La servidumbre en nuestro Derecho Civil

El derecho real de propiedad es el más absoluto de los derechos que una persona puede ostentar sobre una cosa, y le da derecho a su total posesión, uso y disfrute, pero evidentemente los derechos terminan siempre dónde empiezan los derechos de los demás, y un caso especial de ello lo constituyen las servidumbres.

La servidumbre es una carga que se constituye sobre un bien, y que por tanto limita el derecho de propiedad del mismo, a favor de otro bien. Este bien se denomina predio sirviente. Existiendo otro bien, el predio dominante, a favor del cual opera la carga de la servidumbre.

La servidumbre puede ser voluntaria, cuándo nace del libre acuerdo de voluntades de los propietarios de ambos predios. O bien legal, cuándo dicho acuerdo entre propietarios tiene su base en un precepto legal que habilita al propietario del predio dominante a exigir la constitución de la servidumbre al propietario del predio sirviente. Y es que cuándo la ley prevé una servidumbre, bastará con que el propietario del predio dominante la solicite expresamente para que se deba pactar la misma, no pudiendo negarse a ella el propietario del predio sirviente.

Desde luego, en todo caso el propietario del predio sirviente debe obtener una indemnización suficiente por la servidumbre.

En nuestro Derecho Civil encontramos diversas servidumbres, que vamos a resumir a continuación:

  1. Servidumbre de Aguas. Arts. 552 y ss. C.C. Los predios inferiores están sujetos a recibir las aguas que naturalmente y sin obra del hombre, descienden de los predios superiores, así como la tierra o piedra que arrastran en su curso. Ni el dueño del predio inferior puede hacer obras que impidan esta servidumbre, ni el del superior obras que la agraven.
  2. Servidumbre de Paso. Arts.564 y ss. C.C. El propietario de una finca o heredad, enclavada entre otras ajenas y sin salida a camino público, tiene derecho a exigir paso por las hereda-des vecinas, previa la correspondiente indemnización. Si esta servidumbre se constituye de manera que pueda ser continuo su uso para todas las necesidades del predio dominante estableciendo una vía permanente, la indemnización consistirá en el valor del terreno que se ocupe y en el importe de los perjuicios que se causen en el predio sirviente. Cuando se limite al paso necesario para el cultivo de la finca enclavada entre otras y para la extracción de sus cosechas a través del predio sirviente sin vía permanente, la indemnización consistirá en el abono del perjuicio que ocasione este gravamen.
  3. Servidumbre de Medianería. Arts. 571 y ss. C.C. Es el derecho que los propietarios contiguos tienen sobre los muros o setos divisorios de sus respectivas fincas. Se presume la servidumbre de medianería mientras no haya un título, o signo exterior, o prueba en contrario:
  4. En las paredes divisorias de los edificios contiguos hasta el punto común de elevación.
  5. En las paredes divisorias de los jardines o corrales sitos en poblado o en el campo.
  6. En las cercas, vallados y setos vivos que dividen los predios rústicos.
  7. Servidumbre de luces y vistas. Arts. 580 y ss. C.C. La servidumbre de luces conlleva abrir huecos de ciertas condiciones para tomar luz del predio ajeno. La servidumbre de vistas consiste en poder abrir huecos o ventanas para gozar vistas a través de un predio ajeno, y de poder impedir toda obra que las merme o dificulte.
  8. Servidumbre de Desagües de edificios. Arts. 586 y ss. C.C. El propietario de un edificio está obligado a construir sus tejados o cubierta de manera que las aguas pluviales caigan sobre su propio suelo o sobre la calle o sitio público, y no sobre el suelo del vecino. Aun cayendo sobre el propio suelo, el propietario está obligado a recoger las aguas de modo que no causen perjuicio al predio contiguo. El dueño del predio que sufra la servidumbre de vertiente de los tejados, podrá edificar recibiendo las aguas sobre su propio tejado o dándoles otra salida.

La servidumbre es en definitiva, como decíamos, una limitación al derecho de propiedad del predio sirviente a favor del derecho de propiedad del predio dominante.

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