derecho ser objeto  de inscripción en el Registro de la Propiedad, pudiendo ejercitar la acción reivindicatoria y la tercería de dominio en caso de embargo de los pisos por deudas del promotor. Para ello, debería dicha Escritura delimitar fielmente el inmueble final objeto de intercambio, lo que implica delimitar la propiedad horizontal y la cuota de participación en los elementos comunes.

Mientras que si se califica como derecho personal, no cabe inscripción en el Registro (más allá de una anotación informativa en el asiento que recoja la adquisición del solar), ni es oponible como derecho sobre el bien, por lo cual puede el Promotor hipotecar o gravar la finca sin consentimiento del transmitente del solar.

Si bien la Dirección General de los Registros y del Notariado, en diversas resoluciones, así como la redacción del Reglamento Hipotecario (R.D. 4 septiembre 1998) se decantaron por el tratamiento como derecho real, entendemos que intentando salvaguardar los intereses del dueño del solar, el Tribunal Supremo (STS 31 enero 2001) determinó que tal consideración va contra nuestro los fundamentos de nuestro sistema legal del título y el modo, que exige siempre la existencia de la cosa objeto de intercambio y la traditio (transmisión efectiva), mientras que en el caso del intercambio de solar por obra el inmueble es un bien futuro, de tal manera que admitir este derecho como derecho real equivaldría a convertir la transmisión de dominio en meramente convencional y disponible, algo contrario como decimos a nuestro sistema de derecho civil.

Por tanto, el derecho del transmitente del solar es un derecho de carácter personal, que puede exigir del Promotor el comportamiento necesario para entregar el piso según lo pactado, una vez esté finalizada la obra y exista en la realidad dicho inmueble.

Más Información | Actibva  Infoderechocivil  Inmoley 

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Los Contratos en el Derecho Romano

El Derecho Romano es la base y antecedente de la mayor parte de ordenamientos jurídicos de nuestro mundo actual. Pero no es un concepto estático, como muchas veces lo concebimos, al pensar en el Derecho Romano asociándolo principalmente a la compilación de Justiniano I hacia el año 530 de nuestra era, y conocida como Corpus Iuris Civilis. Más bien este cuerpo legal fue el estadio final de un Derecho que evolucionó hasta aquel punto durante los siglos anteriores, a lo largo de casi un milenio, desde la fundación de la ciudad de Roma hacia el año 753 a.C.

CONVENCIÓN Y OBLIGACIÓN

Un primer concepto para entender el Derecho Romano es el de la Convención (conveniere; venire cum) que significa pacto o convenio. Se trata de un acuerdo de voluntades entre dos personas sobre un mismo fin. Las convenciones con trascendencia jurídica son aquellas que crean, modifican o extinguen obligaciones entre las partes. Un acuerdo entre dos amigos para salir a cazar el domingo no crea una relación jurídica, pero un acuerdo por el que uno de ellos le vende al otro una lanza para cazar si crea obligaciones para ambas partes.

Un segundo concepto por tanto para entender el Derecho Romano es el de la Obligación (Obligatio), un vínculo jurídico entre dos personas, llamadas acreedor y deudor, por la cual este último tiene la obligación de dar, hacer o no hacer algo a favor del acreedor. La obligación puede tener su origen en los contratos, en los cuasicontratos (circunstancias muy parecidas al contrato), en los delitos (resarcir a la víctima) o en los cuasidelitos (circunstancias asimilables a los delitos).

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DESARROLLO DE LOS CONTRATOS EN EL DERECHO ROMANO.

En los primeros tiempos la simple convención entre dos o más personas no era suficiente para crear obligaciones entre las partes, sino que era necesario que dichas obligaciones fueran revestidas con determinadas solemnidades formales para constituirse en contratos y desplegar efectos jurídicos.

Nexum. Fue la primera forma de contrato jurídico, que nació para los préstamos de dinero. En una ceremonia solemne denominada “per aes et libram”, acreedor y deudor comparecían antes cinco ciudadanos, pronunciaban unas palabras solemnes e invariables que determinaban el alcance de las obligaciones del contrato para cada parte, y se pesaba en una balanza una cantidad de cobre que equivalía al dinero prestado.  

Como vemos, se trataba de una convención, que generaba obligaciones jurídicas para ambos contratantes por realizarse de una forma determinada.

Según se fue desarrollando la sociedad romana, el Nexum se utilizó como forma solemne para perfeccionar contratos distintos del préstamo, pero que tenían por objeto sumas de dinero determinadas.

Sponsio y Stipulatio. Junto al Nexum existía desde antiguo otra forma de contratar, denominada Sponsio (del verbo spondere: prometer). Este tipo de contrato se perfeccionaba por el empleo de determinadas palabras solemnes, una pregunta y una respuesta, donde el acreedor preguntaba por ejemplo “”Si in Capitolium ascenderis, quinque aureos dare spondes?” y el deudor respondía “Spondeo”. Se utilizaba para negocios jurídicos distintos del préstamo y se requerían testigos en la ceremonia.

Siendo la Sponsio una ceremonia muy rígida y formalista, con origen en la promesa de matrimonio, y que solo podían utilizar los ciudadanos romanos, apareció después y fue evolucionando una ceremonia más flexible y que podían utilizar todas las clases de personas, denominada Stipulatio.

CLASES DE CONTRATOS.

Todos los contratos fueron evolucionando a partir del Nexum y de la Sponsio, según evolucionaba el tráfico económico y mercantil entre los ciudadanos y habitantes de Roma, así como en su relación con otros pueblos.

Dicha evolución llevó a lo largo de los siglos a la existencia cuatro tipos de contratos, clasificables según su forma de perfeccionarse, y que son la base de nuestros actuales contratos:

Contratos “Verbis”. Se perfeccionaban por el empleo de determinadas palabras y de un ritual. Fueron el Nexum, la Sponsio y la Stipulatio.

Contratos “Litteris”. Se perfeccionaban por la escritura, siendo su forma escrita no solo el medio de prueba de los mismos, sino la solemnidad esencial para su perfeccionamiento. Principalmente fueron los Syngraphae, un reconocimiento de deuda en dos documentos similares, firmados por acreedor y deudor. Derivan de los documentos contables que utilizaban los comerciantes, Codex accepti et expensi, que primero fueron anotaciones unilaterales, Chirographa, un reconocimiento de deuda unilateral dónde el deudor reconocía una obligación frente a su acreedor, en base a una operación comercial. Este tipo de obligaciones llegaron a girar en el tráfico mercantil en un sentido similar al de las letras de cambio.

Contratos “Re”. Se perfeccionaban por la entrega de la cosa objeto de contrato, no bastando por tanto la promesa formal o escrita, sino teniendo que transmitir una de las partes a la otra parte el objeto real para que se entendiese perfeccionado el contrato. Tales fueron el Mutuo (préstamo de una cosa consumible, un bien fungible), el Comodato (préstamo de uso, de un bien no fungible), la Prenda (dar un bien mueble como garantía de otra obligación) y el Depósito (contrato por el que una de las partes entrega un bien a la otra parte, para que ésta última lo guarde y custodie hasta que la primera se lo requiera).

Contratos “consensu”. Se perfeccionaban por el mero consentimiento de los contratantes expresado de cualquier forma. Se aplicó esta forma de perfeccionamiento a la compraventa, el arrendamiento, la sociedad y el mandato.

Maccari-Cicero

DESCUBRIR EL DERECHO

Debemos decir finalmente que, en paralelo al desarrollo de los contratos jurídicos, existía un tráfico mercantil normal entre los habitantes de Roma; es decir, no podemos pensar que no existía la compraventa antes del desarrollo formal de dicho contrato. Sino que antes de que los juristas romanos diesen forma a los contratos, las relaciones entre las partes se regían por la moral y la costumbre. La labor de los juristas romanos consistió en observar la realidad de la moral y las costumbres civiles y comerciales para crear las figuras jurídicas determinadas, y dotarlas de su forma legal.

Los juristas de la antigua Roma no “creaban” el Derecho de la forma que hoy entendemos que lo hacen los legisladores o tribunales, sino que su labor era “descubrirlo”, pues entendían que existían instituciones intrínsecas (de Derecho Natural) en la realidad de las relaciones civiles y mercantiles, que ellos debían encontrar y formalizar.

Vía | Derecho Romano Harold Ruiz   Fundamentos jurídicos actividad bancaria JRRallo

Más Información | Derecho Romano    Revista Derecho Romano

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