Derechos reales de largo plazo como alternativa al arrendamiento

A través del contrato de arrendamiento resulta posible para el arrendador llevar a cabo proyectos económicos explotando bienes inmuebles sin tener que comprar su propiedad. Por ejemplo, a través del arrendamiento de una nave industrial o de una tierra agrícola el empresario arrendatario puede desarrollar una actividad sin tener que realizar la compra de la nave o de la tierra, lo cual probablemente haría inviable dicho proyecto. Y en contrapartida el propietario mantiene su propiedad, y obtiene una renta por el arrendamiento.

Pero el contrato de arrendamiento tiene un carácter temporal para el corto o medio plazo. El Código Civil prescribe que la duración se pactará entre las partes, y en caso de no definirse una duración explícita:

  • en cuanto a las fincas rústicas, durará todo el tiempo necesario para la recolección de los frutos que toda la finca arrendada diere en un año o pueda dar por una vez.
  • El de tierras labrantías, divididas en dos o más hojas, se entiende por tantos años cuantas sean éstas
  • En cuanto a las urbanas, si no se hubiese fijado plazo al arrendamiento, se entiende hecho por años cuando se ha fijado un alquiler anual, por meses cuando es mensual, por días cuando es diario.

Por tanto, la institución jurídica del arrendamiento no parece la forma contractual adecuada para proyectos de largo plazo.

Y por ello en el derecho civil encontramos derechos reales que permiten al propietario instrumentar la cesión a largo plazo de la posesión, uso, disfrute o habitación, sobre un bien inmueble, manteniendo la propiedad y el derecho a cobrar una renta:

  • Enfiteusis
  • Censo
  • Derecho a primeras cepas
  • Superficie

Aunque el Código Civil los categoriza erróneamente como contratos, de los cuáles surge la relación jurídica de largo plazo, estamos sin embargo no ante contratos sino ante derechos reales.

Concretamente son derechos reales de contenido limitado que recaen sobre un inmueble y en base al cuál dicho bien responde de la realización de ciertas prestaciones reiteradas, que consisten en el abono de una renta monetaria, o de una cantidad determinada de productos naturales obtenidos de dicho bien, que se habrán de entregar al propietario o poseedor la finca gravada.

Así por tanto, se trata de una carga sobre la finca, la cual responde con su valor de venta en caso de incumplimiento de la prestación. Y como decíamos antes siempre a largo plazo:

  • En la enfiteusis y en el censo, se constituye el derecho real sobre el inmueble de manera indefinida. Se cede por tanto el uso y usufructo del inmueble a perpetuidad, y el que lo recibe debe abonar una renta durante el tiempo que dure la cesión. El cedente mantiene la titularidad de la propiedad, y puede revocar la cesión en cualquier momento.
  • En el derecho a primeras cepas, con un máximo de 50 años, se constituye el derecho por el tiempo que duren las cepas plantadas.
  • En el derecho de superficie, con un máximo de 99 años, se constituye el derecho por el tiempo determinado por las partes, que estará en relación con la edificación que se va a realizar.

Así por tanto, como vemos, para utilizar bienes inmuebles ajenos durante unos años contamos con los contratos de arrendamiento, y para proyectos de largo plazo en los que resulte necesario utilizar o explotar un inmueble ajeno y no se desee adquirir la propiedad, contamos con los derechos reales de censo, enfiteusis, primeras cepas o superficie.


* Más información| El País  Derecho Romano
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El derecho de censo y la enfiteusis en España

Existen en nuestro Derecho Civil distintos derechos reales que traen causa del desarrollo histórico de la explotación de las propiedades agrícolas e inmobiliarias durante la Edad Media.

En España, durante la reconquista, que podemos situar entre el año 722 y el año 1.492, a medida que los nobles, bajo las órdenes de sus Reyes, iban conquistando tierras contra la ocupación musulmana, iban adquiriendo grandes extensiones de tierra. Posteriormente, para repoblar dichas tierras y explotarlas, estos nobles establecían distintos contratos jurídicos con sus vasallos y campesinos.

En el sur de la península predominó el contrato de arrendamiento donde, con origen en el contrato de locatio conductio del derecho romano, el campesino recibía el uso y goce de la tierra, para cultivarla durante unos años, a cambio de pagar una renta anual al noble propietario de la misma.

Sin embargo, en los territorios de la Corona de Aragón se generalizó el censo enfitéutico o enfiteusis como forma de trasladar la tenencia y explotación de las tierras por parte de los nobles hacia los campesinos. Se denominó Treudo en Aragón, censo enfitéutico en Cataluña Nueva, y enfiteusis en Valencia y Mallorca.

El censo y su diferencia con la enfiteusis.

Con carácter general, el censo es un derecho real de contenido limitado que recae sobre un bien inmueble y en base al cuál dicho bien responde de la realización de ciertas prestaciones reiteradas, que consisten en el abono de una renta monetaria, o de una cantidad determinada de productos naturales obtenidos de dicho bien, que habrá de entregar el propietario o poseedor la finca gravada. Así por tanto, se trata de una carga sobre la finca, la cual responde con su valor de venta en caso de incumplimiento de la prestación.

En 1889 nuestro Código Civil intentó unificar el censo y la enfiteusis bajo una misma institución jurídica, la del contrato de censo, siendo el censo enfitéutico una forma específica de censo. Sin embargo realmente se trata de dos instituciones jurídicas bien diferenciadas, y el propio Código a pesar de dicho intento de unificación en su artículo 1.604, más adelante establece regímenes diferenciados para el censo y la enfiteusis. Que además son realmente derechos reales, como dijimos, y no contratos.

La enfiteusis.

La enfiteusis tiene su origen en el derecho romano-bizantino y estaba regulado en las Partidas de Alfonso X (Partida V, ley 28, “contractus enfiteuticus”), formulandose en los encabezamientos de los contratos notariales como censo perpetuo “infiteosin”.

En la enfiteusis el titular del bien inmueble, denominado censatario, cede el dominio útil a otra persona, denominado enfiteuta (titular del derecho de enfiteusis), reservándose el dominio directo así como el derecho a percibir del enfiteuta el pago de una pensión anual en reconocimiento de este mismo dominio. Esta cesión es a perpetuidad o por tiempo indefinido, redimible en cualquier momento a voluntad del censatario. La enfiteusis está sujeta a prescripción (tanto el capital como la pensión). Así también, debemos resaltar que la enfiteusis es un derecho transmisible: el artículo 1617 Código Civil establece que podrán transmitirse a título oneroso o lucrativo las fincas gravadas con censos, y lo mismo el derecho a percibir pensión.


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