El título constitutivo en propiedad horizontal

Como vimos en otro artículo, la propiedad horizontal reviste una gran importancia en nuestro mundo jurídico actual, dado que millones de personas viven en edificios separados en inmuebles o locales privados, pero con espacios comunes. En aquella ocasión tratamos su concepto, evolución y naturaleza jurídica, resumidamente especial y doble: 1) Un derecho singular y exclusivo de propiedad sobre los inmuebles particulares; 2) Un derecho de copropiedad sobre los restantes elementos, pertenencias y servicios comunes del inmueble.

En este artículo vamos a ver cómo nace y se constituye el derecho de propiedad horizontal, que requiere de unos elementos objetivos y subjetivos para su válida constitución.

Título Constitutivo.

Se trata del documento que determina el contenido jurídico de la comunidad de propietarios en régimen de propiedad horizontal, y debe contener:

  • Los diferentes inmuebles individuales en los que se divide el edificio: viviendas, pisos, garajes, trasteros y locales comerciales, por lo general.
  • La cuota de participación que corresponde a cada inmueble particular sobre el edificio en su conjunto.
  • Las partes del edificio que son comunes a todos los propietarios individuales: servicios e instalaciones comunes.
  • Las servidumbres que corresponden a cada inmueble particular a favor de la comunidad o a favor de otros inmuebles. O bien servidumbres de zonas comunes a favor de uno o varios inmuebles particulares.
  • Las normas estatutarias por las que se rige la comunidad de propietarios en régimen de propiedad horizontal.

Elementos formales.

La forma documental que suele revestir el título constitutivo es la de Escritura Pública notarial, suele otorgarse por el promotor del edificio (que puede coincidir con su constructor) e igualmente lo habitual es que se inscriba en el Registro de la Propiedad.

Además de la Escritura Pública, que suele ser el medio ordinario, según la legislación en vigor pueden ser también documentos formales de constitución de la propiedad horizontal una resolución judicial, un laudo arbitral, la decisión judicial y una certificación librada por el funcionario al cargo de la administración del edificio. Así también cabrían como documentos formales de constitución un documento de donación, y uno de división de cosa común.

street-4268476__340Finalmente, cabe que se constituya en un documento de testamento, de forma directa por haberlo determinado expresamente el testador, o de forma indirecta dejando indicadas las bases necesarias para que el contador-partidor lo realice.

Su inscripción en el Registro de la Propiedad, en todos los casos, está determinada por lo previsto en la Ley Hipotecaria y en la Ley de Propiedad Horizontal.

La modificación del título constitutivo sigue el mismo régimen que su constitución.

Es posible no obstante que exista una propiedad horizontal sin que se haya otorgado título constitutivo. Esto es lo que se conoce como propiedad horizontal de hecho, y le son de aplicación las normas legales referentes a la propiedad horizontal. Ello es así porque legalmente no es un requisito necesario el título constitutivo, si bien podemos afirmar que en la mayor parte de los casos existe dicho título, lo cual jurídicamente reviste mayor seguridad para los propietarios.

 

Elementos objetivos.

Es necesario que el título contenga en primer lugar la suficiente descripción del inmueble en su conjunto, instalaciones y servicios comunes.

En segundo lugar, deberá contener la descripción de cada inmueble individual (vivienda, local, garaje o trastero) al cual en la práctica se le asigna un número correlativo para su correcta identificación. En esta descripción de cada inmueble particular se suele indicar sus metros cuadrados de extensión, sus linderos, en qué planta del edificio se encuentran, y los anejos que le corresponden, como suele suceder con los garajes y trasteros.

El tercer elemento objetivo es la cuota participativa que se asigna a cada inmueble particular. Dicha cuota determina la participación en las cargas de la comunidad y del mantenimiento de los elementos comunes. Se suele expresar en porcentaje con centésimas.

Elementos subjetivos.

La persona que otorga el título constitutivo de propiedad horizontal suele ser por lo general el promotor de la obra del edificio destinado a venderse por inmuebles separados de pisos, viviendas o locales comerciales (y que puede coincidir o no con el constructor).

Así también, si el edificio ya construido tiene un único propietario, pero se encuentra dividido en inmuebles susceptibles de venderse de manera individual, puede igualmente otorgar el título constitutivo de propiedad horizontal.

building-2545498__340Cuando el promotor ha vendido ya varios de los inmuebles individuales del edificio, sin que se haya otorgado título constitutivo de propiedad horizontal, o lo han hecho, pero en documento privado, pueden de común acuerdo otorgar título.

En última instancia, si el promotor ha vendido todos los inmuebles individuales, pero no se otorgó título constitutivo en ningún momento, los propietarios pueden hacerlo tanto de común acuerdo, como acudir a un proceso arbitral o judicial si no existiese dicho acuerdo.

Por otro lado, en el caso de los copropietarios de una cosa común, cuando se trate de un edificio cuyas características se ajusten a la propiedad horizontal, a petición de cualquiera de los comuneros se puede constituir propiedad horizontal. En este proceso se realizará una división de la cosa común, por adjudicación de los inmuebles separados (pisos, viviendas, locales, etc..) a los copropietarios.

Finalmente, el causante en el testamento, o el donante en el caso de la donación, serían las personas que otorgarían el título constitutivo de la propiedad horizontal en su caso.

Más información |  WokterKluvers  Comunidad Horizontal

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Desarrollo y naturaleza del derecho de propiedad horizontal

El desarrollo de las ciudades modernas se ha producido en buena medida gracias al desarrollo de los edificios. Construir en vertical permite, en un espacio concentrado de suelo, obtener diferentes viviendas en cada piso del edificio, aprovechando mejor los metros cuadrados de suelo en superficie.

architecture-3662613_960_720Y en un edificio residencial de este tipo, compuesto por distintas viviendas, rara vez el propietario es una única persona, sino que más bien lo habitual es que cada vivienda individual tenga un propietario diferente. Pero sin embargo en un edificio siempre existirán las denominadas zonas comunes, partes del edificio que no pertenecen en exclusiva a ninguno de los propietarios individuales.

Aquí es donde nace la conocida como “propiedad horizontal”, cuyo concepto jurídico como vamos a ver ha tenido a lo largo de los años un desarrollo en la teoría del derecho Civil, así como en la legislación positiva y jurisprudencia.

Breve Historia del derecho de propiedad horizontal.

En el último siglo en nuestro entorno europeo encontramos tres grandes teorías jurídicas respecto de este tipo de propiedad:

  1. Derecho francés: teoría de la servidumbre.
  2. Derecho alemán: teoría de la superficie.
  3. Derecho anglosajón: teoría de la personalidad.
  4. Derecho español: copropiedad especial.

En el derecho civil francés se conceptualiza la propiedad común como un derecho de servidumbre de los bienes comunes a favor de los propietarios de los inmuebles particulares.

En el derecho civil alemán se pensó en la propiedad horizontal como abarcada por el derecho real de superficie, que prescribe para su titular o titulares el derecho real a construir y usar por un tiempo determinado una construcción sobre un terreno.

En el derecho anglosajón por su parte se conocen dos formas de copropiedad: la “joint tenancy” o “propiedad conjunta”, donde el fallecimiento de un comunero determina un acrecimiento de los demás. Y la “tenancy in common” o “propiedad en común” donde el fallecimiento de un cotitular determina la apertura de la sucesión en su cuota. Bajo estas categorías se fue enmarcando el tratamiento de la propiedad horizontal.

architecture-3104842_960_720En España, antes de la promulgación de la Ley de Propiedad Horizontal, la única regulación positiva al respecto se encontraba en el art. 396 del Código Civil, que dibujaba este tipo de propiedad como una propiedad compleja y especial, con reglas de la comunidad de bienes y otras reglas especiales.

 La realidad es que el Código Civil resultó insuficiente en la práctica, y la Jurisprudencia lo complementó con la aplicación de las reglas de la copropiedad ordinaria. La principal problemática derivada de ello es que cada propietario individual puede solicitar la división de la cosa común, lo que implicaría poner a la venta el edificio entero para repartir el precio entre los condueños.

Naturaleza jurídica actual de la Propiedad Horizontal.

Tras la publicación de la Ley de Propiedad Horizontal de 1960, que ha tenido diversas actualizaciones a lo largo de estos años, la naturaleza jurídica de este tipo de propiedad quedó más clarificada. Y como ha comentado buena parte de la doctrina estamos ante un tipo de propiedad con una doble faceta.

Concretamente como explica el jurista, Fiscal y Doctor en Derecho, M.F. Martín Granizo, se trata de una propiedad de carácter especial que se constituye sobre edificios divididos en inmuebles independientes, como pisos, trasteros, garajes, locales comerciales, etc… y que atribuye al titular de cada uno de ellos:

  • Un derecho singular y exclusivo de propiedad sobre los inmuebles particulares.
  • Un derecho de copropiedad sobre los restantes elementos, pertenencias y servicios comunes del inmueble.

Igualmente, y según explica el civilista José Bonet Corra, la propiedad horizontal es una propiedad compleja, interdenpendiente y funcional en la que coexisten: un dominio ordinario sobre el piso o local, por un lado; y por otro lado una copropiedad “sui generis” sobre los elementos comunes.

Así, por tanto, se imponen limitaciones especiales al derecho de propiedad en las zonas comunes, a modo de limitaciones recíprocas por relaciones de vecindad.

Es una comunidad configurada en forma asociativa, tanto en las relaciones internas como externas, a la que la Ley dota de una organización. (Junta General, Presidente…), si bien no le atribuye personalidad jurídica propia.

Por otro lado, sí que puede ser centro de imputación de relaciones jurídicas, pues según la legislación en vigor la Comunidad responderá de sus deudas frente a tercero con todos los fondos y créditos a su favor. Y tiene capacidad procesal para ser parte en un proceso judicial, conforme a la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Con todo ello queda expuesta en sus correctos términos la naturaleza que en nuestro Derecho tiene la propiedad horizontal, que como señalábamos al inicio afecta a millones de ciudadanos que son propietarios o residen en edificios, o bien son propietarios o arrendatarios de locales comerciales o plazas de garaje.

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